2022/12/20に突如として、日銀が事実上の利上げに踏み切りました。誰も予想していなかった展開に市場は大混乱です。たった30分ほどで円は約 4円も急騰します。


一方、東京株式市場は大幅下落。皆固唾を呑んで分かりやすい市場の動向を見ています。しかし、はっきりした値動きを可視化しにくい不動産市場はどうでしょうか?


もちろん、不動産市場は為替市場や株式市場のようにリアルタイムではありません。しかし、個人レベルの資産形成に大きな影響を及ぼすのが不動産市場です。


実需の不動産市場の動向は、J-REITや大手不動産会社の株価を見れば、ある程度予想できます。ただし、株価が反映するのは都心の地価です。


2020年2月のコロナショック以前は J-REITは最高値を窺う展開でした。ところがコロナ禍で一転します。歴史に残る暴落を演じて 2020年3月第3週に歴史的な買場が到来しました。


それからすぐに暴落相場は回復しましたは、他の業界と比べて軟調な展開で今に至ります。しかし、個人レベルで扱うスペックの物件は、肌感覚では異なる動きでした。


コロナ禍でもほとんど値崩れすることなく、むしろコロナ禍のカネ余りで更なる高値を目指す展開でした。いつまで上がり続けるんだ? と疑心暗鬼の状態です。


その状況で突如として今回の利上げアナウンスです。不動産投資に融資は切っても切り離せません。したがって、少なくとも短期的には利上げは負のインパクトしかありません。


このため、各不動産投資コミュニティでも利上げの話題で持ち切りです。さて、利上げが不動産に及ぼす影響はいかほどのものか。


それには、短期と長期の目線が必要だと思います。短期に関しては、マイナスの影響しかありませんが、現時点ではそれほど大きな影響を受けないと予想されます。


何故なら、長期金利のキャップを0.25 → 0.5%に上げただけなので、不動産投資のメイン金利である短期金利には直接影響無いからです。


もちろん、銀行のマインドも利上げが明確化されたでしょうが、一方で銀行間の貸し出し競争は激化しています。不動産ぐらいしか融資できるモノが無いので仕方ないでしょう。


少なくとも、変動金利の住宅ローンは今回の利上げの影響を受けなさそうです。一方、固定金利は更なる上昇が見込まれます。


多くのマイホーム所有者および不動産投資家は、変動金利派が多数を占めています。このため、現時点では直接影響を受けていません。


しかし、この状況が未来永劫続くのかというと少し難しそうです。それなら今から固定金利に乗り換えだ!と言っても、すでに固定金利はかなり上昇しています。


このため、現時点で固定金利への乗り換えは腰が引ける人が多いのではないでしょうか。かなり高くても今の時点で固定金利に乗り換えた方が良いのか???


私は、ストレステストを試してみることをお勧めしています。例えば、金利が 3%や 4%になった時の返済状況をシミュレーションするのです。


その状況でも充分に返済できているのなら、現状の変動金利で様子をみても良いと思います。一方、3%や4%がかなり厳しいのであれば、他行に固定金利で借り換え考慮でしょう。


いずれにせよ、ストレステストで自分の金利上昇耐性を精査する必要があります。おそらく、多くの人にとって、3~4%程度であれば耐えられるのではないでしょうか。


私は、今回の実質的利上げは金融緩和の「終わりの始まり」と認識しています。これから長い防御戦が始まるでしょう。生き残ることを最優先にしてガードを固めようと思います。







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