不動産投資の最大のハードルは最初の 1棟目購入だと思います。最初の 1棟購入ハードルはかなり高いのですが、このハードルを一度乗り越えると 2棟目からは楽になります。
勇気を振り絞って購入すると、意外と何も起こらなくてザクザク CFが流入してきます。こんなことなら、もっと物件が欲しい！ となってどんどん規模拡大したくなります。
そして短期間に規模を拡大するためには、積算の出る高利回り物件を購入する必要があります。このような物件は都市部には存在しないので、必然的に地方・郊外圏の築古RCです。
創業～拡大期には、とにかく規模拡大！規模拡大！となりがちですが、本当にそのような感じで突き進んで行ってよいのでしょうか？
不動産投資の目的は人それぞれですが、私の場合は安定的なCFの確保です。自動運転できることが必須条件なので、空室対策に勤しむ必要性の低い物件となります。
規模拡大に必須である地方・郊外圏の物件は客付けに苦労することが多いため、キャッシュフロー利回りはさほど高くありません。
自験例では表面利回り12～15％の物件であっても、フルローンであれば税引き前 CF利回りは 2％程度のことが多かったです。
つまり 1億円借金しても、年間 200万円程度の手残りなんですね。大きな修繕工事や孤独死が発生すると簡単に吹き飛んでしまうレベルの利益です。
単に規模拡大という観点であれば、① 積算価格の出る物件を買い進める ② 1金融機関の上限融資金額は10億円程度なので、複数の金融機関を開拓が王道だと思います。
しかし、不動産投資の最終目標（理想形）は下記の全ての条件を満たすものです。
- 都心立地
- 自己資金１００％
- 新築マンション（1棟）
この 3条件がそろうと不動産投資は自然災害と政治リスク以外はリスクフリーに近くなります。しかし、規模拡大を追うことは、上記の３つの条件達成とは真逆の方向性です。
つまり、規模拡大することで表面上の CFは大きくなるものの、経営リスクが大きくなり、超長期では破綻する可能性が高まります。
その理由は、築年数増加・空室率上昇・デッドクロス到来がほぼ不可避であるためです。それでは、これらを回避するにはどうすればよいのでしょうか？
上記３つの条件に近づくためには規模拡大は慎み、売却によって売却益を蓄えて好財務状態にすることを心がけ、より好立地で築浅物件への買い替えを進めるべきだと思います。
私も当初 7～8年ほどは規模拡大に邁進しましたが、2013年以降は地方・郊外圏の物件はすべて売却し、そこで得た売却益を利用して都市中心部の好立地物件に集中投資しています。
残念ながら築年数は古い物件が多いものの、希少立地物件をそろえているため客付けはほとんど困りません。また自己資本比率が 8割あるので、デッドクロス何それ？な感じです。
このような気楽な状況に到達できたのは、ひとえに規模拡大ではなく物件の浄化に勤しんでスペックを上げ続けたことと、売却を通じて自己資本を充実したことに尽きます。
空室率が低くて自己資本比率が高いと CFは増大します。規模拡大で CF増加を達成するよりも、①～③の不動産投資理想形に近づくことで CF増加を目指した方が良いと思います。
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