7月1日に2020年度の路線価が発表されました。
毎年、私は所有物件の路線価を集計しています。
参考: 2019年、2018年、2017年
今年も昨年比で、路線価は堅調に推移しているようです。昨年もそうでしたが、実際のマーケットは2018年の年末に天井を打った印象ですが、路線価には全く反映されていません。
上のグラフは主な所有物件の路線価の推移です。上の 5つが現在も所有している物件で、上から6~8は売却済みです。参考までに一番下には唯一の郊外立地の貸家を入れています。
上から6つ目の物件のみ傾向が異なりますが、路線価の低い物件(地方・大都市郊外立地)はこの20年ほど、ほとんど路線価が上昇していないことが分かります(むしろ下落)。
一方、路線価の高い物件ほど、路線価上昇の割合が大きいようです。ちなみに、今年も上から18.75%、11.11%、13.73%、9.38%、10.53%と、ほとんどが10%以上の上昇率でした。
不動産投資を始めて17年目ですが「不動産価値=上昇する」というイメージが定着してきました。不動産は良くて横ばいなイメージだったのが遠い昔のようです...
しかし、今年の路線価にはほろ苦い感傷を抱きます。言わずと知れた新型コロナウイルス感染症の影響です。路線価は1月1日の評価なので、コロナ禍の影響は考慮されていません。
コロナ禍で実体経済は甚大な被害を受けました。2020年7月時点で不動産市場への影響は限定的だと感じていますが、今回の路線価のような先高感はありません。
今後の不動産市場の推移には注意が必要ですが、チャンスの窓が再度開く可能性もゼロではないと考えています...。
さてさて、私はデータ収集マニアです。コロナ禍の影響が加味されていないとは言え、せっかく集めた貴重な自分の所有物件のデータなので、自験例として分析してみました。
昨年と同様に地価上昇率は、商業地域 > 近隣商業地域 >> 住居地域の傾向が顕著です。メイン 5物件のうち、上から5番目は住居地域にある自宅1号ですが、上昇率はイマイチです。
一方、最近狂ったように地価が上昇している上の 4物件は商業地域です。購入からそれぞれ 5年、8年、2年、6年ですが、購入時より 90%、88%、14%、35%上昇しています。
ここから見て取れるのは、やはり商業地域の物件は上昇率が激しいことです。今は地価が上昇しているのでいい感じですが、一旦下落し始めると正直言ってコワイです。
路線価が上昇するメリットは、(銀行融資を通じて)実勢価格上昇の要因になること以外にも、銀行の担保評価が上ることです。
何もしていないのに、銀行目線の資産評価額が膨らむので、担保余力が増してどんどん融資を受けやすくなります。バブル期の不動産投資家はこんな感じだったんだろうな...。
一方、路線価が上昇するデメリットも存在します。最右翼は固定資産税上昇の要因となることです。物件をたくさん所有していると、わずかな上昇率でも金額が大きくなります。
路線価上昇が好ましいか否かかは、その人の置かれた状況によります。いけいけドンドンの不動産投資家であれば好ましいですが、相続絡みでは忌避するべき状況です。
市場から強制退場させられない限り、不動産投資のスパンは極めて長いです。毎年 7月1日に所有物件の棚卸を行って状況を客観的に把握しようと思います。コロナ禍に負けるな!
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