インフレの影響は、不動産投資にもかなりの影響を与えています。不動産投資をしたことの無い人にはピンと来ないかもしれませんが、以下のような影響があります。
- 地価が高騰している
- 中古物件価格が高騰している
- 建築費が高騰している
- 職人の人工賃が上昇している
- 営繕の備品価格が上昇している
つまり、不動産投資で出ていくお金の多くに、かなりの上昇圧力が加わっているのです。幸い、既存の管理料や銀行融資の金利には影響は及んでいません。
しかし、これらにも影響を及ぼす時期が、近々に訪れつつあるのかもしれません。そして、現時点で大きな影響が出ているのは、③建築費が高騰している、でしょう。
新興不動産会社は倒産しやすいワケ
不動産バブルの時には、怪しげな不動産業者さんが跋扈します。ご存知のように、不動産業者さんに学歴とか関係ありません。
地頭が良くて思い切ったことができる人が、短期間で成り上がれる唯一（？）の業界でしょう。それは上場企業にも当てはまります。
１代で上場まで持って行った不動産会社の創業者はかなりの数にのぼります。そして上場ラッシュは不動産バブル時です。直近では2000年代前半です。
今は無き不動産会社がたくさん上場しました。しかし、それらのほとんどはリーマンショックで倒産します。いつの世も最後に勝つのは財閥系、鉄道系、銀行系不動産会社なのです。
丸々と肥え太った新興不動産会社を、財閥系、鉄道系、銀行系不動産会社が貪食するという弱肉強食の世界が広がっているのが不動産業界です。
それでは、なぜ新興不動産会社は倒産するのでしょうか？ それは、不動産会社は常に土地を仕入れて新築物件を建築して売却し続けなければいけないからです。
彼らには休憩が許されていません。泳ぐのを止めると会社が資金ショートして会社が倒産するからです。そして、不動産バブル期には、土地仕入れ価格が高騰し続けます。
土地が高騰すると商品である物件も高騰します。そしていつかやって来るバブル崩壊。高過ぎて売れない物件を抱えて倒産するお決まりのパターンが20年サイクルで繰り返されます。
新興不動産会社の倒産は他人事ではない
新興不動産会社が倒産したって、俺には関係無いやと思っている不動産投資家は多いことでしょう。ところが、ある種の不動産投資家にとっては他人事ではありません。
つい最近まで、都心の狭小地を仕入れて自分で新築物件を建てる手法が流行っていました。しかし、地価高騰と建築費高騰の影響で、みるみるうちに収益性が悪化しています。
いわゆる一人デベロッパー投資の欠点は、土地の仕入れから竣工までが2年程度と長期に及ぶことです。これだけ急ピッチにインフレが亢進すると、計算の狂いが大きくなるのです。
一度土地を仕入れてしまうと、後には引けません。とにかく建物を竣工しなければ破産してしまいます。ところが想定していた建築費では竣工できない事例が続出しつつあります。
10年近くこの投資手法を実践している百戦錬磨の不動産投資家でさえも、直近の物件は厳しさが増しています。しかし、彼らには10年間蓄えた体力があります。
しかし、コロナ禍で初めて土地を仕入れた層は、かなりヤバくなりそうな雰囲気が漂っています。インフレ恐るべし．．．。変動金利まで上がり始めたら万事休すかもしれません。
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