昨日に引き続き、公道で歩けなくなるぶっちゃけトークシリーズ第2弾です。今回は不動産投資の本音トーク。ずばり、お題は「不動産投資って結局ファイナンス能力」です。
不動産投資では小難しいことが多いです。大局的な投資戦略から物件維持のノウハウまで幅広いのが不動産投資の特徴。そんなたくさんマスターできない！確かにその通りかもです。
しかし、究極的には立地とファイナンス能力ですべてが決まるという身も蓋もない話をしたいと思います。不動産投資家の努力を踏みにじるヤバい話ですね～
フツーにしてたら医師が不動産投資で負けるワケない
いきなり過激な発言で恐縮ですが、不動産投資業界で一番のカモは医師です。何故って、持っているお金の量に見合った金融リテラシーが無いから。端的に言うと、〇ホなんです。
私たちが自分のことをどう思っているのかは知りませんが、世間一般のコンセンサスでは、医師免許を持っている人は日本社会の中では最強の存在です。
当然のごとく、金融機関でも医師はウケが良いです。なんと言っても医師免許というトンデモない核弾頭を持っているのですから、最強でないワケありません。
医師免許さえあれば、億円単位のお金を稼ぐこともワケないです。このため、金融機関も医師には何としても貸し込みたいと熱望しています。
このため、不動産投資でフツー程度に成功している人が偶然にも医師免許を持っていると、銀行は破格の条件ででも貸し込みたくなるようです。
フツーの知識でフツーの物件を購入しても、ファイナンス条件が極端に良ければ不動産投資は極めて有利です。そう、フツーにしていれば医師が不動産投資で負けるはずないのです。
医師が不動産投資で負ける理由は購入物件が高過ぎるから
極めて有利な条件で銀行融資を受けることができるにもかかわらず、不動産投資で成功している医師は少数派です。ホント世界の七不思議といって良いかもしれません．．．。
その理由は、ずばり購入する物件が割高過ぎるからです。恐ろしいことに、医師免許を持っているだけで、鬱陶しいほど投資用不動産の営業電話が入ってきます。
これだけ手間暇掛けて営業するのは、売却しようと思っている物件がこれ以上無いほど高い価格設定がなされているからです。
正直言って、原価の2倍近くの価格で売り出している物件が極めて多いですが、こんな物件を掴まされた暁には、いくらファイナンスが良くても万事休すです。
医師免許の恩恵を最大限受けよう
自験例では、私が医師免許を所有しているおかげで、フツーの人では購入できない超好立地の物件を、1年間で立て続けに4物件ほど購入しました。
一般的に、フルローン＋TIBOR連動0.5％ / 10年固定0.9％＋コベナンツ無し、とか難しいです。しかし、ファイナンスの能力があると、これらをクリアしてなお、お釣りがきます。
例えば、私が来月決済予定の某旧帝国大学の附属病院徒歩1分の物件をコインパーキング目的で、ほぼ上記に近い条件で借りるとどうなるでしょうか？
手出しゼロなのに CFが返済金額の2倍以上あります。端的に言うと、毎月〇十万円得る権利をタダでゲットできるのです。まさに錬金術．．．。
しかし、多くの人は、おそらく融資検討の遡上にさえ乗らないことでしょう。コインパーキング目的で銀行に融資打診する奇特な人はほぼ居ないですし、高確率で門前払いされます。
しかし、もし医師免許を持っていると、話ぐらいは聞いてもらえるかもしれません。さらに不動産投資実績があると、好条件で融資してくれるかも．．．。
この1年間で、私はたて続けに物件を購入しましたが、その理由は銀行からのファイナンス能力に圧倒的な優位性があったからです。
つまり、普通の人では収益化できない物件であっても、あまりにも銀行の融資条件が良いため、CFが大幅なプラス圏に上昇するのです。
もう一度言います。不動産投資は、立地とファイナンス能力ですべてが決まります。常人では実践不可能な投資手法であっても、医師免許があれば可能かもしれませんね。
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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。
