不動産投資において、建物の築年数が古くなるにつれて賃料が少しずつ下落していくのは常識です。25年ほど不動産投資を実践してきた私も、この事実に異論はありませんでした。


しかし、最近になって異変が起きています。昨年頃から、入退去の度に賃料を積極的に引き上げるようになってきたからです。


最初はこわごわと賃料を上げていましたが、今では当然のことのように賃料アップで再募集をかけたり、契約を更新したりしています。


例えば、来月の7月末に退去予定の店舗物件では、これまで月額20万円だったものが、24万円に賃料をアップして新規契約を結ぶことができました。しかも、空室期間ゼロです。


こうした実績が積み重なり、所有物件の表面利回りがじわじわと上昇してきているのです。これは、嬉しい「思わぬ誤算」でした。


物件購入時の長期シミュレーションでは、築年数とともに賃料が下がる前提だったので、残債を完済するまでにどの程度のキャッシュが蓄積されるかを分析していました。


しかし、築年数が経っても賃料が上がっていくとなれば、この前提は根本から書き換えられます。極論すれば、賃料が青天井で上がっていく計算になり、利益が相当上振れします。


上振れどころか、「建物の価値やキャッシュフローはゼロに向かって進行していく」というこれまでの常識が、「永久に賃料を生み出し続ける」という前提に変わるのです。


これは言うまでもなく、日本がデフレ経済からインフレ経済へと転換した恩恵です。確かに、物件価格の高騰や金利上昇など不安定な要素も増えました。


しかし、これまではどちらかというと「消耗戦」であった超長期での不動産投資が、永続性のある手堅い投資対象へと進化した実感があります。


もちろんこれは、賃料アップが見込める都心部の物件に限った話かもしれません。人口が減少し続ける地方や郊外圏は厳しい戦いが続くでしょう。


だからこそ、超長期で腰を据えて不動産投資を行うのであれば、やはりできる限り好立地の物件を購入することに注力するべきではないでしょうか。





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