築不詳の極小物件という最悪のスペック


先日、私のエリアの中では最高立地に近い物件を購入しました。私の中では憧れの立地。不動産投資を始めた頃には、想像もできなかったエリアでの購入に感無量です。


しかし購入した物件のスペックは酷いのひと言に尽きます(笑)。土地面積は 10坪ちょっとしかなく、しかも上物は築不詳というシロモノです。


当然のごとく物件の見た目はイマイチ過ぎて、オーナーの私でさえも笑ってしまいそう。恥ずかしくて自分がオーナーですと言えないほどですが、内心では大満足の自分が居ます。


ピカピカの新築 1棟マンションとは比較するべくも無い物件ですが、その価格はナント 1億円近くもします。あなたはバカなんですか? という声が聞こえてきそうですね。


どうして傍目にはこんなクソみたいな物件を購入したのでしょうか。もちろん、それにはきちんとしたワケがあるのです。



物件は資産性と安定的なCFで買え!


私がこの築不詳の極小物件を購入した理由は、資産性と安定的な CFのためです。築不詳の極小物件に資産性? 何言ってるのと思う人が多いことでしょう。


しかし、不動産の究極の価値は「立地」です。決して見栄えのする建物ではありません。廃屋同然のボロ物件であっても、超好立地であれば資産性は「ある」のです。


この周辺エリアの取引相場は坪 1000万円前後です。不動産投資を開始した頃は坪 100万円の物件でもビビっていたので、かなり感覚がマヒしてきたようです(笑)。


さて何故、築不詳の極小物件に資産性があるのでしょうか。その要因は物件が生み出す安定的な CFです。もちろんアドレスのブランド価値や路線価と実勢価格との乖離もあります。


しかし最大の要因は、立地が生み出す安定的な CFです。超好立地の物件はテナントさんの争奪戦です。世の中がかなりの不況になっても超好立地の物件は別です。


通常、店舗物件は客付けが難しいのが相場です。しかし超好立地の物件には全く当てはまりません。空きが出ればすぐに埋まる。それが立地のパワーであり資産価値の源泉なのです。


事実、この物件のテナントさんはミュシュランに掲載されています。最近でこそ掲載数が増加したので希少価値は落ちましたが、腐ってもミシュラン掲載店です。


一般的には住居系物件の方が安定稼働が見込めます。しかし住居系は客付けが高頻度で原状回復も必要なので面倒なことが多い。しかし超好立地の店舗物件はほぼ ATMです。


しかも住居系では賃貸人側が改修費用を負担しますが、店舗物件では賃借人持ちです。別物件では、賃借人が2000万円もかけてボロ物件をピカピカ物件に再生しました。



好立地物件を攻略するために必須の3つのアイテムとは


超好立地の店舗物件のおいしさを説明してきましたが、当然のごとく購入のハードルは極めて高いです。このハードルを越えるためには下記のアイテムが必要です。

  • 自己資金
  • 銀行内の高格付け
  • エリアに特化した不動産業者(賃貸仲介も含む)


いずれが欠けても購入が厳しいです。そしていずれも、一夕一朝にはゲットできません。少しずつ財務状況を改善して自己資金を積み上げ、銀行内格付けを向上させる。


そして、エリアに特化した不動産業者の懐に飛び込んでチャンスを窺うというステップが必要です。住居系不動産投資ではある程度システマティックに進めていくことが可能です。


しかし、超好立地の店舗物件投資は属人的な要素が大きいため、泥臭く匍匐前進しなければいけません。しかしこの面倒臭さは高い参入障壁になります。


この領域に歩を進めることに成功すると、新築区分マンションやサブリース物件といったニセモノではない、資産性を兼ね備えた本物の ATMを獲得できるのです。



まとめ


超好立地の店舗物件投資は一般的ではありません。参入障壁は極めて高いですが、資産性を兼ね備えた本物の ATMを獲得できる可能性があります。






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