久しぶりに築古ネタです。
不動産投資家仲間で飲みに行くと、私がいまだに築古をイジッていることに驚かれます。
私と同程度の規模の不動産投資家は、１棟マンションがメインのポートフォリオの人がほとんどだからです。これ系の投資家はレバレッジを利かせる投資戦略なので築古は論外です。
なぜ築古木造戸建投資も行っているのかと訊かれたら、「小さな事からコツコツと」と言って笑いを取ります。本当は節税マシーンとして利用していることは論を俟ちません。
もちろん、時価評価は１棟マンション、コインパーキング、店舗物件がメインですが、築古木造戸建の方がインパクトがあるため「私＝築古」というイメージが出来上がっています。
そんな感じなので、よく築古木造戸建の相談を受けます。先日は某県にある物件についての相談を受けました。県庁所在地から少し離れたエリアで、いわゆる郊外の物件です。
価格は 400万円程度で典型的な地方の築古木造戸建物件です。改装費込みの表面利回り10％の想定で、購入可否について意見を求められました。私の回答は下記のごとくです。
- 築古の場合、5年以内に投資資金の全額回収が大前提（＝利回り20％以上）
- このため、超長期目線にこだわる必要はない
- つまり過疎地域であっても、当面の賃貸需要があればOK
- 駅近（徒歩10分・都市部）はツブシが利くので、可能であれば手に入れたい
- 駅近の戸建物件であれば相当ボロくても借主に困ることはない（区分は該当せず）
- 物件が小振りになるが、改装費が安くなるメリットもある
- 建物面積 25㎡以上あれば及第点
- 郊外立地の物件では 土地30坪以上の物件も安価に入手できるが、改装費が大きくなる
- 建物が大きいとファミリーが入居するので、長期間の賃貸が見込めるメリットはある
- 駅近の固い賃貸需要と安価な改装費を取るか、郊外で長期入居を取るかは好みの問題
こんな感じの意見を述べました。もうお分かりだと思いますが、このような理由で私は、ランニングコストのかからない駅近（都市部）の狭小住宅を選好しています。
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なぜ、築古木造戸建なのか？ 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。
- 不動産投資の入門編
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