5月に物件の改装費について頭を悩ませています。とある最難関大学の1つに隣接する戸建て4戸をまとめて購入してから早3ヵ月。
すでに2戸の改装を終えて、先日引き渡しがありました。最終確認のために現地を訪れると、想像以上の出来栄えでホクホク顔です。
1戸あたり約40m²とコンパクトながら、2戸で800万円ほど投資しました。この改装資金は、購入時に利用した銀行融資（期間25年）に含まれています。
屋根と柱だけを残して、ほぼスケルトンリフォームを行ったので、内装だけ見ると新築物件と見間違うほど。これだけのクオリティでこの価格なら、かなりお得感があります。
現金価値の減少と超長期融資の活用
一方、約150m²ある物件に、どこまで資金を投入するかを思案中です。先にリフォームした物件と同様に徹底的に改装するとなると、1000万円以上の費用がかかってしまいそうです。
どこまでやるべきか、本当に悩みどころです。数年前の私なら、最低限の改装で済ませていたでしょう。しかし、現状はコロナ禍を経てインフレ経済へと転換しています。
もし、改装費を長期融資で賄えるのであれば、できるだけしっかり改装してしまうという戦略もアリだと考えるようになりました。
最終的に、1000万円程度であれば追加融資に応じてくれそうなので、思い切ってしっかり改装することにしました。
超長期のローンが組めるなら、改装費はほとんどタダで手に入れるようなもの、という考え方からです。
もちろん、キャッシュフローの検討も必要ですが、例えば25年ローンを組めば、キャッシュフローへのマイナス影響は圧倒的に少なく済みます。
それだけの超長期で借りられるのであれば、完璧なリフォームをする経済的合理性があります。インフレによる通貨価値下落によって「タダ」で改装するようなものですから．．．。
土地と建物の価値を見直す
日本の不動産投資では、どうしても建物への評価が低くなりがちです。私自身、物件を見る際は建物を考慮せず、土地の価値だけで判断していました。
しかし、住居系の不動産投資において、実際に収益を生み出すのは土地ではなく建物です。このため、ある程度の建物への投資はやむを得ません。
日本の評価方法では建物に価値が見出されにくいです。しかし、実際にお金を生むのは建物なので、そこに資金を投入するのも悪い選択肢ではない、と考えるようになりました。
これはまさに、インフレ時代の不動産投資に対する（私の）考え方の転換点の1つでしょう。これまで建物に対して一切価値を認めてこなかった人間にとっては発想の大転換です。
現金価値がどんどん目減りしていく今、改装費を超長期の融資で調達して、それを価値ある建物へと変えていく戦略を、今後も積極的に実行していこうと思います。
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