マイホームに関する興味深いニュースが日経にありました。
住宅ローン膨張220兆円 金利上昇にリスク です。


マイホーム投資家(?)目線での要点は、以下の3点です。

  • 日本では金利上昇リスクがある変動型を選ぶ人が7割を超える
  • 日本の中古シェアは15%弱にとどまる
  • 日本は人に融資する傾向が強い


いずれも、マイホーム購入を考えるべき人が真剣に検討べきチェックポイントです。この3点に対する従来の考え方のマインドチェンジが、人生を左右し得ると断言できるからです。


日本では変動型を選ぶ人が7割を超える


ここにきて、日本でもインフレが意識されています。しかし、日銀が金融緩和を継続しているため、変動金利は低位が続いています。その要因は各銀行間の熾烈な顧客獲得競争です。


しかし、すでに固定金利は上昇しています。長期の固定金利は、銀行や投資家にリスクがあるため、実際の市場に連動した金利になるためです。


<参考>
ローン金利の知られざる罠…!今やると「NG」な行動は|m3.com


詳細は、上記のm3.comの記事を参照していただきたいのですが、実は 10年固定金利は1年前の1.5~2倍近くまで上昇している銀行が多いのです。


それなら尚更、変動金利を選択するべきではないか?と思うのは大間違いです。変動金利は日銀が緩和政策を微修正するだけで容易に上昇する可能性が高いです。


各銀行が変動金利の基準にしているのは、TIBOR(東京銀行間取引金利)ではありません。TIBORであれば事実上固定金利に近いと言えますが、超富裕層向けの商品です。


しかも、TIBORといえども過去30年の履歴を調べると1%近い時期も意外と多いです。こうなると、現実的選択肢として10年以上の固定金利選択が挙がります。


変動金利を選択する人が7割を超えるのは日本人の金融リテラシーの低さの証左です。非常に残念と言わざるを得ません。金利上昇で破綻者続出しないことを祈るばかりです...。


日本の中古シェアは15%弱にとどまる


この数字はチャンスの窓が続いていることを示しています。日本では新築志向が強く、中古住宅は修繕しても売却価格に反映されにくいです。一方、米国では約80%を中古住宅です。


その理由は、修繕履歴や住宅の状態が売却価格に反映されるからです。住宅は、日本では消費財、欧米では資産なのです。消費財なので、使い切ってスクラップアンドビルドです。


環境負荷が大きくストックが蓄積されないため、日本という国全体の大きな損失です。目先の建築業界への恩恵は大きいですが、それと引き換える損失が非常に大きい。


国もこのことを理解しており中古住宅を重視する政策を推進しています。しかし現状では新築信仰が健在です。これの意味するところは、未だに中古住宅は「お得」ということです。


築20年以上の中古住宅は、銀行評価はゼロ~マイナスです。一方、最近の住宅は性能が向上しており、経済的耐用年数は50年を超えています。


つまり、築20年以上の住宅を購入することで、建物部分をタダで貰えるという素晴らしい状況なのです。数千万円がタダとかなかなか無い話です。


私は、過去に2度マイホームを購入していますが、いずれも建物部分はタダです。しかし、しっかりリフォームすることで、2件目などは新築と変わりません。


銀行の評価基準はすぐには変わりません。このため、このチャンスの窓はしばらく続く可能性があります。郊外の新築なんかでムダ金を使うよりも、都心のボロ物件を買いましょう!


日本は人に融資する傾向が強い


これは銀行の能力不足が要因です。人に融資するとは、要するに年収と属性だけ調べて融資するということです。誰でもアホでもできる作業なので銀行にとって楽なことこの上なし。


この事実は医師にとって、銀行をバカにするネタではなく、有効利用できる錬金術です。何故なら普通では買えないような都市中心部の物件を購入できる手段だからです。


例えば、利便性の超素晴らしい20坪の築40年の古ビルが 1億円で売りに出ているとします。このビルを購入できるのは、現金を持っている超富裕層だけです。


何故なら、銀行の融資対象ではなく不動産投資家は手出しできないし、不動産業者もエンドユーザーが居ないため手出ししにくいからです。


しかし、あなたが医師であれば住宅ローンを利用して購入できるチャンスがあります。このような物件を購入して、そこに住み続けるだけで富裕層の仲間入りが確定します。


バカバカしいほど簡単な資産形成術です。私もこの手法で〇億円の含み益をあっさり実現しました。ただし残念なことに住宅ローンは1回しか利用できません。


このため、この手法を連用して資産拡大できません。たった1回だけ与えられた富裕層への扉を開く入場券なのです。郊外の新築とか購入してふいにすることだけは避けましょう。


尚、私が2回利用できたのはセカンドハウスローンを利用できたからです。比較的高度のテクニックが必要なので、一般的には不可と思うべきでしょう。





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勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル ver. 190905