これまでの私の不動産投資のスタイルは、実質無借金をキープしながら、ゆっくり規模を拡大させるという非常に
ところが、2022年になって方針が一変します。不動産投資家として駆け出しだった2006年に、フルローンでガンガン規模拡大していた頃の投資スタイルに回帰したのです。
先日も、18m道路に面した古ビルを500万円/坪で購入しました。少し前の私であれば、手を出しにくい価格帯の物件でした。しかし今では、臆せずガンガン購入しています。
もはや、土地の坪単価500万円台は安いと思うほどの気持ちの変化です。どうしてこのような変化が起こったのでしょうか。それはインフレへのマインドチェンジです。
永久凍土のように動かなかった日本の物価が、今年になって 3％を超えるレベルにまで上昇しました（10月の東京都区部消費者物価指数）。
インフレ転換が本物なら、これまでの現金至上主義の手堅い投資戦略を根本的に変更する必要があります。未来がどうなるか予測できませんが、強烈な危機感が私に襲い掛かります。
インフレでは都心物件をフルローン＋長期固定で購入が正解
インフレ環境では、不動産の優位性が際立っています。ただし、不動産なら何でもOKではありません。投資対象は、都市中心部の不動産に限局するべきでしょう。
何故なら、人口減少が原因で衰退へと向かう日本で、最後まで生き残るのは都市中心部だからです。これは、ショック時の人間の体に置き換えると良く分かります。
人がショック状態になると、生命を維持するために脳や内臓などの生命維持に必要不可欠な部分に血液を集中させます。逆に手足など末梢に行くほど血流が乏しくなります。
つまり、限りある血液を最も重要な組織に集めることで、生命体として生き残ることを模索しているのです。同じことが日本でも発生する可能性が高いです。
日本に残った資本は、生き残りのために都市中心部に流入します。一方、地方都市からは資本が流出して、実質的地価は下落の傾向が加速していくでしょう。
この大きな流れは誰にも止められないと思います。そうであれば、私たちのようなちっぽけな個人投資家の選択肢はひとつしかありません。流れに最適化するしかないのです。
物件評価額の低い都心物件を攻略する方法論
日本の地価の基準は、国税庁が毎年発表している路線価です。銀行は、路線価を参考にして物件を評価します。一方、実勢価格は路線価とは別物です。
特に都市中心部に行くほど、路線価など顧みられなくなります。路線価を上回るのは前提条件で、路線価の何倍で取引されているのかが不動産投資家の興味の対象となります。
そして残念ながら、都心の物件を購入するに際して、あまり銀行を頼ることができません。前述のように、銀行は路線価に掛け目を入れて物件評価額を算出します。
このため、実勢価格に対して銀行評価額が著しく低くなってしまいます。それでは、どうやって都心の物件を銀行融資を用いて購入していけばよいのでしょうか？
あなたが先祖代々の地主家系の出身でなければ、分厚い金融資産を形成するしか方法がありません。つまり、物件評価不足を、金融資産で埋め合わせするイメージです。
金融資産をネタにしてフルローンを引くには、2つの方法があります。ひとつ目は、有価証券担保です。端的に言うと、株式を担保に差し出して物件評価の足りない部分を補います。
永久保有の株式なら検討する価値があります。実際、私もJ-REITなどの永久保有銘柄の多くを有価証券担保に差し出しました。売買できないこと以外は特に不利益を感じていません。
ふたつ目は、単なる見せ金にする方法です。この方法はコストや手間がかかりませんが、現金が無駄に手元で滞留します。株式は 6～7割の掛け目でしか評価してもらえません。
どのような形態で金融資産を保有しているのかによって、上記のどちらが有利なのかは変わってきます。まずは好きな方でチャレンジしてみましょう！
管理人監修の資産形成マニュアル
管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠！ という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。
その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。
PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直１回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。
有価証券担保の場合、担保価格が下落したとき、追い証は発生しますか？ 
