先日、高級民泊を開業された知人の物件にお邪魔してきました。1棟貸しで1日12～15万円を狙いにいくという強気のプライス設定です。
私が2016年に宿泊業に参戦した頃は1泊6万円でも高額なイメージでした。円安が進んだからと言えばそれまでですが、実は当時も外国人にとって高額ではなかったかもしれません。
さてさて、現在の日本人の感覚では高額な価格帯ですが、果たしてどのような物件なのか？興味津々で行ってみると、かなりビミョーな立地でした．．．。
日本人のイメージではお世辞にも地ぐらい（じぐらい）が高いとは言えません。むしろ治安にやや難がありそうなイメージのあるエリアです。
しかし治安がやや悪いと言っても、外国人の目線では治安に問題は無いようです。そういえば夜一人で歩いても身の危険を感じるエリアではありません。
立地至上主義の私なら絶対に投資しないエリアですが、投資妙味としては意外とアリのようです。その理由は相対的な地価の安さです。
私の主戦場では市場流通利回りが５％に届きませんが、今回の高級民泊のエリアは１０％近い利回りが見込めます。しかも民泊で回すので２０％も充分達成可能とのことでした。
一方、気になる建物スペックやオペレーションですが、宿泊業経験者としては腑落ちすることばかりでした。まず建物スペックですが、少々住居系の感覚とは異なります。
宿泊業に関してはSNSで「映える」ことが最優先です。このため、ビジュアルで訴える部分には思い切って資金を振り向けますが、細かい点は放置です。
例えば、柱が割れていても無視です。このメリハリのつけ方が事業の高収益化に貢献します。このあたりの感覚は不動産投資家には無い点だと感じました。
あと、オペレーションもさすがプロでした。私の施設では、年に1回程度しかシーズナリティ料金を見直ししませんでしたが、今回の施設では1ヵ月に1回見直すようです。
しかもベンチマークにしている競合物件の動きを見ながらの価格変更なので、市場競争力がハンパ無いようです。う～ん、私の物件でも実践していたら撤退せずに済んだかも？！
しかし、片手間の私のような人間では難しいことは容易に想像できます。まぁ、自分でやらずにオペレーションはプロに任せた方が良かったのかもしれません。
今回の物件を見学するまで、小資本による民泊は「終わった」業態だと思っていました。しかし、コンセプトとオペレーション次第ではまだ戦える可能性を感じた1日でした。
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