店舗物件でさえインフレに劣後する？！
のっけから不動産投資家には嫌なタイトルですが、店舗物件でさえインフレに付いていけない可能性があります。
ちなみに私の不動産投資は店舗物件などの商業不動産がメインで、住居系はオマケに過ぎないという一風変わったポートフォリオです。このためポジショントークではありません。
店舗物件でさえインフレに付いていけない理由は、店舗物件などの商業不動産の賃料を決める最大の要因は需給関係だからです。
製造業やサービス業のように、コストを積み上げて価格形成するわけではありません。あくまでもそのエリアの需給関係に基づいて賃料が決定するのです。
たしかに自験例でも、客付けする際の賃料査定では需給関係に基づく近隣事例から算出しています。一度たりともインフレだから賃料を上げようと思ったことはありません。
不動産投資全体がインフレに劣後する可能性あり
もちろん、住居系物件も製造業やサービス業のように、コストを積み上げて価格形成するわけではなく、周辺エリアの需給関係で賃料が決まります。
このため、不動産投資の収益は、種類を問わずインフレに劣後する可能性が高いです。住居系物件の賃料がインフレと無縁なのは何となく肌感覚で分かります。
何故なら、借家人は強力な借家法に守られているため、オーナーからの賃上げ交渉は困難を極めるからです。インフレが発生しても、入居系は賃料を上げたくても上げられません。
一方、店舗物件などの商業不動産は、借家法は関係ありません。法的には賃料を上げることに対する制約は無いです。このため、インフレがダイレクトに影響しそうなものです。
しかし実際にはインフレはさほど影響無く、店舗系物件も周辺の需給関係で賃料が決まります。無理矢理賃料を上げると、退店されるリスクがあるからです。
それでも不動産投資がインフレ下でおいしい理由
インフレに強そうな店舗系物件までも、賃料はインフレではなく需給関係で決まるのか．．．。インフレ対策として不動産投資を有望に見る向きもありますが現実は厳しい。
しかし、超長期では少し異なる風景が見えてきます。たしかに賃料そのものはインフレの影響よりも需給関係の影響が大きいです。
このため、現在程度のインフレが続いても、その影響が賃料に反映する程度は限定的と言えます。物件のインカムゲインだけでインフレに対抗するのは難しいでしょう。
しかし、物件価値はインフレに連動します。このため、所有期間中はインフレ進行とともに利回り低下が続きますが、売却時には大きなキャピタルゲインを得る可能性があります。
もちろんインフレに連動して物件価格が上昇するのは、ごく限られたエリアです。しかし、そのようなエリアを厳選すれば、不動産投資は十分にインフレに対抗できると思います。
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