久し振りの不動産ネタです。
昨年と言っても半月ほど前ですが、とある物件を現調しました。
物件スペックは下記のごとくです。
- 価格：５２０万円
- 駅徒歩５分
- 築不詳の木造戸建て
- 再建築不可物件
公道に面している物件なら坪１００～１５０万円程度のエリアです。今回の物件は私のテリトリーから 10kmほど離れています。
テリトリー内のメイン物件は立地に徹底的にこだわっています。億越えの 4物件は、すべて地下鉄駅徒歩 10分以内です。1億円には届かない旧旅館業物件でさえ徒歩 5分です。
一方、テリトリーから外れた総額 1000万円未満のサブ物件群は、駅徒歩 20～30分程度です。20～30分では駅徒歩圏内とは言いませんね（笑）。
テリトリー内の駅徒歩圏内の物件は、20坪程度の再建不可物件や借地権物件でさえ 3000～5000万円もします。ふざけた価格なので投資として全くペイしません。
したがって、テリトリー外の物件は個人節税対策と割り切って、駅徒歩圏内にはこだわらないようにしています。ところが、今回はサブ物件としては初めて駅徒歩圏内です。
周囲は倉庫が立ち並んでいる古い下町で、お世辞にも地位（じぐらい）の高いエリアとは言えません。ハイスペック立地好きの私にとって、本来なら忌避するべきエリアです。
ところが、数年前に新駅ができました。今回の駅徒歩５分というのは、その新駅からの距離です。当初は興味の無いエリアだったので完全にスルーしていました。
ところが昨秋に、新駅隣接の公園でバスケットボールをする機会がありました。ビールを飲んで上機嫌だったこともありますが、こんなあか抜けたエリアだったかな？と驚きました。
よく観察すると、駅に隣接して大きなホテルが開業しており、１Fは商業施設で美味しそうなお店がたくさん入居しています。結構いいエリアに化けたのかもしれない．．．。
それ以来、このエリアの物件も候補に入れることにしました。すると、１２月に手頃な価格のボロ物件が出てきました。さっそく現調するといい感じです！
内部の柱はやや傾いているものの平屋なので致命的ではありません。天井を見上げても室内から青空が見えることもなく、曲がりなりにもヒトが住める環境のようです。
もう少し安価になれば、築古木造戸建 ATMが一丁上がりだな。そこで３５０万円で指値したところ、少し戻されて４２０万円で妥結となりました。
決済は月末なのですが、時は金なりなので懇意の工務店様に現調依頼しました。だいたいパターン化しているので、脊髄反射的に業務を進めていきます。
唯一考えるべきことは、物件再生をどこまでやるのか？です。最初にガツンとフルリノベすると１０～２０年は ATMとなって非常にラクですが、いかんせん費用がかかります。
それとも、表面だけのなんちゃって改装で投下資金を素早く回収して、苦しみながら運営していくか．．．。両方とも経験ありますが、いつも悩むポイントです。
エリアの特性を考慮しつつ、今回はどちらでいくのかを決めていきたいと思います。
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