先日、店舗物件の物件調査に赴きました。私の中で不動産投資は決してメインではないですが、株式投資や新規事業で勝負するための屋台骨と見做しています。
このため良い物件があれば、足繁く物調に行きます。今回の物件は、昨年に橋頭保を築いた私のエリアでは「最終到達点」の立地。1000万円/坪前後なので敷居は高いです。
やっとメガ大家レベルに達した程度の規模感に過ぎないので、不動産投資家としては一流とは言い難いです。この程度の実力で攻略できるエリアではないは承知の上での物調です。
さて、今回の物件は 10坪程度の極小物件。物調して改めて思いましたが、本当に小さな物件です。小さ過ぎるため、あっという間に物調が終了します。
前回の失敗に懲りて、近隣に反社関係者が居ないことは何度も確認しました（笑）。近隣トラブルも無く、物件スペックも悪くありません。
あとはファイナンスをどうするかだけです。この物件の路線価は 300万円/坪しかありません。実勢価格と路線価の乖離は３倍あります。
このようなエリアでは基本的に銀行融資を利用することが難しいです。不動産投資で融資を利用できない物件なんて投資対象外でしょう！ そう思った人が多いと思います。
ところがこの物件は10坪しかないので 1億円未満です。しかも表面利回りは 5～6％見込めます。1000万円/坪前後のエリアで利回り 5～6％の 1億円未満の物件．．．。
おそらく即蒸発する条件の物件であろうことは容易に想像できますね。このような路線価と実勢価格の乖離が大きく、値下がりが想定しにくいエリアの低価格帯物件は争奪戦です。
相続税対策で苦しむ富裕層にとってはこれほど美味しい物件はありません。タワマン節税は塞がれつつありますが、小さな店舗物件はぜんぜん注目を集めていないからです。
価格帯が数億円レベルになると数が少なくなりますが、1億円未満であれば現金買いできる人が山ほど居ます。つまり流動性が非常に高い。コレは買いだな．．．。
一般的には店舗物件は購入へのハードルが高いです。このため 1棟レジのようなレッドオーシャンではありません。ライバルは資金力のあるツワモノばかりですが数は多くない。
最近の私はこちらのようにレジから好立地の商業系物件に舵を切っています。その理由は、ずばり ATM度が高いから。一度貸したらすることがありません。メリットをまとめます。
- 維持管理が非常にラク
- 好立地の店舗物件は資産性が高い → インフレ対策になる
- 路線価と実勢価格の乖離が大きいため相続対策の需要が高い
- ライバルはプロが多いのでワケの分からない価格になりにくい
何だか良さげな条件ですね！ もちろん丸腰で挑むとイタイ目に遭います。そもそも論として購入できない人が多いです。その理由はファイナンスの問題。
路線価と実勢価格の乖離が大きいということは融資金額が伸びないという意味です。不足部分は自己資金や共担、もしくは買主の属性（個人レベルではない）で補うしかありません。
さらに店舗の賃料査定が難しい。ネットでみても実勢相場は分かりません。これを解決するには店舗仲介に特化した不動産仲介業者様と仲良くなる必要があります。
この２つの高い高いハードルがあるため、店舗物件の不動産投資は一般的ではありません。しかし、２つのハードルをクリアした暁には、豊穣な大地が広がっています。
実践するには、①銀行内の自社格付けを上げる ②融資担当者との即応体制をつくる ③店舗仲介に特化した不動産仲介業者様とアライアンスを組む の 3点が必須です。
①②まではフツーの不動産投資にも共通ですが、③が必須なのが店舗物件投資の特殊性です。そして③のメリットは計り知れません。
一般的に店舗仲介に特化した不動産仲介業者様は数が少なく、特殊なビジネスモデルでやっています。賃貸仲介はフロービジネスですが、店舗仲介はストックに近いのです。
どういうことかと言うと、店舗の至適立地はごく限られています。数十メートル離れるだけでも集客力全く異なるため、飲食店オーナーは血眼になって希少物件を探しています。
そしてどの物件が流行るのかは定性評価なので、店舗仲介に特化した不動産仲介業者様しか知りえない情報です。情報というよりも肌感覚といった方が正確かもしれません。
外からみると同じエリアであっても、実際に流行る物件を見極めるのは素人には不可能です。そして彼らと仲良くなると「ここイケますよ」と耳元で囁いてくれるのです（笑）。
彼らにとって希少物件のオーナーと仲良くなることは、自分たちのビジネス成功の根幹を成します。そして既存オーナーが物件取得すると自分たちが扱える物件も増える．．．。
絵に描いたような win-winの関係ですね。このため一度彼らと深い絆を結ぶと、水面下の情報を流してくれます。彼らはテナント退去段階でオーナーから相談されるため情報が早い。
昨年に反社物件で死ぬような思いをしましたが（笑）、その際に築いた信頼関係がここに来てどんどん力を増していることを肌で感じています。とりあえず札を入れよう。
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