昨年まで AIがもてはやされていましたが、現実世界での成績は必ずしも良好ではありません。最も親和性が高いと思われていた AI投資も大したことない成績です。
AIが使えない理由として、
- AIはまだ発展途上である
- AIでは複雑系のリアルワールドに対応できない
少なくとも金融資産投資ではまだまだダメな AIですが、その他の分野ではどうでしょうか？ ここでは不動産投資について考えてみたいと思います。
不動産投資も AIに任せられたらいいな．．．。少なくとも現時点では金融資産投資以上に非現実的です。不動産投資に AIを利用したらひどい目に会うことが容易に想像されます。
ここでは「不動産投資の盾」である火災保険について考えてみましょう。物件購入の瞬間から皆がお世話になるのが火災保険です。え～知らなかったという人は破綻必至でしょう。
不動産投資における火災保険は、表面的には大きくありません。しかし実際には損保をどこにするか、どの特約を附帯するか、保険代理店をどこにするかで、天地の差が発生します。
2004年に不動産投資を開始した頃は火災保険の利用方法を知りませんでした。2008年にリーマンショックが発生した際、所有物件のいくつかでトラブルが多発しました。
当時は全力で J-REITに買い下がっていたため、手元流動性がかなり枯渇していました。そんなタイミングで物件修繕のキャッシュアウトはかなり厳しいです．．．。
2009年3月に相場が反転したため一息つきましたが、不動産投資は修繕との戦いであることを再認識しました。しかし有効な手立てがあるわけでもなく無為な日々が過ぎていきます。
そんなある日、家主の会の勉強会で保険代理店を経営している不動産投資家の講演を拝聴しました。その内容がまさに目から鱗だったのです！
コレしかないと確信した私は、講師と名刺交換して無理矢理懇意になりました（笑）。帰宅後に火災保険契約書と約款を読み込み、1カ月ほど保険漬け（？）の日々を過ごしました。
御存知のように火災保険の約款は極めて判読し難いです。まず、字が薄くてめちゃくちゃ小さい！どうやって読み込むんだ？と思いながら読み進めましたが日本語を理解できません。
何度も読み返してようやく内容が分かってきたのですが、保険代理店を経営している不動産投資家による、保険実務のレクチャーは約款とはかけ離れたものでした。
いや、正確には約款に記載されていますが、その部分がポイントだとは全く気付けませんでした。薄くて小さい文字の大海の中で、自力でポイントを見つけ出すのは至難の業です。
保険実務を習熟し、改めて自分の所有物件の運営に応用すると、火災保険はまさに「不動産投資の盾」となりうるキラーアイテムだったのです。その成果は下記のごとくです。
- 2011年3月 漏水事故で294000円の保険金受取
- 2011年8月 漏水事故で360000円の保険金受取
- 2012年12月 排水管つまりで557000円の保険金受取
- 2013年11月 汚水槽破損で85000円の保険金受取
- 2014年8月 台風被害で574000円の保険金受取
- 2014年11月 排水管破損で475000円の保険金受取
- 2015年11月 玄関タイル破損で67000円の保険金受取
- 2015年12月 漏水事故で316000円の保険金受取
- 2016年7月 浴室FRP破損で185000円の保険金受取
- 2017年5月 汚水桝破損で270000円の保険金受取
- 2018年8月 漏水事故で243000円の保険金受取
- 2018年9月 台風被害で92000円の保険金受取
- 2018年9月 台風被害で700000円の保険金受取
- 2018年10月 台風被害で92000円の保険金受取
- 2019年8月 台風被害で420000円の保険金受取
- 2020年1月 漏水事故で188000円の保険金受取
この10年間で合計600万円の火災保険の保険金を受け取りました。普通の大家さんであればすべて自腹で修繕しているはずです。保険実務の知識を知っていると雲泥の差があります。
火災保険をフルに活用することで、不動産投資で必ず発生する物件トラブルのかなりの部分をカバーすることが可能です。しかし、多くの不動産投資家はこの事実を知りません。
このあたりの知識は公表されていない部分がたくさんあり、運用はある程度現場の担当者任せです。このような人対人の領域では、AIの活動する余地はあまりありません。
このようにリアルワールドでは人間の感情や共通認識がベースになっていることが多いため、AIでは力不足と言わざるを得ません。やはり人間関係が重要だと再認識しました。
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