整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

不動産投資

CFのほとんど出ない物件に買い付けした理由とは

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今年のGWは2週間ほど北アフリカのモロッコに行ってきました。コロナ禍が明けて、怒涛の海外旅行ラッシュです。この1年だけで東欧、タンザニア、韓国、タイに行っています。


さて、今回のモロッコ旅行では、出国前にANAラウンジでくつろいでいました。出発前からシュワシュワをてんこ盛り飲んで、いい気分になっていると1本の電話が...。


GW入りの2日前の出国だったので、世間はまだ通常営業です。私がすでにGW入りしていることなど知る由もない銀行担当者からの架電でした。


何の用事かなと思って電話に出ると「社長(※)いい物件が出ました!」との第一声です。口頭で聞く限りでは、私の好物エリアの店舗物件です。


(※)銀行では医師というよりも社長属性に分類されているようです。


土地値は1000万円/坪しますが、買えない価格帯ではありません。しかし表面利回りで4%台なので、CFはかつかつです。これは「買い」なのでしょうか???


出国まであと1時間しかありません。しかし、私は今回の物件に前向きに取り組もうと考えました。何故なら、銀行の融資担当者が提示した条件が破格だったからです。


あまりに良い条件だったので、物件は二の次で銀行融資が欲しい(笑)という判断です。不動産投資家としては失格かもしれませんが、私には考えがあります。


それは、いつも言っている「通貨価値」です。今回のモロッコ旅行でも痛感しましたが、とにかく日本円の価値下落スピードが半端ではありません。


端的に言って、今や日本の物価はモロッコ並みです。しかもモロッコの観光地は欧米プライスなので、私には身を切るほど痛い物価高でした。


現地ツアーで一緒だったイタリア人は「安い、安い」と言っていましたが(苦笑)。さて、日本円の弱さを痛切に味わって帰国した私は間髪いれずに買い付け申し込みしました。


日本円が強くなる理由が長期的には見通せないので、できるだけ現在の価値の日本円をモノに変えておきたいのです。しかも他人のお金(=融資)であれば尚良いです。


不動産投資家としてはあるまじき理由ですが、私は不動産投資家ではなく投資家です。不動産投資家ではなく、円下落に賭ける投資家としてはOKではないでしょうか。


そもそも今回の物件はかなりの指値をしているので購入できるかは分かりません。そして、投資判断の成否が分かるのは、少なくとも5年後だと考えています。





築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





m3.com:医師人生を楽しむために…副収入で「人生詰み」回避!

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不定期の投稿です。先日、m3.comの第69回連載企画の 医師人生を楽しむために…副収入で「人生詰み」回避! が公開されました。



m3com_logo




今回のコラムは、「人生詰んだ…」医師についてです。人生が詰んだって、そんな大袈裟な...。若い医師の多くは、そう思うことでしょう。


しかし、40歳を超えて子供が大きくなってくると、にっちもさっちも行かない状況に陥る医師が後を絶ちません。特に勤務医では多くなるため「デフォルト」と言って良いほどです。


私自身、5年目ぐらいまでは、何故先輩医師の生活がしんどそうなのかが全く理解できませんでした。しかし、今では「人生詰んだ」と言っても過言ではない状況を理解できます。


人生が詰む最大の理由は、収入源が1つしかないことに尽きます。この点に関しては、意外なことに勤務医も開業医も関係ありません。


この状況を打破するにはどうすればよいのか?今回のコラムで私なりの回答をしてみました。3分ほどで読了可能なので、是非 m3.comを訪問してくださいね!







★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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近所の店での食べ歩きは不動産投資の役に立つ?!

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最近、ちょくちょく近所の飲食店にご飯を食べに行っています。先日は徒歩5分ほどの所にある10坪ほどの小さな大衆串揚げ屋さんでした。


近くに大病院や官庁街があるので、平日夜にもかかわらず仕事帰りの人で大繁盛です。おまけにインバウドの外国人も多数来店していました。


運良くカウンターに座れたのですが、店内は通路を移動する際にも気を使うほど「密」な空間です。リテラシーが低くて免疫力が異常に高い私には打って付けの空間です(笑)。


大衆串揚げ店なので安いのですが、店内がすし詰め状態なので素人目にも凄まじい収益をあげていそうです。


この周囲の不動産は600~700万円/坪で取引されています。このため、現金買いを念頭に置いて1億円未満でストレスなく買おうとすると、どうしてもこのクラスの物件になります。


一般的な住居系不動産投資家の感覚では、こんな小さな物件を買っても使い道なさそうです。しかし、店舗系不動産投資家にとっては、別の風景が広がっています。


さすがの私もこれほど小さくて間口の狭い物件は購入に躊躇してしまいますが、リアルに凄まじいレベルで繁盛している様子を見ると、物件が出た時に買いに行く勇気を貰えます。


今回外食した目的は、当然不動産投資の視察ではありません。純粋に美味しいものを安く食べたいからですが、副次的な効果として不動産投資の判断材料の仕入れにもなっています。


このように、店舗系不動産投資は「見て」「触って」「食べて」判断するものです(笑)。やはり不動産投資は楽しいですね!







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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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やっぱり不動産投資は最高!今年の繁忙期も完全満室で終了

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いよいよ、不動産の繁忙期も最終コーナーに差し掛かっています。この時期に空室があると、不動産オーナーの立場では少々居心地悪いですね。


エリアによっては3月中に決めないと、1年間近く空室が続く可能性すらあります。それほど重要な繁忙期ですが、私は2月時点で駐車場を含めた全物件の完全満室を達成しました。


満室といっても、駐車場の1台ぐらいは空いているケースが多いと思いますが、今回に関しては駐車場だけではなく駐輪場も含めての完全満室です。やっぱり満室は気持ちいい! 


この1年間で、所有物件で食事する以外で物件に足を運んだのは、
コンビニの店舗開発担当者と協議するために、某帝国大学病院前のコインパーキングに行った時だけです。


<参考>
ついにやった!ゼロから始めて都市型コンビニのオーナーへ



特に住居系物件には数年ほど行っていません。下手したら道に迷ってしまうかも...。本チャンの不動産投資家や賃貸経営者が聞いたら目くじら立てる状況ですね(笑)。


まぁ、私にとって不動産投資はあくまでもサブですから、限られたリソースである「時間」や「労働力」を投入するつもりは、最初から一切ありません。


たしかに街の真ん中で 20物件近く所有しているので、それなりの規模感があります。しかし人生を賭けるようなモノではありません。あくまでも趣味の範囲を越えないです。


このような前提なので、可能なかぎり不動産に割く時間や労力を最小化しています。最小のリソースで最大の効果を...。そして最大の効果とは「満室」です。


これを今年も達成できたのは嬉しい限りです。満室を維持している最大の要因は立地でしょう。やはり不動産は立地に始まり立地に終わる、ですね!






築古木造戸建投資マニュアル
 


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  2.  給与所得の節税対策


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物件購入時に建物割合の交渉を切り出すタイミングは?

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築古木造戸建投資は、医師にとってそれなりの地位を固めてきた印象を受けます。医師であれば、収益性、プラスのCF、大きな節税効果を得る可能が高いことが理由でしょう。


そして築古木造投資のキモとなるのは、節税効果をどこまで高められるかです。具体的には建物価格をいくらに設定するのか、です。


売主が法人の場合には消費税があるため、建物価格について交渉するのは難易度が高いです。中心部の店舗物件投資を主戦場にしている私は、いつも悩まされています。


一方、築古木造戸建に関しては、売主が個人であるケースがほとんどです。そして彼らの多くは課税業者ではありません。


こうなってくると、建物価格について交渉する余地が発生します。それなら、最初からガンガン交渉するしかないな!と早まってはいけません。


たしかに課税業者ではない個人にとっては、建物価格がいくらになろうと税務面での負担はありません。しかし、あまりに無茶な要望は、売主に警戒感を抱かせてしまいます。


昨今の不動産売買では、売主の立場が強いです。もちろん個々のケースによって状況は異なりますが、これだけブツ不足の状況下では、売主の立場は強くなるのも仕方ありません。


このため、買付の段階から建物価格の条件を付けてくるような買主はパス!となりかねません。私であれば、買付が通って売買契約書を作成する段階で恐る恐る切り出します。


こちらが下手に出て、売主にマイナスが無いことを理解してもらえれば、要求が通るケースが多いです。売主も物件を売りたいですから、多少の要望は聞こうという気になります。


建物価格の交渉は、あくまでも買主からのお願いベースです。決して、最初からガンガン行くようなシロモノではないことを覚えておきましょう。







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・不動産投資家
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