整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

不動産投資

またしても不動産沼にハマっていた件

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なぜ解体工事で喜びを嚙みしめるのか?


ついに、ついに、、、建物の解体工事が始まりました! この数日は、その嬉しさを嚙みしめています。しかし一体なぜ、単なる建物解体工事でそんなに感慨深げなのか?


その理由は、購入から半年以上かけて、ようやくたどり着いた解体工事だったからです。解体工事を着工できなかった理由はやっかいな近隣関係です。


今回の物件はいくつかの物件に面していますが、その中の1軒がとても細かい方だったのです。何度も直接お伺いして解体工事の説明をしますが全く同意してくれません。


決して高圧的ではありませんが、とにかく細かい...。どちらかと言うと面倒くさがり屋の私にとって、最も相性の悪い人でした。


フツーであれば、ある程度誠意を尽くした後は強引に解体しても問題ないでしょう。しかし、今回は見た目が連棟のように見えなくはない外観でした。


築100年を超える物件なので、閉鎖謄本を調査しても連棟か否かが分かりません。もし連棟であれば、合意を得ずに解体工事すると訴訟で確実に敗訴します...。


考え続けると解決の糸口が...


建物の決済が終わって3ヵ月しても、全く事態が進む気配がありません。途中から解体工事を諦めて、建物を賃借することも真剣に考えました。


しかし、利回り計算すると数字が合いません。そして、あくまでも解体工事に拘ったのは、ここで諦めて問題を先送りすると、ますます解決が難しくなりそうだからです。


これまでたくさんの修羅場(?)を経験したきた+弁護士も含めた戦闘力の高いチームを擁する私が諦めたら、次の世代では絶対に解決できないと思ったのです。


このため1週間ほど寝ても覚めても「どうすれば解体工事を無事にやり遂げられるか?」ばかり考えていました。


まず調べたことは、連棟で隣接者の同意を得ずに解体したらどうなるのか?です。何名かの弁護士に相談しましたが、いずれも止めておきましょうとのことでした。


自慢じゃないですが、私は超優秀な弁護士の知人が多いです。弁護士ドリームチームのような彼らが口をそろえて言うのだから、法的に解決するのは難しいという結論に達しました。


更に悶々と考え続けること1週間。人間不思議なモノで、ついに妙案を思いついたのです!それは、こちら側の壁を内側から壊して本当に連棟なのかを確認するというものでした。


後から考えると小学生でも思いつくとても単純な方法。しかし、この方法の問題点は、連棟だったらお隣の壁もぶち壊してしまいます...。こんにちは、ではシャレになりません。


一応、超音波機器で壁の向こうに空間がありそうなことは確認しました。しかし、実際に壁の一部を壊してみなければ真実は分かりません。


半年の苦労で得る果実は勤務医報酬に比肩する!


6月のある日、ついにこちらの建物の壁の一部を破ってみました。すると、、、お隣との間に約15㎝の空間が現れました! やった~!


念のため3か所の壁をぶち壊して調べましたが、いずれも空間があります。ついに連棟ではないことが証明されたのです。


この結果があれば怖いモノ無しです。打って変わって強気に交渉を進めることにしました。そして念には念を入れて、弁護士を介入させて同意書を作成します。


弁護士を介入させても、遅々として話し合いが進みません。しかし、さすがに弁護士もプロです。私の代理人となって、同意書を取り交わす労を取ってくれました。


ここまで大きな時間的、精神的犠牲を払ったのは、得られる果実が大きいからです。1年後になりますが、この物件から得られるCFは、勤務医報酬と同じぐらいになります。


今回の半年の苦労が、今後20年ほどは寝ているだけで入ってくる大きな不労所得になる...。不動産投資って、こういう作業の繰り返しで積み上げていくモノなのでしょう。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





2023年9月現在のJ-REITはお買い得なのか?!

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日本ビルファンドが安い


私は常に「安い」モノを探しています。
安いモノはクソみたいなもの多いですが、時々お宝が眠っている時があります。


最近、私が気になっているのはJ-REITです。J-REITの代表である日本ビルファンド(8951)の超長期チャートを確認してみましょう。



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決して暴落しているわけではありませんが、昨今の地価上昇の割には株価が伸び悩んでいることが分かります。


J-REITが軟調なのにはいくつか理由があります。ファンダメンタルからみた主な理由は、金利が上昇する可能性が高くなってきたことと、アフターコロナの戻りが悪いことです。


たしかに不動産投資家の視点では金利上昇はコワイです。しかし、J-REITは基本的には短期金利で借り入れています。


日銀によるゼロ金利解除がまだまだ先であることから、現時点では金利上昇懸念が過度に意識されている可能性があります。


一方、アフターコロナのオフィスへの人の戻りは若干深刻です。リモートワークがある程度定着したために、オフィス面積を縮小する企業が続出しています。


このため、日本ビルファンドのような都心のオフィスビルが主体のJ-REITにとっては、辛い時期が続いていると言えます。


港区の路線価推移との比較


一方、リアルな不動産市況はどうなのでしょうか。日本ビルファンドと比較するのに最も適しているのは東京都港区の路線価の推移でしょう。


以下に、日本ビルファンドが上場した2001年から2023年現在までの港区の平均路線価をグラフ化してみました。



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あれれ?日本ビルファンドの超長期チャートと形が異なります。既に港区の路線価は2008年を超えています。2008年の6割程度に足踏みしている日本ビルファンドとは大違いです。


単純な比較は難しいですが、港区の路線価水準が適正値だと仮定すると、日本ビルファンドの株価は約半分程度しか評価されていません。


そして、日本ビルファンドの分配金利回りは、2023/9/8時点で約3.76%です。日本最高峰の立地を誇る日本ビルファンドの利回りにしては、かなり高いと言えます。


分配金利回りの視点からも、日本ビルファンドは港区に地価と比べて格安に放置されていると言えるかもしれません。


結局、J-REITを買いに行くのか?


それでは、今は日本ビルファンドを始めとするJ-REITは「買い」なのかと言うと、そうとも言い切れないのが難しいところです。


その理由はNAV倍率の高さです。ご存知のように、NAV倍率は株式でいうところのPBRです。2023/9/8時点のNAV倍率は0.95倍。高くは無いが安くも無いと言った所ですしょうか。


私がJ-REITに買い出動する基準のひとつはNAV倍率です。だいたい0.7ぐらいにまで下がると投資妙味があると考えています。このため、今の水準は全然買いではありません。


しかし、実物の不動産投資の視点では、明らかにJ-REITは安値に放置されていると言えます。このあたりの乖離をどう解釈するのか悩ましいところです...。


講釈は分かったから、オマエはJ-REITを買いに行くのか?という質問が飛んできそうですね。結論的には買いません。正確に言うと、怖くて買えないのが本音です。


怖くて買えない?金利上昇やオフィスの戻りが悪いことが怖いのか?と思う人が多いことでしょう。実はそうではありません。


私が株式投資を本格的に行うのは暴落時です。もちろん現在は平時であり暴落時ではありません。このため「怖くて」買えない。精神構造がフツーの人と異なるようです...。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





自宅こそ立地にこだわるべき3つの理由

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私は自然が大好きですが、住む場所は都会と決めています。街中に住みたいのは、もちろん都会も好きだからです。


大学を卒業して10年程度は、いわゆる僻地の病院に勤めていました。日本海側の豪雪地帯勤務や、周りに田んぼしかない病院勤務もありました。


それらの病院勤務は良い思い出ですが、やはりマイホームを購入するのであれば、都会だと強く感じています。自宅こそ立地にこだわるべき3つの理由を考えてみたいと思います。


都会は住んでいて楽しいから


まず最初に理由は、都会は住んでいて楽しいからです。私以下の世代には当たり前過ぎる理由ですが、私よりも一回り上の世代とは異なる価値観だと思います。


特に私の親世代は都会を離れて田舎暮らしに憧れる人がひとつのトレンドを形成していました。高度経済成長期の反動かもしれませんが、実際に田舎に移住した人も多い。


しかし、高齢になってくると田舎に住むデメリットが大きくなります。身体が不自由になってくると、買い物に行くことさえ難しくなります。


一方、都会であれば何でも近くに揃っています。各種の文化施設だけではなく高度医療機関もあるので、高齢になるほど都会に住むメリットが増大します。


このような実需以外にも、やはり都会は楽しいです。私個人的には、とにかくゴミゴミした所が大好きで、コロナ禍でさえも街に遊び行ったものです(笑)。


永住するのであれば都会一択。歳を重ねる毎に、その想いは強固になっていきます。最終目的地は、都心のターミナル駅直結のマンションでしょうか。


子供の教育


子供の居る人にとって、都会に住むことはマストに近いでしょう。その理由は子どもの教育機会が都会と田舎では全く異なるからです。


もちろん、各都道府県にはいわゆる名門校が存在します。これらの名門校のほとんどは公立高校なので安価に良質な教育が受けられます。


しかし、都会の6年一貫校と比較して進度が遅いため、同じ能力を持った子供であれば都会の学校の方がかなり有利です。


さらに都会には6年一貫校だけではなく塾や予備校がたくさんあります。たしかに私自身は塾や予備校に通った経験がなく、学校の授業だけで医学部と京都大学に現役合格しました。


しかし、周囲の友人を見ると、私のような人間はかなりの少数派であったことは自覚しています。子供の教育機会の観点でも都会はマストと言えるでしょう。


不動産としての資産価値


最後はお約束の不動産としての資産価値です。日本は人口減少社会だから都会に物件を所有するべきといった根拠のアヤシイことを言うつもりはありません。


しかし資産には、資産価値のあるものはますます高くなるという傾向があります。このため、現時点で高い資産価値のあるモノを購入することが望ましいでしょう。


マイホームは、一般人が出来る唯一に近い不動産投資です。貯金したり株式投資をかじったりするよりも、何十倍もマイホーム購入には真剣に向き合うべきでしょう。


数百万円程度の株式投資では人生は変わりませんが、マイホームが2倍になれば人生が大きく好転する可能性があります。


一方、都会なら何でもOKではありません。日本は災害が多発します。このため、浸水可能性のあるエリアや液状化の既往があるエリアは厳に慎むべきだと思います。


その意味で、湾岸や水辺の新興住宅街は御法度です。マイホームを購入するのであれば、昔からある歴史の長いエリアを選好するべきでしょう。





管理人監修の資産形成マニュアル
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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情報教材表紙




不動産投資は長期保有と短期売買のどちらに優位性がある?

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先日、不動産仲間で飲み会をしました。昨年購入した自社ビルの屋上で、夕方に涼しくなってからビールを飲みながら不動産談義に花を咲かせる...。


以前からやってみたかったのですが、想像通り私にとって至福の時間でした。今回集まったのは私と同い年の4人で、それぞれ不動産投資のスタイルが全く異なります。


全員成功しており(私も?)、投資スタイルが全く異なるので、非常に勉強になりました。その中でも、私と真逆の投資スタイルでイケイケな人の話がとても興味深かったです。


超長期保有を実践する私の不動産投資戦略


私の不動産投資戦略は「好立地物件の超長期保有」です。どこかで聞いたことのあるフレーズかもしれません。私は、株式投資で「超長期逆張り投資」を掲げています。


結局、株式でも不動産でも、私は長期保有が好きなようです。そして、長期保有は言うは易しですが、行うは極めて難しいのが特徴です。


その理由は、ヒトは資産が値上がりすると売りたくて仕方なくなるからです。これは株式投資において顕著ですが、不動産投資は金額がデカイのでその魅力に抗うことが難しいです。


例えば、5年ほど前に購入した1棟マンションを売却して数千万円のキャッシュが手許に残ったという話はゴロゴロしています。


数千万円のキャッシュと言えば、医師と言えども少し考えこんでしまう金額ではないでしょうか。多少面倒臭くても、売却するだけでそれだけのお金が簡単に入ってくるのです。


実質的に不動産を買って売却するのに要する時間は微々たるものです。一生かかって手に入るか分からない程度のお金が目の前にぶら下がっている状況は抗い難いですね。


しかし、私はそのような状況には目もくれずに、好立地物件を保有し続けています。欲が無いと言えば嘘になりますが、それ以上に好立地物件を所有している満足感が大きいのです。


物件を超長期保有し続けるメリットは、銀行のウケが良くなる、時間が経過するほど純資産が増加する、売却でロスする税金を節約できる、でしょう。


一方、デメリットは手許キャッシュがなかなか貯まらないことです。含み益に過ぎないので、極論すると自己満足の世界と言えます。売却でしか利益の現実化は不可能なのです。


短期売買を実践する友人の不動産投資戦略


知人は、2~3年で売却してキャピタルゲインを得る短期売買を不動産投資戦略の根幹に据えています。現在の不動産投資業界では、メジャーな手法の一つと言えます。


この不動産投資戦略のメリットは、何と言っても手許キャッシュがあっという間に増加することでしょう。不動産投資で規模を拡大するためには、売却を織り交ぜるのが王道です。


物件を売却してキャピタルゲインを得て、それを元手にして更に規模の大きな物件にチャレンジする...。その繰り返しで成長するのが定石だからです。


一方、この手法のデメリットは、銀行の評価が悪くなることと、キャピタルゲインにかかる税金です。特に税金はハンパ無い金額になることが多いです。


両者のハイブリッドが理想的?

このように長期保有と短期売買では、それぞれ長所と短所があります。最も望ましいのは、物件毎に長期保有と短期売買を織り交ぜることではないでしょうか。


そして、ほとんどの不動産投資家は、そのような投資戦略を採用していると思います。私の中では、長期保有リスクの高い地方・郊外物件は短期売買、都心物件は長期保有です。


現在の私は長期保有物件しか所有していませんが、不動産投資を開始した当初は短期売買も実践していました。そして物件の
キャピタルゲインでタネ銭を膨らませたものです。


不動産投資の世界は年単位で状況がコロコロ変わります。同じ手法を盲目的に継続するのではなく、状況に応じて柔軟に変化させるのも一法かもしれませんね。





管理人監修の資産形成マニュアル
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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情報教材表紙




m3.com:競争の激しい不動産投資の中で、成功の鍵は○○投資にあり!?

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不定期の投稿です。先日、m3.comの第60回連載企画 競争の激しい不動産投資の中で、成功の鍵は○○投資にあり!? が公開されました。



m3com_logo




ご存知の方も多いかもしれませんが、不動産投資の過熱具合が凄いです。従来の枠組みの中で不動産投資しようとすると、プロでさえも勝てる可能性が低いのが現状です。


そのような不動産投資冬の時代(?)に一筋の光が...。残念ながら、そんな美味しい話はありませんが、それに近い状況が残っている可能性があると私は考えています。


もちろん、新築の区分マンションで30年一括借り上げだから、寝ているだけでチャリンチャリンとお金が入ってくるというお花畑的なアヤシイ話ではありません。


むしろハードルが高過ぎて、富士登山か屋久島の縄文杉トレッキングか?!というレベルのしんどい道のりかもしれません。


しかし、入口の苦労を乗り越えた際には、寝ているだけでチャリンチャリンとお金が入ってくる状況も夢ではありません。3分で読了可能なので、 m3.comを訪問してくださいね!





築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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