整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

不動産投資

クローズアップ現代で築古木造戸建投資が放映された!

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2022年9月20日のNHK クローズアップ現代で衝撃的な番組が放送されました。築50年の空き家に入居者続々 空き家の新たな活用法とは? です。


何が衝撃的かというと、私自身が番組内で放送されている投資手法に深くかかわり、そして番組内で紹介された業者さんを知っているからです。


率直な感想は「よくこれだけ美化できるな」です。たしかに空き家再生には社会的な意義があると思います。そして、私もボロボロの廃屋を購入・再生して利益を得ています。


しかし、社会正義を実現するための大義を掲げているわけではありません。自分の利益のためにコツコツと泥臭い仕事をしているだけです。率直に言って、大義のカケラも無い(笑)


ところが、番組で紹介されていた業者さんは、大義を前面に打ち出しています。なるほど、やっていることは私やフツーの築古木造戸建投資家と全く同じですが、見栄えが全く違う。


大義を前面に押し出すことで、あろうことか銀行から「ベンチャー」として資金援助されています。単なる廃屋再生が秀逸なビジネスモデルとして出資対象になるとは恐れ入ります。


全国には、彼らの創業以前から築古木造戸建投資に邁進する不動産投資家がたくさん居ます。しかし、私を含めてほとんどの人は単なる不動産投資家です。


後発組の彼らが、クローズ現代に出演するまでになった要因は、ブランディング戦略が非秀逸だったからでしょう。う~ん、世の中には賢い人が多い...。


自分たちの利益追求を、社会的正義の実現に巧みにすり替える手法には、特筆するべきものがあります。そのための仕掛けもよく考え抜かれています。


なるほど、事業家としては学ぶべきところが多いと思いました。もしかしたら、現在注力中の事業でも「社会正義」をもっと前面に押し出して良いのかも...。


しかし、よく考えると私がやっている築古木造戸建投資を臆面も無く「社会正義のためにやっている」とは恥ずかしくて言えません。だって完全に自分の利益のためですから(笑)。


たしかに、築古木造戸建投資ってすごく儲かるんです。その甘い実情を知っているだけに、社会正義を声高に主張するほどのメンタルの強さは持ち合わせていない...。


私の場合も、周囲と比較してやや低い賃料で貸し出しています。入居者はシングルマザーや高齢者世帯など経済的に恵まれていない人が多い。築古木造戸建投資の定番です。


低い賃料でも充分に高収益なのは、仕入れ値が安いからに他なりません。物件の仕入れはもちろんのこと、リフォームもピンポイントに安価に済ませます。


そのような不動産投資家として「当たり前」のことを、新しいビジネスモデルとして大々的にアピールするメンタルの強さとブランディング戦略の秀逸さは見習うべきでしょう。


不動産投資としては当たり前過ぎて見るべきところがありませんが、事業家としてはおおいに見習うべきだと思います。


ただ、ひとつ気掛かりな点があります。クローズアップ現代で放送されてしまったので、築古木造戸建投資の美味しさが世間に周知されてしまいました。


ただでさえ築古木造戸建投資への参入者が増えていたのに、さらに激増しそうな予感がします。レッドオーシャンになりそう。そろそろ築古木造戸建投資から撤退かな...。







築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





管理会社に感謝!半年間悩まされた問題入居者退去で一安心

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今年になって、所有物件のひとつでトラブル続きでした。原因は、突然変貌した某入居者です。これまで問題無かったのですが、今年になってメンタルがおかしくなったのです。


最初は春だからな~とトラブル報告を受けていました。4月から5月にかけて少々精神的に不安定になる人は時々います。ところが、梅雨になって更にエスカレートしていきます。


共用廊下で奇声を発したり、同じ階はもちろんのこと、上下階の入居者のドアを深夜に叩き出す始末です。本格的に危なくなってきたと思った時にはすでに手遅れでした。


問題入居者の周囲の部屋の入居者が2~3ヵ月の間に一斉退去してしまったのです。これは非常にマズイ状態だな...。精神を病んでいる人ほど厄介なモノはありません。


15年前に893入居者と対峙した時のことを思い出しました。あの時はほぼ自主管理だったので私自身が893対応しました。しかし手出しされたら即逮捕なのである意味気楽です。


ところがカタギの精神異常者はとても厄介です。何をされても免責される可能性があり、ある意味、日本の社会では最強の存在と言えます。


アベノミクス以降、私は所有物件の浄化を行いました。具体的には郊外や地方圏の物件をすべて売却して、そこで得た膨大な利益を元手にして超一等地の物件を購入していきました。


このため、現在私が所有している物件はいずれもピカピカの立地ばかりです。このため物件で問題が発生することはほとんど無く、完全に ATM状態でした。


ところが15年ぶりに発生した難問です。この難局をどう乗り切ろう...。今の私は不動産に割ける時間がほとんどゼロです。不動産投資はせいぜい10%程度の収益しかありません。


利回り換算で1000%(!)の事業とは比較にならない低収益です。しかもほぼ無借金なので、入居率ゼロになっても大した問題ではありません。


更には、数ある物件のひとつに過ぎないこともあります。このような理由から、私自身が直接対応する選択肢はあり得ません。貴重な時間をドブに捨てるようなものですから...。


とは言いつつ、この問題は解決する必要があります。そこで私が採った解決策は「管理会社に丸投げする」でした(笑)


実は管理会社の皆さんとは、5年ぐらい前までは頻回に飲み会をしていました。今では考えにくいですが、当時はまだ不動産投資に多少は経済的に依存していました。


このため、管理会社とはうまくやっていく必要性を感じていたのです。そして当時築いた管理会社との信頼関係はいまだ健在でした。


丸投げして3ヵ月。精神を病んだ入居者に自主退去してもらうことに成功したのです。私が被った損害は甚大です。何しろ問題入居者のために相当数の退去がありましたから。


しかし私の時間を一切使わずに、精神を病んだ問題入居者に退去してもらったのは大金星です。この価値はとても大きい。


思い返せば、この管理会社とは長い付き合いです。部屋の汚損の激しい入居者を調停で呼び出した際に、忙しい私に代わって裁判所に出向いてくれたこともありました。


苦楽を共にした記憶を思い出して、改めてこの管理会社に対する恩義を感じました。普通はなかなかここまでやってくれないだろうな。


不動産投資は立地もさることながら、管理会社も重要なポイントのひとつです。そして今回の一件で、改めて現在の管理会社の素晴らしさに気付きました。


管理会社は不動産投資のパートナーです。しかもその実力差はとても大きい。結果的にはとても素晴らしい管理会社を手繰り寄せていました。この幸運を生かしていきたいです。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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  2.  給与所得の節税対策


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





驚愕! 値上げ前なのに火災保険料が5年前の2倍になっている

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不動産投資をしている人の間では半ば常識ですが、2022年10月から火災保険の保険料が大幅に値上げされます。


近年の自然災害の多発が最大の要因ですが、火災保険の詐取の影響もバカにできません。怪しげなブローカ―が跋扈しているのはご存知の通りです。


さて、今回は過去最大の値上げと言われています。全国平均でナント10.9%もの値上げです。これは大変なことですね...。


2022年10月の改訂は保険料の値上げだけがクローズアップされていますが、それ以外にも大事なポイントがあります。

  1. 10年契約廃止(最長契約が5年に短縮)
  2. 長期割引率の引き下げ
  3. 建物や家財の水濡れ、破損、汚損について免責金額の引き上げ


う~ん、改悪以外の要素がひとつも無いですね。これは厳しい...。私的には、①10年契約廃止 ②長期割引率の引き下げはかなり痛手だと感じています。


ストレートにコスト増につながるので、経営的には厳しい状況です。こうなると、何とか9月中に現行の有利な(?)契約に巻き替えなければ。


そこで保険代理店に、現在と同じ条件の火災保険で見積りをお願いしました。20物件近くあるので、見積を取るだけで大変です。


そして先日、待望の見積書が届きました。どれどれとチラ見して驚愕してしまいました。5年ぐらい前と比べると、既に約 2倍の保険料になっているではないですか!!!


エ~、もうこんなに値上げされているの...。私は基本的に火災保険は最長で契約しています。このため、期間10年の保険ばかりなのですが、加入時と現時点の落差に驚愕です。


どうやら保険会社は粛々と保険料の値上げを断行してきたようです。しかもあまり気付かれないように。この結果には保険代理店の担当者も驚くほどです。


私たちはすでに保険会社にヤラれていたようです。5年前の保険を解約すると、コストが2倍になってしまいます。やむを得ず、ほぼすべての契約をそのまま維持することにしました。


いやはや世間はインフレで騒いでいますが、保険業界ではそれよりも遥か昔からインフレ(それも凄まじい)だったようです。







築古木造戸建投資マニュアル
 


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築古木造戸建投資で身内に貸すケースは要注意!

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築古木造戸建投資は不動産投資の練習台


築古木造戸建投資は、減価償却の恩恵が大きいです。節税対策が喫緊の課題である医師にとって、築古木造戸建投資は不動産投資を始めるための最適な練習台と言えます。


このため築古木造戸建投資に取り組んでいる医師は多いですが、比較的頻繁に質問されることのひとつに、身内から物件を購入したり身内に貸す際の注意点があります。


身内から物件を購入する際の注意点


築古木造戸建投資で最も注意するべき状況は、身内から物件を購入するパターンです。売主は、両親が最も多いです。親の住んでいる物件を譲り受けるケースですね。


この際に最も問題となるのは物件の売却金額です。税務署もこの点を注視しています。必ず守るべき点は、下記の 3点でしょう。

  • 売買価格が相場並みであるエビデンスを準備する(具体的な近隣物件事例、不動産業者の査定書)
  • 売買契約書を作成する
  • 必ずその金額の現金を移動させる


これらがひとつでも抜けていると税務調査の危険性が格段に上昇します。親族間で物件の売買をすることは、基本的に異常な行為なのです。


親族間の最大のハードルは現金を移動させる部分でしょう。銀行融資は難しいので何とか自力で現金の工面をする必要があります。


身内に物件を貸す際の注意点


購入した物件を身内に貸すケースも頻回に質問を受けます。何故なら身内以上に安心できる賃借人は存在は無いからです。最もよくあるパターンは両親に貸すケースでしょう。


売買ほど厳しくないものの、身内に物件を貸す場合にも注意が必要です。下記の 2点は必須でしょう。

  • 賃料が相場並みであるエビデンスの準備(具体的な近隣物件事例、不動産業者の査定書)
  • 賃貸借契約書を交わす


特に築古木造戸建投資で減価償却を用いた節税を行う場合には、これらの対策を実施することは必須の条件です。


ここまで身内が絡むケースを見てきましたが、築古木造戸建投資に限らず不動産投資では「綺麗な」投資を心掛ける必要があります。


不正を疑われる行動(ここでは身内が絡む取引)はできるだけ避けた方が無難です。悪気が無くても税務署的には要注意人物と見做されますから...。







築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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金利上昇のコワイ話

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不動産投資でコワイもののひとつに金利上昇があります。不動産投資と銀行融資は切っても切り離せない関係なので、金利上昇はほぼすべての不動産投資家のテーマです。


金利が本格的に上昇すると何が起こるのか? 社会経済のマクロ面まで含めると、正確なところは誰にも分りません。金利上昇の原因がインフレであることが多いためです。


教科書的には金利が上昇すると不動産価格は下落します。しかしベースにあるインフレ率の大きさや持続期間によって、不動産価格が上昇するケースさえ考えられます。


株式も不動産と同様なので、投資対象自体の値動き自体を正確に予測することは難しいです。しかし金利上昇の影響を個人レベルで予測することは簡単です。


現在の銀行からの借入金利を 1.5%、日本が許容できる金利上昇幅が 2%と仮定すると、借入金利 3.5%でストレステストをすることになります。


融資期間 20年+フルローン+経費率 20%のケースでは、表面利回り 10%以下ではほとんど税引き後キャッシュフローが残らないことになります。


現在、市場で流通している物件は 10%以下のモノが多いため、これは本当に恐ろしいことになります。ところが条件を変更すると、税引き後キャッシュフローはかなり変化します。


例えば、下記のような条件変更をおこなうと、税引き後キャッシュフローはかなり改善されます。


  1. 融資期間を 20年から30年にする
  2. 融資比率をフルローンではなく 70%にする
  3. 経費率を 10%に下げる(いわゆる自主管理)


上記の①②は融資実行時に決まっているため、後からの変更は不可です。このため、購入時の銀行融資条件は極めて重要であることが分かります。


一方、経費率は下げることが可能です。典型例は委託管理から自主管理への変更です。自分の時間を物件い投入することによって、経費率を大幅に下げることが可能です。


その他の経費率を抑える例としては、
  • 1棟マンションではなく戸建賃貸にする
  • 1棟マンションではなく店舗物件にする
  • 駐車場経営

などの投資対象から1棟マンションを外す手法があります。私は不動産投資に時間を割けないので1棟マンションへの投資は極力控えていますが、経費率圧縮にもつながります。


ここまで金利上昇の怖い話をしてきましたが、重要なポイントがひとつあります。それは融資残期間が10年を切っている場合には、金利上昇の影響をほとんど受けないことです。


この期間になると、返済金のほとんどは元金です。したがって金利が上昇してもほとんど影響ありません。焦って繰り上げ返済する等の対策は不要です。


このまま金利が上昇続けると、割高な条件で物件を購入したり財務基盤の弱い不動産投資家の破綻が続出することが予想されます。


負け組不動産投資家にならないように、借入時の条件や投資対象とする物件の吟味はしっかり行っておく必要があると思います。







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・不動産投資家
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