最近、J-REITが復調しているようです。私がJ-REITに投資したのは、2008~2009年と2020年の 2回だけであり、普段はほとんどウォッチしていません。


年に 2回ほど証券会社から紙ベースの報告書が届くので、その際にまじまじと確認するのですが、所有している J-REITの中で「クソREIT」が減少していることに気付きました。


具体的には、ショボいスポンサーからレピュテーションの高いスポンサーに変更している銘柄が多いのです。


  • プレミア → NTT都市開発投資顧問(NTT都市開発)
  • MIDリート → MCUBS投資法人 → 日本都市ファンド投資法人(三菱商事)
  • DAオフィス → 大和証券オフィス投資法人(大和証券)
  • 日本賃貸住宅、プロスペクト、日本ヘルスケア → 大和証券リビング投資法人(大和証券)



2007年以前に乱造されたクソREITは、ケネディクスと平和不動産を除いて、ほぼ既存の大企業に捕食されてしまったようです。


2012年以降に誕生したクソREITはまだ元気ですが、超長期目線では大企業に捕食される可能性が高いと考えています。


不動産業界を 20~30年スパンでみると、新興系が勃興して丸々と肥え太った時点で危機が発生し、既存の大企業が新興系を捕食するパターンを繰り返しています。


最後に残るのは財閥系不動産会社、総合商社、鉄道系不動産会社などの資力に勝る企業です。この事実は、就職を控えた人は覚えておくべきことだと思います。


一方、投資家目線では、現時点でクソであっても超長期では大企業傘下に化ける可能性があります。REITの制度設計上では破綻は無いと言われています。


2008年10月にニューシティーレジデンスが破綻した実績はありますが、日本国の財政破綻がない限り、国の威信をかけて J-REIT破綻は食い止めるはずです。


このことは、J-REITにはモラルハザード的要素が内蔵されている可能性があることを意味します。絶対に破綻しない銘柄が存在する場合には、必勝法が存在します。


それは、何らかの原因で投げ売りされて暴落した場合、破綻可能性ゼロなので、目をつぶってでも大量の資金を投入して買い尽くせ!という考え方です。


実際、2020年3月のコロナショック極期には、私は上記考え方で大量の資金を J-REITにブチ込みました。通常株と異なり、破綻可能性ゼロなのでアグレッシブになれます。


投資銀行行員のモラルハザード(リスクはレイオフに限定されるがリターンは青天井)はリーマンショックを引き起こしましたが、矮小化した図が J-REITにも存在すると思います。


そして弱体化したクソREITは、長い年月をかけて優良REITに生まれ変わる可能性が高いです。当初のクソ物件群は、優良REITに代わる過程で浄化されます。夢のある話ですね!


尚、この戦略が通用するのは投げ売りされた阿鼻叫喚の状況だけなので、現時点の J-REITには一切当てはまらないことを明記しておきます。






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