日本ビルファンドが安い
私は常に「安い」モノを探しています。
安いモノはクソみたいなもの多いですが、時々お宝が眠っている時があります。
最近、私が気になっているのはJ-REITです。J-REITの代表である日本ビルファンド（8951）の超長期チャートを確認してみましょう。
決して暴落しているわけではありませんが、昨今の地価上昇の割には株価が伸び悩んでいることが分かります。
J-REITが軟調なのにはいくつか理由があります。ファンダメンタルからみた主な理由は、金利が上昇する可能性が高くなってきたことと、アフターコロナの戻りが悪いことです。
たしかに不動産投資家の視点では金利上昇はコワイです。しかし、J-REITは基本的には短期金利で借り入れています。
日銀によるゼロ金利解除がまだまだ先であることから、現時点では金利上昇懸念が過度に意識されている可能性があります。
一方、アフターコロナのオフィスへの人の戻りは若干深刻です。リモートワークがある程度定着したために、オフィス面積を縮小する企業が続出しています。
このため、日本ビルファンドのような都心のオフィスビルが主体のJ-REITにとっては、辛い時期が続いていると言えます。
港区の路線価推移との比較
一方、リアルな不動産市況はどうなのでしょうか。日本ビルファンドと比較するのに最も適しているのは東京都港区の路線価の推移でしょう。
以下に、日本ビルファンドが上場した2001年から2023年現在までの港区の平均路線価をグラフ化してみました。
あれれ？日本ビルファンドの超長期チャートと形が異なります。既に港区の路線価は2008年を超えています。2008年の6割程度に足踏みしている日本ビルファンドとは大違いです。
単純な比較は難しいですが、港区の路線価水準が適正値だと仮定すると、日本ビルファンドの株価は約半分程度しか評価されていません。
そして、日本ビルファンドの分配金利回りは、2023/9/8時点で約3.76％です。日本最高峰の立地を誇る日本ビルファンドの利回りにしては、かなり高いと言えます。
分配金利回りの視点からも、日本ビルファンドは港区に地価と比べて格安に放置されていると言えるかもしれません。
結局、J-REITを買いに行くのか？
それでは、今は日本ビルファンドを始めとするJ-REITは「買い」なのかと言うと、そうとも言い切れないのが難しいところです。
その理由はNAV倍率の高さです。ご存知のように、NAV倍率は株式でいうところのPBRです。2023/9/8時点のNAV倍率は0.95倍。高くは無いが安くも無いと言った所ですしょうか。
私がJ-REITに買い出動する基準のひとつはNAV倍率です。だいたい0.7ぐらいにまで下がると投資妙味があると考えています。このため、今の水準は全然買いではありません。
しかし、実物の不動産投資の視点では、明らかにJ-REITは安値に放置されていると言えます。このあたりの乖離をどう解釈するのか悩ましいところです．．．。
講釈は分かったから、オマエはJ-REITを買いに行くのか？という質問が飛んできそうですね。結論的には買いません。正確に言うと、怖くて買えないのが本音です。
怖くて買えない？金利上昇やオフィスの戻りが悪いことが怖いのか？と思う人が多いことでしょう。実はそうではありません。
私が株式投資を本格的に行うのは暴落時です。もちろん現在は平時であり暴落時ではありません。このため「怖くて」買えない。精神構造がフツーの人と異なるようです．．．。
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