相互リンクいただいている整形外科のゆる医ブログで興味深い記事がありました。賃貸需給崩壊地域です。ワンルームマンションとはいえ、賃料1万円台はなかなかのモノです。
しかも、大阪市にこのようなエリアがあることは衝撃的です。おそらく、近隣の月極駐車場の賃料の方が高いのではないでしょうか？
しかし、賃料1万円台は、私の知る限りでは他にもあります。例えば浜松市なども賃料1万円台の戦いになっているようで、浜松の大家さんが愚痴っていたのを覚えています。
私自身の経験として、ワンルームの賃料1万円台の攻防は経験がありませんが、当然のごとく賃料1万円台では利益を出すことが難しいです。
仮に初期費用ゼロ（＝親からの無借金物件の相続）であっても、ランニングコストを賄うだけでかなり厳しいのではないでしょうか。
それでも、ワンルームの場合にはまだ部屋面積が狭いという「救い」があります。原状回復工事の際にかかる費用がまだ抑えられるからです。
一方、私が本当にヤバいと思っているのは郊外のファミリータイプのマンションです。ファミリータイプでは1戸あたり 50㎡超の物件が多いからです。
経験上、50㎡の物件の原状回復では最低でも 20万円ほどかかります。これに水回りの修繕等が追加されると簡単に 50万円オーバーとなります。
仮にこのサイズの物件の賃料が 4万円にまで下落すると、原状回復費だけで回収に1年以上かかる計算になります。
賃貸需給崩壊エリアでは、仲介手数料や広告料を弾む必要があるので、ここでも賃料の 3カ月ほどが出ていくことがあります（総額10万円未満の手数料では業者が動かない）。
更にフリーレントを付けたりすると、1年半ぐらい賃料が入らないということも珍しくありません。もちろん、これ以外にも物件の維持管理手数料や固定資産税かかります。
そして、超長期でみると大規模修繕という爆弾が炸裂します。大規模修繕のために普段から積立している大家さんや不動産投資家はごく少数派です。
このため「うちはファミリータイプで賃料4万円だけど何とかやっていけてる！」と思っていても、超長期で考えると破綻予備軍になのです。
このように考えると、賃貸需給崩壊エリアは大家さんや不動産投資家にとっては忌避するべきエリアということになります。これらのエリアの需給改善可能性はゼロだからです。
実は、私も「準」賃貸需給崩壊エリアに物件を所有していました。空室に悩む日々が今でも悪夢のように思い出されます（苦笑）。
やはり、物件を所有するなら、黙っていても入居者が入ってくれるエリアで、精神的に安穏として経営するのが一番です。
ゆる医先生の記事を拝読して、久し振りに嫌なことを思い出しました。私は「準」賃貸需給崩壊エリアで不動産投資デビューしたので、このトラウマは一生消えないと思いました。
追記：
プロやハイエナ系不動産投資家の中には、このような賃貸需給崩壊エリアの物件を好んで購入する方がいます。
彼らは妄想利回り数十～数百％で仕入れて、価格勝負で他の物件を圧倒する戦略で成果を残しています。ただし、普通の人は絶対に失敗するのでマネしないでください！
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