早いもので、もう3月も終わりです。
不動産賃貸業では繫忙期の最終局面。
例年なら私もヤキモキしている時期ですが、今年はいち早く満室達成したので高見の見物です。やっぱり満室って良い響きですね。
一方、私の不動産投資のメインポートフォリオは、店舗などの商業系賃貸です。住居系は安定していますが入退去が面倒くさい。不動産投資に時間を割くのは非常に勿体ないですね。
しかも、最近ではデキる不動産投資家が大挙して参入しているので、参入障壁の低い地方・郊外系の住居系不動産投資はレッドオーシャンに突入しつつあります。
競争が嫌い・控えめ・おとなしい性格の私には、まったく合わない市場と言えます。このため、レッドオーシャンな競争環境からは早々にトンズラしました。
10年前の2013年頃は、1棟マンションを複数棟所有していましたが、その後は不動産投資に割く時間を限りなくゼロにするべく、劇的にポートフォリオを組み替えました。
手元に残している住居系物件は、都市中心部の入れ食い状態の好立地物件のみです。不動産投資家としてヤル気の無い私ですが、そんな私が左団扇状態なのは店舗物件のおかげです。
店舗賃貸は、一般的な不動産投資とは言い難いです。その理由は、以下のようにいくつかあります。一般的にならない理由は、いずれも参入障壁の高さです。
- 店舗経営者目線で集客力のある物件を判断することが難しい
- 客付けの難しさ
- 融資が通りにくい
- 自己資金を多く入れる必要がある
- 滞納時の資金回収が難しい（という思い込み）
これだけ並べると、店舗賃貸に二の足を踏む人が多いのではないでしょうか。実はそれが私の狙いです。ライバルはできるだけ少ない方が良いので（笑）。
冗談はさておき、店舗賃貸は市場自体が小さいです。何故なら、店舗物件として商売が成り立つのはごく限られたエリアしかないからです。
一方、独立したい店舗入居希望者や多店舗展開したい経営者は、血眼になって好物件を探しています。何故なら、店舗にとって立地が全てだからです。
通りがひとつ違うだけで集客力が全く異なりますし、物件そのもののスペックも超重要です。これらの条件がすべて合致するのは稀有な物件なので、争奪戦になるワケです。
逆に言うと、このような素晴らしい条件を兼ね備えた物件のオーナーはウハウハです。まさに左団扇状態と言えます。退去しても入れ食い状態ですから。
店舗物件はメリットだらけです。まず原状回復工事が不要です。むしろ、ボロ物件を貸すとタダで、ピカピカ物件になって戻ってくるというミラクルまであります。
自験例では、超絶好立地のボロ物件を賃貸したところ、賃借人が1700万円かけて素晴らしい物件に改装してくれました。長く入居してくれると嬉しいですが退去してもウハウハ。
来月契約するかもしれない賃借人も2000万円かけて自分の城（＝店舗）を造るんだ！と意気込んでいます。私はホクホク顔で「がんばれ～」と応援です。
しかも一度貸し出すとメンテナンスさえ不要です。当然清掃はピカピカになるまで賃借人が行います。短期で退去すると保証金は丸儲け。
むしろ1年ぐらいでどんどん賃借人が変わってくれた方が収益性が高いというインモラルな世界です。不動産賃貸業において、こんな美味しいビジネスモデルがあるでしょうか？
ちなみにですが、自験例②では3月に空きが出た店舗物件は入食い状態でした。複数の入居希望者から入居申込をいただきウハウハです。
私の不動産投資における競争力の源泉は、①店舗仲介専門業者様との太いパイプ ②強力なファイナンス能力 です。①②とも短期間での構築は難しいと思います。
しかし、不動産投資の最終形として店舗物件投資を据えておくと、ライバル不在のハッピーリタイアが近づくと思います。そう言いつつ、私は24時間365日戦い続けますが（笑）。
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