5月に新しい物件を購入することになりました。今回の物件は、私が普段扱っているエリアではありませんが、日本を代表する某有名大学のすぐ隣という好立地です。


購入価格が比較的安価だったため、当初は現金での購入も検討しました。しかし、銀行の融資担当者の反応が非常に積極的だったので、今回も融資を利用する方針で進めています。


これまで、銀行融資は毎回苦労するのが通例でした。しかし、今回は物件価格が安価なので、珍しくスムーズに話が進んでおり、ほとんどストレスを感じていません。


さて、ここまでは順調なのですが、いつも忘れがちなのが「火災保険」です。最近は、決済日当日に思い出して慌てて手続きをする、というパターンが多くなっていました。


今回はその反省を踏まえて、1ヶ月前の段階で火災保険について検討を始めることにしました。不動産投資において、保険は欠かせないツールのひとつです。


ただ、ここ数年で火災保険料が大幅に高騰したため、以前のような戦略は通用しなくなっています。火災保険に対する戦略が180度変わってしまったのです。


コロナ禍前までは、建物評価額を最大限に設定して契約するのが一般的でした。なぜなら、当時は金額を最大にしても保険料がそこまで高くなかったからです。


しかし現在では、建物評価額を高く設定すると、火災保険料が驚くほど高額になってしまいます。冗談ではなく5年前の2倍近くになっても不思議ではありません。


そもそも、火災保険というと「火事による全焼」への備えと思われがちですが、実際にはそのようなケースは稀です。


現場で最も頻繁に使われる火災保険は、雨漏りや水漏れといったトラブルへの対応です。これらのケースに対応するには、「特約」が非常に重要になります。


特約によって実際の修理費用がカバーされるわけですが、特約の補償上限額は建物の保険金額とは無関係です。


つまり、火災保険を有効に活用する目的であれば、建物評価額を最小限に設定して、おいしい特約を安価にゲットするのが合理的なのです。


以下に、不動産投資において、ぜひ付帯すべき火災保険の特約を挙げておきます（※詳細専門家へご確認ください）。

  • 不測突発特約付
  • 電気的機械設備特約付
  • 賠償責任特約付
  • 水漏れ調査費用特約付き
  • 類焼特約付


このように、建物評価額を抑えつつ、必要な特約をしっかり組み込んでいくことが、現在の火災保険を取り巻く環境における「新しいセオリー」と言えるのではないでしょうか。





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