3月は１年間で唯一自分が不動産オーナーであることを思い出す季節です。この時期は、賃貸不動産業界の繁忙期最終局面だからです。
私を直接知っている人はご存知でしょうが、日常生活で不動産投資を話題にすることはほとんどありません。私が不動産関係のやりとりを頻回に行うのは新規物件の購入時のみです。
その理由は、空室対策にかける手間を最小限に抑える努力をしているからです。初期の物件はスペックが非常に悪かったので、空室を埋めるために年中もがいていました。
今にして思えば完全に飛んでしまうパターンの不動産投資の始め方だったのですが、たまたま参入した時期が良かったので、今でも首が繋がっています。
最初に所有した物件スペックが散々だったので、過剰なほど空室に対する恐怖感を植え付けられました。このため、できるだけ空室と縁遠い投資戦略を採りました。
その結果、現在では空室対策が必要な物件種類の比率が極めて低くなっています。固定資産税および融資返済後の手残り収益の割合は下記のごとくです。
上のグラフで築古木造戸建の比率が高いのは、全て現金買いしているため、家賃収入 ≒ 手残り収益 だからです。物件の時価評価ベースでは１棟マンションの比率が高まります。
見ての通り、手間のかからない物件群がずらりと並んでいます。コインパーキングや太陽光発電は、空室、滞納、雨漏り・漏水、原状回復工事、大規模修繕、孤独死もありません。
築古木造戸建はときどき空室や雨漏りが発生しますが、入居スパンが長いため一度入居付けできれば数年まわり続けます。
商業テナントは客付けが難しいイメージですが、好立地の路面店であれば「あっという間に」入居申込が入ります。テナント出店者は、常に好物件を物色しているからです。
宿泊施設はオペレーションが大変なものの、一度仕組みを創ると勝手にまわっていきます。ただし、これに関しては不動産投資ではなく事業なので、別モノと考えるべきでしょう。
不動産投資において、空室対策の占める比率は高いです。極論すると、適正価格で購入した物件の入居率さえ制御できれば、不動産投資で負けるパターンはほとんどありません。
できるだけ空室対策という「嫌なもの」を遠ざける戦略を採り続けた結果、普通の不動産投資家とは似ても似つかない異形の物件ポートフォリオが完成しました。
どちらかと言えば、地主系に近い物件ポートフォリオで、産業用太陽光発電施設以外は自宅から 10分圏内に集中しています。自分の庭の中に所有物件を増やしていくイメージです。
このように、私が所有物件の自動運転化を推し進めるために採った戦略は、下記の２点に集約されます。
- 入居付けが容易な人口の多いエリアに絞る
- できるだけ空室が発生しない物件種類にする
不動産投資に時間を取られるのはバカバカしいことです。医師であるなら本業に集中するべきです。不動産で下駄を履くのは重要ですが、最小限の労力に留めることを考えましょう。
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なぜ、築古木造戸建なのか？ 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。
- 不動産投資の入門編
- 給与所得の節税対策
医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
本マニュアルは、｢勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法！｣で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。
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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。
