先日、自宅を購入しました。
今回の自宅購入は深く考えたというよりもほぼ衝動買いでした。
医療系スタートアップの営業で遠方に出張している時に、懇意の不動産業者様から新規物件が出た旨の連絡が来ました。
たまたま駅に到着したところだったのですが、物件情報を確認すると今まで見たことがないような好立地でした。スペックは下記のごとくです。
- 地下鉄駅徒歩1分
- 坪単価400万円
- 事務所ビル
- 商業地域
土地価格の坪400万円は、そのエリアでは標準的な価格で決して安くはありません。しかし、私程度の泡沫不動産投資家でも購入できる価格帯での売物件はみたことがありません。
猫の額ほどの狭小地に建つペンシルビルなので見ずぼらしい外観です。というか、ヒトが住む物件ではなく、現状は単なる事務所です。しかし地下鉄駅徒歩1分はすごい。。。
私のエリア内の物件だったので、地図を見ただけでどのような物件かだいたい想像できました。決して安い価格ではないものの、希少立地だったのでその場で買い付けを入れました。
「あの方法」で物件を購入しよう！
買い付けを入れてから、この物件をどうやって買おうか悩みました。このエリアは路線価と実勢価格の差が大きく、おおよそ路線価の2倍で取引されています。
このため、普通の人では購入できません。富裕層が相当の現金を入れて購入するか、無傷の物件を共同担保に差し入れて融資を受けるしか購入する方法がないのが実情です。
しばらく悩んだ末、やはりこの物件を購入するには「あの方法」しかないと結論付けました。「あの方法」とは、住宅ローンを利用して購入する方法です。
以前からお話ししているように、住宅ローンは物件ではなく属性に対する融資なので、事業性とは関係ありません。つまり、事業計画書無しでも購入できるのです。
住宅ローンの借り入れ限度額は1億円が上限であることが多いのですが、それ以下の物件であれば、手出し無しのプロパーローンが難しいエリアでも購入できるチャンスがあります。
このようなエリアでは属性融資の住宅ローンがその真価を発揮します。そして、今回はギリギリ住宅ローンで賄えるぐらいの総額でした。
そこで今回は住宅ローンで攻めてみることにしました。そうは言っても私の場合は、３つの法人＋個人事業を行っているので、純粋な住宅ローンでの評価ではありません。
単なる勤務医なら仮申込から2～3日で融資可否が機械的に出るのですが、私の場合は３つの法人＋個人事業の貸借対照表や損益通算表を隅々までチェックされます。
このため、既に取引のある銀行でさえも審査に1ヶ月近くかかりました。最終的には申し込んだ全ての銀行で満額融資が通りましたが、やはり属性融資といっても甘くありません。
各銀行の条件を比べてみると、各銀行の特色があってどの条件を主眼にするかで少し悩みました。具体的には、変動金利0.5%、20年固定1.15％、全期間固定1.3％です。
ちょうど金融市場が揺らいでいる時期だったので、20年固定1.15％を選択しました。純粋なサラリーマンよりも条件は悪いですが、半分経営者なので仕方ありません。
住宅ローンを用いたヤドカリ作戦
ファイナンスが一段落してからは、この物件をどのように使うかが問題となります。しばらくは自宅として使用しますが、途中でもっと良い物件が出れば引っ越しする予定です。
このため出口戦略を検討する必要がありますが、最終的には1階を店舗、2階以上をシェアハウスとして運用する計画を立てました。間取りもそれに合わせて考えるつもりです。
当初数年間は2階より上を自宅として用いて1階のみ店舗として運用します。そしてこの物件に飽きたら（もしくはもっと良い物件が出れば）移り住む予定です。
これはいわゆる住宅ローンを用いた「ヤドカリ作戦」です。住宅ローンでは、借り入れすることのできる上限の金額は、自分の年収で決まります。
このため住宅ローンだけで大きな不動産ポートフォリオを作ることは不可能なのですが、物件を購入する時には住宅ローンほど融資を引きやすいものは存在しません。
この特性を利用して、住宅ローンを難しいエリアで物件を購入するツールとするのがポイントです。数年過ごして事業化の目処が立った時点で融資の借り換えを打診します。
初めて購入する物件ではなかなか融資してくれない物件であっても、すでに自分が所有権を持っていて他行から銀行融資を引いている場合は、借り換えが容易となります。
このように住宅ローンを利用して物件を楽々とフルローンで購入し、購入後に物件を加工してプロパーローンに借り換えることで、普通では購入できないエリアを攻略するのです。
そうは言っても数年間は自宅として使用するので、最初の数年は単なる浪費に過ぎません。
私は消費性支出がキャッシュフローの10%を超えないように目を光らせています。
キャッシュフローの10%以上が消費性支出になると 自分が作り上げた富のシステム（ATM）が壊れてしまう可能性があるからです。
しかし今回はキャッシュフローの10%に収まっていることと、この物件を購入しても実質的無借金を維持できるので、これぐらいの浪費は許されるかな？ と思って購入しました。
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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。
お返事いただき、ありがとうございました。
マニュアルなどを購入させていただいて、勉強させていただいていおります。
ヤドカリ作戦でプロパーローンにして借り換えを行う方法ですが、個人ではなく所有する法人で借り換えを行うのがよろしいでしょうか？
ご回答いただけたら幸いです。
よろしくお願いいたします。