先週、久し振りに物件を購入しました!
今回は、某地下鉄駅直上に建っている希少物件です。
契約時の重要事項説明書では、地下○○メートルに地下鉄駅があるため、○○の制限がありますという初めて見る文言が記載されていました。
まぁ、フツーの物件を建てるにあたっては制限なさそうですが、電車が通ると振動があるのかな?といった、どうでもよい心配ごとが湧いてきました。
今回は私のエリアとは少し離れていますが、立地が希少だったので思わず買い付けを入れました。問題点は土地勘が無いので、収益性のシミュレーションが正確ではないことです。
現時点での表面利回りは約3%ちょいです。これほど低い利回りなら、株式投資の方が合理的かもしれません。しかし、不動産では銀行融資というレバレッジを掛けられます。
このため同じ3%と言っても、株式投資と不動産投資では資金効率が全く異なります。銀行融資を利用できるメリットは大きいですね。
さて、今回物件を購入した理由のひとつは「借金をしたかった」からです。もちろん借金といっても素晴らしい融資条件であることはマストです。
今回は期間25年・10年固定金利。そして10年固定の金利はナント1.1%を切るレベルです。金消契約日の日本国債利回りは0.97%。スプレッドが0.1%未満という驚愕レベルです。
0.1%を切るレベルのスプレッドでは、当然のごとく銀行は利益を出せません。今回の融資銀行の長期固定金利調達法の特殊性が要因ですが、とてつもなく美味しい融資条件です。
実は私にとって、これまでで最も高い金利水準ではありますが、昨今の融資状況を鑑みるとベストの条件であると断言できます。
今回の物件を購入するモチベーションとなった素晴らしい立地と融資条件ですが、少なくとも今後の融資条件に関しては、今回のような好条件は望むべくもないでしょう。
このため、今後も積極的に物件を買い進めるかと言われると、減速は不可避と考えています。それでも超長期で考えると「借金をして優良物件を買う」は合理的な選択肢です。
表面利回り3%程度であっても、売却ではなく永久保有前提で投資できるように、いろいろ対策を打とうと思います。購入時の3%は必ずしも長期間続くわけではありません。
特にインフレの世の中になると、好立地物件に関しては購入価格に対する実質的な利回りは上昇傾向になります。短期的にはCFが厳しいものの、めげずに持ち続けたいと思います。
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