先日、銀行評価対策の決算書セミナーに参加しました。決算書といえば会計の知識が必須です。このため、苦手意識を持っている人が多いのではないでしょうか。
しかし、不動産投資を成功させるためには、決算書の理解が必須です。何故なら、不動産投資と銀行融資は、切っても切り離せない間柄だからです。
銀行融資を受けるためには、銀行から評価される決算書を作成する必要があります。このため、苦手意識があっても決算書の勉強をせざるを得ないのです。
決算書対策の要点
セミナー内容自体は平易でした。前半は損益計算書や貸借対照表の説明なので誰でも理解できる内容でしたが、ところどころに銀行評価のTIPSがあったので眠らずに済みました。
以下に備忘録として、銀行評価を上げるための要点を記載します。
- 銀行の行内格付けは決算書が全て
- 決算書で最も重要なのは営業利益
- 銀行は段階利益を上から順に重視するが、売上総利益ではなく営業利益が最重要
- 赤字決算でも「一過性経費」の説明があれば問題無い
- 短期負債よりも長期負債の方が評価が高い
- 固定資産よりも流動資産の方が評価が高い
- BSでは役員借入金は負債になるが、銀行では資本とみなされる
- 繰越利益剰余金マイナスは銀行評価を下げる
- 決算前入金は有効
- 勘定科目は意外とファジーなので、比較的適当に仕分けしても問題無し
ざっくり言うと、銀行は融資返済を滞り無くできる能力を評価しています。営業利益では本業の稼ぐ力を、負債では直近で外部に返済しなければいけない金額を確認します。
銀行の融資姿勢
一方、銀行の融資姿勢は、ひと昔前と変化していて興味深いです。以下に要点を示します。
- 現在では積算評価する銀行はほぼ無くて収益還元法がメイン
- 信金は「要注意先」をメイン顧客と認識している
- 銀行は既存物件の債務償還年数を意識している
- スルガ銀行が登記履歴に入っている物件はアブナイ物件とみなす
銀行の融資姿勢は猫の目のようにコロコロ変わります。このため、上記目線も1年後には変わっているかもしれません。
直近の融資基準は、取引銀行の担当者に直接確認するのも一法です。銀行に直接確認するのは恐れ多いと思いがちですが、意外と教えてくれるので訊いてみることをお勧めします。
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