不動産投資と株式投資では、相場観が少し異なると思います。もちろん投資対象によって異なりますが、私の立場（都市部の不動産＆バリュー株投資）では下記のごとくです。
- 不動産：地価は基本的に上昇してトレンドは滅多に変わらない
- 株式：株価は基本的に上昇するが、上がることも下がることもある
不動産は株式のように値動きを可視化しにくいことに加え、出来高（成約する数）も圧倒的に少ないです。このため、細かいトレンドの変換点を把握するのは容易ではありません。
値動きは株式ほど激しくないものの力強く上昇続けている．．．。都市部の不動産をメインにしている人以外には共感を得られないかもしれませんが、私の相場観はこんな感じです。
不動産と株式の違いを一言で表現すると、価格の変動率（Volatility）の差です。不動産の価格変動率は小さいのに対して、株式では価格変動率が大きい。
このような前提では、投資戦略がかなり異なります。まず不動産投資ですが、仮に「地価は基本的に上昇してトレンドは滅多に変わらない」のであれば、基本戦略はB&Hです。
それもかなり早い時期に好立地の物件を購入することで、地価上昇の恩恵を最大限受けることができます。2000年代以降を後方視すると、この投資戦略が勝ち筋でした。
一方、株式投資は異なります。米国以外の国では、株価が割高な時期に購入してしまうと、なかなか株価上昇の恩恵を受けることができません。その理由は株価変動率の高さです。
株価は波のように上下するため、早期からのB&Hで最大限の恩恵を受けるとは言い難いです。株式に関しては暴落時に市場に入ることがリターンを上げるコツです。
しかし、本当に不動産投資において「地価は基本的に上昇する」のでしょうか？ 日本で土地神話が崩壊してから久しいです。
1990年代後半からの10年で、地価は基本的に上昇すると言う妄言を吐く人は誰も居なくなりました。そして今でも都市部のごく一部のエリアでしか通用しません。
地価が上がり続けているのは、国土全体の１％にも満たないでしょう。このため「地価は基本的に上昇する」と考えている私は、少数派である可能性が高いです。
このことは自分でも認識しているものの、都市部で不動産投資を実践している人の間では「地価は基本的に上昇する」は、ある程度共通認識だと考えています。
しかし、株式投資も実践している私は、少し冷めた目で地価動向を見るように心掛けています。つまり、都市部の地価も永久に上がり続けることはないと。
現状では少し考えにくいですが、私が生きている間にトレンドが変わって地価が下がる可能性はあると考えています。それは日本の財政破綻が意識されるタイミングかもしれません。
好立地の物件をみると価格が高くても無理して買いに行こうとする自分が居ますが、そのような時には株式投資では株価が上下することを思い出すようにしています。
「永久に上がり続けるモノは存在しない」と自分に言い聞かせているのです。今回の話は、多くの人にとって、何言ってるのこの人？ という印象を与えたかもしれません。
しかし、長年に渡って地価が上がりっぱなしの都市部の不動産市場で戦っていると、このような考え方に染まってくることも事実です。
永久に上がり続けるモノは存在しないと自分に言い聞かせて、不動産でも高値掴みを避けようと思っています。実際には物件欲しい病を抑えることはなかなか難しいですが．．．。
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