先日、近所にある美味しいフレンチレストランでランチコースを食べた帰りに、普段は通らない通りをぶらぶら歩いていると、売ビルがあることを発見しました。
何度かみかけたビルなのですが、ビルの正面に売物件という看板が出ているではないですか! このエリアは私の漁場なのですが、表面的に売物件が出ることはほぼ皆無です。
だいたい水面下で取引が終了するので、SUUMO や健美家など地図検索してみても、ほとんど空白となります。このため売物件という看板が出ていることに非常に驚いたのです。
先日もお話ししたように、私はアフターコロナの投資方針をずっと考えてきました。通貨価値下落は必至なので、レバレッジをかけた不動産投資を再開しようかなと...。
早速、不動産業者さんに連絡を取りました。間口が広くて重厚な感じの建物なので 5億円近い物件かと思ったのですが、ナント 1億6000万円で売り出されているということです。
拍子抜けするような低い金額だったので、すぐに資料を取り寄せると、奥行きが無く面積の小さい物件でした。不動産投資においてビル投資はあまりメジャーな分野ではありません。
通常の住居系 1棟マンションとは異なる視点での投資判断が必要となります。私は 2006~2016年までの10年間 ビル経営もしていましたが、この時期は大変苦労しました。
ビル経営を順調に行うには下記の2つの条件が必須です。
- 立地(アドレス)
- エントランス
まず最も重要なのは立地です。立地の重要さは住居系の比ではありません。アドレス(住所)が最重要で、その次が駅徒歩圏内、大通りに面していると続きます。
これらを満たさない物件では、購入後に非常な苦労することをなります。2006年に私が購入した物件は、郊外の幹線道路沿い物件だったので最悪な選択肢でした。
次に重要なのはビルの面構えで、特に重要なのは 1階のエントランスです。建物フロントはリフォームでなんとでもなりますが、エントランス変更は極めて困難です。
物理的に不可能なことも多いので、エントランスの造りがイマイチな物件はビル投資としては不適です。今回の物件は両方の条件をクリアしていました。
さっそく内覧したのですが、築年数の割には建物の状態は良いものの、法定耐用年数を超えているため、かなりの改装費がかかりそうです。
ざっと見たところ、屋上防水+外壁で1000万、エレベーター無し物件なので 700万、 アスベスト除去で500万という感じで、少なくとも合計2000万円ほどの改装費必要です。
これに加えて、各階をスケルトンにして壁紙+長尺シートを張る費用を考えると、2500万円ぐらいのボリューム感になります。
この辺りのざっくりとした数字は、物件を内覧しているときにイメージ できるようにする必要があります。帰宅してからの感覚と現地の感覚は異なるからです。
ビジネスでもそうですが、デジタルに数字を積み上げていくというよりは、ざっくりとパターン認識するカタチでアナログ的に頭の中でイメージするのがコツです。
もちろん何の経験も無くこのような芸当は難しいのですが、何十という改修工事を繰り返していると、だいたいのイメージを掴むことが可能となります。
現在、背伸びして狙っているのは土地値が坪 1000万円前後の物件なので、坪 400万円は気軽な感覚です。さっそく、解体+アスベスト除去費用を控除した指値買付を入れました。
買えればラッキーぐらいの指値感だったので、あっさり却下されました。不動産は数の勝負なので、不動産業者さんの迷惑にならない範囲で気軽に買付していこうと思います。
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さて、全く関係のない質問なのですが、コロナって本当は体内にあるウイルスの一種で実はそんなに悪さしないのにでっち上げられてるのでは?
と思ってます。
季節的にインフルエンザが流行る時期に数が増えて今年は異例のインフルエンザ患者数の低さっておかしいのでは?PCR検査も怪しいと思うのですが先生の見解を教えていただけませんか?
僕の見解が正しいのなら借り入れ増やしたり資産を買うべきかなと思ってます。
株式は今高値恐怖症発動中ですが、、、