整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

不動産価格は超長期では上昇している?!

このエントリーをはてなブックマークに追加

最近は株高なので、資産形成はやることが無く手持無沙汰気味です。株式がダメなら不動産だろ!という声が聞こえてきそうですが、残念ながら不動産はさほど値崩れしていません。


このような状況では地道にキャッシュを積み上げる+リアルビジネスに邁進するという選択肢となりますが、私はひそかに不動産に注目しています。


その理由は、超長期で考えると不動産価格は上昇しているのではないかと考えているからです。下は地価公示が始まった昭和49年以降の超長期チャートです。



210503 - コピー




このチャートをみると「地価は超長期でも全然上昇していないではないか!」と感じる方が多いと思います。実際その通りなのですが、1991年を頂点とするバブル時は特殊です。


バブルで日本の運命が変わったしまったと言っても過言ではないのですが、1980年台後半からバブルの後処理が終了した 2002年までの期間を控除すると異なった風景が見えます。


バブル時の地価上昇率が強烈なので他の時期の趨勢が分かりにくいですが、この時期を除くと、日本の地価も比較的堅調に上昇していることが分かります。


容積率などの規制緩和によって、都心でも不動産供給増加が続いていますが、超金融緩和が世界中で継続されている状況と比較すると、どちらの供給力が大きいのかは一目瞭然です。


つまり、通貨の供給量>>>都心の不動産供給量 の関係が成り立ちです。この状況が逆転することは想定できません。


このため、対通貨での不動産の価値は、超長期では上昇する可能性が高いです。私はこのような感覚なので、基本的には不動産や株式を超長期保有する戦略です。


そして、株式と不動産の違いは、レバレッジをかけて(他人資本で)購入できるか否かです。株式でも信用取引がありますが、期間やコストは比較にならないほど不利です。


このため、超長期保有を前提とすると、価値が低下していく通貨と交換して不動産を購入することは合理的だと思うのです。しかも購入時の通貨は他人のモノ(=融資)です。


保有期間が超長期に渡るため、保有期間の安全性を確保することが前提ですが、この点さえクリアできるのであれば、不動産投資の優位性が際立ちます。


少々ポジショントークが入っていますが、コロナ禍の不動産上昇局においても、私は不動産投資に関しては前向きに取り込みたいと思っています。


注意:現時点でガンガン投資しようと考えているわけではありません。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資でもキャッシュ・イズ・キング!

このエントリーをはてなブックマークに追加

株式などの金融資産投資では、危機発生時にキャッシュ・イズ・キングは常識です。2020年3月のコロナショック時には皆がリスク資産を投げ売りしてキャッシュに殺到しました。


リーマンショックやコロナショックのような危機時にはキャッシュの価値が暴騰します。危機は滅多に無いですが、キャッシュがあると暴落した資産を買い漁ることができます。


危機発生時は、持たざる者が成り上がるのに最も適した時期と言えます。10年に一度発生するか分からないレベルの危機に備えて、キャッシュを温存することは合理的だと思います。


また、企業経営においてもキャッシュ・イズ・キングは常識です。危機時に企業は当面の資金繰りのために、キャッシュ確保に奔走します。


株式投資ではキャッシュが無くても「暴落した資産を買えなかった」で済みますが、企業経営の場合にはキャッシュが無い=倒産なのでジ・エンドです。


このため、企業経営においては平時から使い道が無くてもある程度の融資を受けておき、手元資金を厚くしておくことは正当化されます。


一方、不動産投資においてはどうでしょうか?一般的に不動産投資は自己資金のみで行うことはありません。物件購入は融資が前提なので、キャッシュより融資が重視されがちです。


しかし、あまのじゃくの私は、不動産投資においてもキャッシュ・イズ・キングだと考え、融資よりもキャッシュ確保に重きを置いています。


もちろん不動産投資家の間でもキャッシュが重要であることは常識なので、できるだけ自己資金を使用しないでフルローンに近い融資を受けることを実践する人が多いです。


私も基本的にこの考え方に賛成で、物件はレバレッジをかけて購入することが多いです。しかし、他の不動産投資家と異なり、トータルの融資比率を抑えながら投資しています。


つまり、自己資金比率を高めに保ちながら不動産投資を実践することを固く守っているのです。現状では自己資金比率 80%超なので、少々度が過ぎているかもしれません。


しかし、最近では物件の入札に参加する機会がちらほらあり、手元流動性の厚さの威力を実感するようになりました。一般的に入札に参加するのはプロの不動産業者さんです。


彼らに融資特約など存在しないので、入札参加条件は当然融資特約無しです。そして物件価格は再上昇に転じています。株式市場と異なりコロナのダメージはほぼありませんでした。


私のような一般人にとって、入札に参加するのはやや敷居が高いですが、手元流動性が厚いと臆せず挑戦できます。


もちろん落札すれば融資確保に奔走しますが、融資が下りなくても手付金を失う危険性がありません。このため、不動産業者さんしか参加しない入札であっても参加できるのです。


入札に限らず、スピード勝負の物件買付競争において、融資を考えずに買付できるメリットには計り知れないものがあります。自験例では優良物件は即断即決でモノにしてきました。


もちろん最終的には融資を利用して物件を購入することになるのですが、手元流動性が厚いと不動産投資の選択肢が劇的に拡大します。


意図してこのような状態を目指したわけではありません。生来の臆病な性格のために、皆が殺到してイケイケなモノに投資する勇気がなくてキャッシュが積み上がってしまいました。


偶然の産物ではあるものの、キャッシュ・イズ・キングは真実だと実感しています。チャンスの間口を広げながら気長に買付を入れ続けて、物件を格安に仕入れたいと考えています。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





すごい人のセミナーを聞くと心が苦しくなる

このエントリーをはてなブックマークに追加

先日、某大家の会のセミナーに参加しました。最近では軒並みオンライン参加可能なので、製薬会社主催の整形外科セミナーに参加する前に梯子しました。


本当に便利な世の中になったものです。さて、今回の講師の方は不動産投資歴10年ほどの中堅レベルの方です。期間は中堅レベルですが、知識・経験はベテランの域に達しています。


そして特にすごいと思ったのは、物件にかける情熱です。自分の物件に対する愛情とこだわりが尋常ではなく、拝聴していて苦しくなってきました(笑)。


私がかつて一度も実践したことの無いレベルにまでこだわって投資成果を出しています。正直言って、この方のマネはできないと思いました...。


セミナーで拝聴した内容は、知識としては真新しいことは一切ありません。どれも不動産投資界隈では常識的なことばかりです。


しかし、これらの多くを徹底して実践していることは刮目するべきことです。普通は知識として知っていても、ほとんど実践しないモノだからです。


セミナーを拝聴していて苦しくなってきたのは、おそらく自分はこの方の 1/10も不動産投資に注力していない事実を、客観的に突き付けられたからだと思います。


知っているのと実践しているのでは全く異なります。やろうと思えばできると思っていても、
おそらく実際にやろうとすると(技術的・物理的に)できないのではないでしょうか。


誰もが知っている知識であっても、愚直に実践することは難しいのです。そのことを知っているだけに、今回のような凄い実践力を持った人のセミナーは心に堪えます(苦笑)。


それでは、オマエも同じように頑張ってみてはどうなのか?と訊かれそうですが、心に堪えながらも、見習って不動産投資に労働力を投入する意志は一切ありません。


その理由は1日 1440分しかないからです。1440分というのは1440分の使い方 ──成功者たちの時間管理15の秘訣の受け売りなのですが、すべてに全力投球は不可能なのです。


私にとって、不動産投資は人生を賭けるべきものではありません。数ある収入を得る手段のひとつに過ぎないので、それ相応の労力しかかけられないというのが実情です。


手残り収益で考えると全体の 10%程度に過ぎないので、投入できる労働能力も最大で 10%程度です。実際は 1%程度しか投入していないのでコスパの良いツールと認識しています。


もちろん、不動産投資がメインであれば掛けるべき時間や濃度は違ったものになります。しかし、他に注力するべき重要事項があるので、「ほどほど」で良しとしています。


まぁ、そのように割り切っているものの、もの凄い情熱を見せつけられると心が苦しくなるのはまだまだ青い証拠でしょう。


全ての領域で一位を目指す必要はありません。私は不動産や株式投資は二流で良いと割り切っています。そのうえで、現在注力中のビジネスでは業界一位を奪取するつもりです。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資のリアルな数字を開示しよう!

このエントリーをはてなブックマークに追加

ケアネットの連載企画【医師のためのお金の話】第 43回が、本日アップされました。お題は株高ですが、今投資するべきは株じゃないですよ! です。



log_carenet




今回のお題は株式っぽいですが、実は不動産投資の話題です。美人担当者様による PVを集めるための戦略で株式っぽいタイトルになりました。さすが、美人担当者様...。


さて、ケアネットは会員制サービスなので、記載されている内容が大々的に外部へ漏れる心配はありません。このため、当ブログでは書けないリアルな数字を紹介可能です。


今回は私の所有物件のひとつについて、購入時の価格・利回り・銀行融資条件や、現在の賃料・利回り・残債などについて赤裸々に綴ってみました。


リアルな数字なので、不動産投資のおいしさをご理解いただけると思います。このような物件を複数棟所有していると、どのような状況になるのかは容易に想像できることでしょう。


私は勤務医ですが、開業する意思は全くありません。その最大の理由は、開業では得ることのできないレベルの純資産をすでに所有していることに尽きます。


そして、そのような状況に到達できた理由は、不動産投資に関しては下記 3点が偶然重なったおかげです。金融資産投資も①適切なタイミング ②適切な銘柄という部分は同じです。


  1. 適切なタイミング(不動産市況の悪い時期)
  2. 適切な立地(希少立地)
  3. 適切な価格(相続物件なので売主様が売り急いでいた)



今回の連載では記載しませんでしたが他にも元相続物件を所有しています。売主と直接会えずに弁護士さんと相対する特殊な状況でしたが、係争物件は安く買える可能性があります。


今回は不動産投資のおいしさを具体的に提示してみました。3分で読了可能なので、ケアネット・ドットコムの連載企画【医師のためのお金の話】第 43回を訪問してくださいね!






★★ REITで実践する不動産投資セミナー ★★
 


現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
  • スライド形式のレジメ(72ページ)



スライド形式のレジメをベースにしたプロ投資家による講義で、30日間の返品保証付きです。現物不動産投資はコワイけど、不動産投資の恩恵にあやかりたい方におススメです。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



REITで実践する不動産投資セミナー




m3: ドヤ顔不動産投資家の恥ずかしい過去を語ろう!

このエントリーをはてなブックマークに追加

先日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第35回がアップされました。お題はドヤ顔不動産投資家の恥ずかしい過去を語ろう! です。



m3com_logo




私はこれまで約 30回の物件売買を経験して、物件売却益を積み上げてきました。株式投資・不動産投資とも、基本的には Buy & Holdなのに、なぜたくさん物件を売却したのか?


それは、不動産投資をしてから数年ほどの規模拡大期に購入したのがクソ物件群だったからです(苦笑)。つまり、永久保有に値しない立地とスペックの「負動産」だったのです。


2013年以降、不動産価格が上昇してくれたおかげで、大きな売却益というオマケまで付いてクソ物件群を処分できましたが、売却していなければ長期的には破綻へ一直線です。


このように洗練にはほど遠いのが実情なのですが、不動産投資だけで億円単位の利益を積み上げた医師はあまり居ないので、洗練された不動産投資家と思われることも多いようです。


しかし、そんな私も本格的な不動産投資を開始するまでに 6年もの歳月を要しました。サクッと不動産投資を開始して、すごい勢いで売却益を積み上げたわけでは全然ないのです。


言い訳をすると、2000年台前半には不動産投資の書籍はほぼ皆無で、またサラリーマン大家という人種も、この世にほぼ存在しませんでした。


そんな「アーリーアダプター」期に不動産投資を開始したからこそ、非才の身ながらそこそこ成功したとも言えます。


今回の m3.comの連載は、不動産投資を開始するまでの逡巡と、リアルな所有物件の数字を詳述しました。3分ほどで読了可能なので、是非 m3.comを訪問してくださいね!






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

医療研究を身近な存在とし、医療の未来を作る


株式会社リコー様のインタビュー記事


管理人の著書

161228 【書影】医師の経済的自由
管理人によるケアネット連載コラム
log_carenet

医師のためのお金の話

管理人による m3.com 連載コラム
管理人による幻冬舎ゴールドオンライン連載
管理人も参加しているオンラインサロン
勤務医のための資産形成マニュアル
築古木造戸建投資マニュアル

医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1
REITで実践する不動産投資セミナー
190122
医師のための 金融資産形成術


配送無料! 医学書 購入サイト
プロフィール

自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

QRコード
QRコード
記事検索
メッセージ
免責事項
免責事項に関して明示することで、当ブログの利用者は以下の事項に同意した上で利用しているものと考えます。 ここに書かれる意見には管理者のバイアスがかかっています。 利用者が当ブログに掲載されている情報を利用した際に生じた損害等について、当ブログの管理者は一切の責任を負いません。 また、当ブログの情報は、あくまでも目安としてご利用いただくものであり、医療行為は自己責任で行ってください。 また、当ブログは医療関係者を対象にしています。それ以外の方が、当ブログの情報から自己判断することは極めて危険な行為です。 必ず医療機関を受診して専門医の診察を受けてください。 当ブログの内容は、予告なしに内容を変更する場合があります。