先日、今週に決済予定の物件の金消契約を締結するために銀行に行ってきました。最近では、銀行の金消契約も電子契約になっています。
昔はたくさんの書類に署名・押印して面倒くさかったですが、今ではスマホでサクサクと終わります。契約自体は10分程度で終わったので、久し振りに担当者と雑談しました。
たわいもない話をしながら、この担当者のおかげで私の資産形成が順調に推移していることを改めて認識しました。本当にありがたい話です。
私が不動産を欲しい最大の理由は「借金をしたい」からです。これは冗談ではなく超本気です。インフレ基調が鮮明となった今、資産形成を成功させるためには借金が不可欠です。
超長期で借り入れを起こして、現金の価値が低くなっていくのをじっと待つという戦略が、長い目で見ると非常に有効だと考えているからです。
しかし、個人レベルで長期間にわたる借金をする方法はあまり存在しません。数少ない方法の中でも最も手が届きやすいのが不動産購入なのです。
長期の借金をするために、やむを得ず不動産を購入しているという側面があります。インカムゲインやキャピタルゲイン目的で不動産投資する人とは根本的に考え方が違います。
さて、今回の物件は25年返済です。そのうち当初10年間を固定金利にしました。借入金利は1.05％です。同日の日本国債10年とのスプレッドは0.1％以下という圧倒的な数字です。
この資金調達力が私の不動産投資の原動力のひとつであることは間違いありません。これからも銀行の行内格付け維持を心掛けたいと考えています。
ここで、銀行融資に関する超重要な考え方をお話ししたいと思います。誰でも見れるブログで、こんな貴重な情報を紹介してもよいのかと思うほどです（笑）。
期間25年の銀行融資では、後半の10年間は劇的に価値の下がった元金を返済するステージです。最後の10年間までの返済金額を抑えることが、インフレとの戦いに勝つ秘訣です。
そして、当初10年間を低金利で固定することで、この戦いで勝利できる可能性を高めることが可能です。戦いの変数は、インフレの程度・期間と購入物件価値が下がらないことです。
インフレの程度・期間をコントロールすることは、私たちには不可能です。しかし、価値が下がらないであろう物件を購入することはある程度可能です。
このような物件は、必然的に好立地の物件になります。利回りが非常に低くて、プラスのキャッシュフローを確保しにくいのが難点です。
しかし、低い利回りでも何とか長期間にわたってプラスのキャッシュフローで運営できるのであれば、勝負する価値があると考えています。
このようなことを考えながら不動産投資をしている人はあまりいないと思います。しかし、少数派は勝てる確率が高いと信じて、10年後に結果検証しようと思います。
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