先日購入した築古木造戸建の改修工事で苦戦しています。端的に言うと、建物がボロ過ぎて事前の修繕見積りを超過してしまったのです。


今回の物件は築不詳でおそらく、築100年を超えていることが予想されます。表面的にはそこそこキレイでしたが、トイレ部分を解体すると倒壊寸前でした...。


正直言って、トイレは汚すぎて入ることを躊躇してしまったのが敗因です(苦笑)。それ以外にも予想以上に損傷が激しく難航しています。


あと、電気の容量不足や給湯器配管の問題など細かい部分での問題点が山積しています。まぁ、築古物件の改装は泥縄式なので、いつものことだと割り切って頑張ろうと思います。


築古木造戸建の改修工事では、工事を進めていく途中でさまざまなトラブルや問題点が発生します。このため、工務店と協議しながら工事を臨機応変に進めていきます。


協議の結果、従来の計画が変更されることもままあります。このような変更が発生した場合には、工務店に対して「備忘録
を送信することを推奨します。今回は下記ファイルです。



668 - コピー



その理由は後になって言った言わないのトラブルを防ぐためです。LINEなどの SNSでもよいですが、画像は一定期間が過ぎると消えてしまうデメリットがあります。


このため、永久保存が利くメールで変更事項を送信しておくことを推奨します。先方はたくさんの現場を抱えているため、こちらの要望を忘れがちなのです...。


さて、改装工事はそれなりに苦戦しているものの、こちらは最終的にお金で解決できる問題です。それよりももっと重要な問題点があることに気付きました。


それは、賃料相場が思いのほか低いことです。今回の物件は普段のエリアと離れているため事前知識がありませんでした。


そうは言っても数キロしか離れていないため、メインのエリアとたいして変わらないと思っていました。このため、賃料査定が甘かったのですが、どうやら間違いだったようです。


不動産業者様も交えて検討しましたが、どうやらメインのエリアと比較して20%ぐらい低い賃料帯のようです。う~ん、これは不覚です。


もちろん、どの程度改装するかで賃料の幅がありますが、ベースラインが20%も低いと物件収益性に甚大な影響があります。


買付時にもう少し賃料査定を厳格にしていれば、もっと低い価格で指値したので、この物件を購入することも無かったかもしれません。


割高な物件を購入することはご法度なので、それもアリな選択肢です。最近の株高で浮かれてしまい(?)、不動産投資でも慢心してしまったようです。ダメですね...。


残念ながら、賃料相場自体はお金で解決できません。もちろん、低収益性に甘んじるということであれば問題ないですが、それでは投資する意味自体が無くなってしまいます。


想定以上に賃料相場が低いことと、予想以上の躯体損傷のため改修費用が高くなりそうなため、表面利回りが10%を割り込む可能性まで出てきました。


個人所得税の節税効果で、トータルでは15%死守できそうな感覚ですが、これまでの投資物件の中では最低水準の収益性に沈んでしまう可能性大です。


勝手知ったる自分のエリアの何と住み心地の良いことでしょう。もちろんこれは言い訳に過ぎません。あぁ、まだまだ精進が足りないようです。






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