整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

不動産投資

インフレ下の不動産投資は有望だがワンルームマンションはダメ!

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米国からはインフレもピークを打った雰囲気が伝わってきます。しかし、半年~1年遅れの日本では、これからが試練の時かもしれません。


折しも、4月からは日銀も新体制入りです。緩和継続するのか YCC撤退となるのか...。金融市場が不安定化する確率が高まっています。


そんな中、ぞろぞろと活動し始めているのがワンルームマンション業者です。不動産投資はインフレに相性が良いと言いますが、実際どうなのでしょうか?



短期的には賃料の上方硬直性が不動産投資の逆風になる


意外なことに、日本では短期的にはインフレは不動産投資に逆風です。その理由は、賃料には下方硬直性だけではなく、上方硬直性も存在するからです。


賃料の「上方硬直性」とは一体何でしょうか。端的に言うと、賃料は上昇しない/しにくい性質を持っているのです。その理由は、借地借家法という法律が原因です。


借地借家法では、賃借人(入居者)は極めて厚く保護されています。賃貸人(大家さん)にとっては非人道的なほど厳しい法律ですが、家主が強かった昔の名残なのでしょう。


この法律が存在するため、インフレが発生しても賃料アップさせることはかなり厳しいです。つまり、物価が上がっても賃料だけ据え置かれる可能性が高いのです。


賃料が上がらないと、物件価格も上がりにくいです。何故なら、一時期ほどではないにしても、銀行は収益還元法(物件収益を逆算)で価格を算出する傾向にあるからです。


長期的には不動産投資は有望だが...


一方、10年スパンの長期的な目線では、不動産投資は有望です。やはり物価上昇と同じ程度には地価や物件価格も上昇する傾向にあるからです。


洋の東西を問わず、不動産で巨万の富を築いた人の多くは、好立地不動産の長期保有です。短期売買を繰り返す人は勢いがありますが、環境の変化で飛んでしまうリスクもあります。


私たちのような「素人」は、好立地不動産の長期保有を志向するべきでしょう。しかし、好立地不動産はべらぼーに高いのは事実です。都心に 1棟マンションを持つのは至難の業。


こうなってくると、好立地の投資用ワンルームマンションが候補に挙がってきます。最近の不動産業者さんのセールストークは、節税ではなくインフレ対策です。


たしかに時流に乗った素晴らしいマーケティングですが、私たち カモ は手出し無用でしょう。何故なら、インフレになっても投資用ワンルームマンションでは勝ち目無いからです。


勝ち目が無い理由は、とんでもない金額の利益が物件価格に乗っているからです。物件自体のスペックというよりも、物価価格が問題なのです。


もちろん、これ以外にも一括借り上げなので、常に首輪を付けられている状況です。しかも売却時には、実質的には販売会社経由しか選択肢が無いケースも...。


ここまでガチガチに固められているとどうにもなりません。たしかに長期的には好立地不動産投資は有望です。しかし、ワンルームマンション投資は含まないことに注意しましょう。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





【ケアネット】マイホームは負債であるという主張に反論したい!

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本日、ケアネットで連載中の【医師のためのお金の話 第64回】で下記記事が公開されました。『金持ち父さん貧乏父さん』の「マイホーム=負債」は本当なのか? です。




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今回の連載は、皆大好きなマイホームについて書いてみました。医師の中では、一生涯賃貸派という人は少数派だと思います。


ほとんどの医師は、いずれかの時期にマイホームを購入することでしょう。しかし、少しでも資産形成について勉強した人は、一抹の不安に駆られるはずです。


何故なら、金持ち父さん貧乏父さんで有名なロバート・キヨサキ氏は「あなたのポケットからお金が出ていくだけのマイホームは負債である」と断言しているからです。


現在、日本で周知されている資産形成の土台は、金持ち父さん貧乏父さんが形作っていると言っても過言ではありません。その有名書籍でマイホームは負債だと断言している...。


折しも、日銀が長らく続いたゼロ金利政策に終止符を打とうとしています。すでに住宅ローンの固定金利はかなり上昇してしまっています。


変動金利が上昇開始するのは時間の問題かもしれません。さまざまな悪条件が出てきつつある中で、それでも私は声高に主張したい、マイホームは負債ではないと。


私がマイホームは負債でないと主張することは、決してポジショントークではありません。その理由を、ケアネット【医師のためのお金の話 第64回】で確かめてくださいね!






管理人監修の資産形成マニュアル
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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立地が極めて重要な理由はπr^2(パイアール二乗)で分かる!

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不動産投資の王道のひとつは、好立地物件を購入することです。不動産は、立地!立地!立地! 不動産投資を少しでもかじったことのある人にとって常識でしょう。


しかし、なんとなく感覚的に立地が重要なのは分かるけれど、ロジックは本当にあるのか?という疑問を抱く人も居るかもしれません。


特に医師のようにエビデンスの無いことは一切信用できないような超ロジカルな人種には、感覚的なことを言っても通用しないかもしれません。


そこで、不動産投資でなぜ立地が最重要なのかを 数学 算数を使って証明してみましょう(笑)。仰々しく言いましたが、下の図を見れば一目瞭然です。


230108



直径5cmの黄色の円の中に、直径1cmの水色の円があると思ってください。赤い点は中心点です。赤い点を駅と仮定すると、水色の円は駅徒歩1分、黄色は徒歩5分です。


駅徒歩1分と5分ではそれほど変わらないと思いがちです。しかし、面積を比べると両者の差は歴然としています。


  • 駅徒歩1分の面積=1πc㎡
  • 駅徒歩5分の面積=25πc㎡


面積で比べると、駅徒歩1分立地と駅徒歩5分立地の希少差が一目瞭然ですね。面積比では25倍です。駅徒歩1分立地は極めて希少価値が高いのです。


ちなみに、一般的に駅徒歩5分であっても「駅近」です。駅徒歩1分とは比べるべくもありませんが、駅徒歩5分でも不動産投資では立派な好立地です。


これが駅徒歩10分になると、駅徒歩1分立地の100倍もの面積になります。つまり、競合する立地が、駅徒歩1分立地の100倍もあるのです...。とても厳しいですね。


これがバス便とかになると絶望的に競合する立地が増加します。1万倍とかのレベルをはるかに超える数の立地がライバルになるので、ほとんど話にならないです。


このように、小学5年生レベルの算数を使うことで、不動産ではいかに立地が重要なのかがわかると思います。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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交渉を日常生活の一部と受け入れて、弱みの均衡点を探れ!

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年の瀬が目前に迫ったある日、私は近隣トラブルが発生している物件の協議に出向きました。トラブルの当事者と協議するためです。


今回は、一昨年のように反社相手ではありません。むしろ、インテリと言って良い人です。それなら与しやすいのかというと、そういう訳でもありません。


この方は某超有名企業のお勤めの方で、とにかく理屈っぽい。言葉は丁寧なものの、端々に上から目線の表現を散りばめてきます。正直言って、あまり好きなタイプではありません。


なぜ、生まれついての地主家系に生まれたことがエライのか? 超有名企業に勤めているのがそんなにエライのか? という、ありがちな疑問がフツフツと湧いてきます。


あぁ、非地主家系で大したことない出自である私の僻みですね(笑)。まぁ、そのような個人的感情は横に置いて、このようなインテリとやり合うには、それなりの作戦が必要です。


交渉事は、弱い人と強い人に分けて考える必要があります。弱い人とは身体的に弱いのではなく、社会的に弱い人です。身体が屈強な人にも社会的弱者は多いです。


このようなタイプの人には常識が通用しないケースがあります。このため、こちらの身の安全を確保しつつ、理詰めで交渉を進めていきます。


彼らも、さすがに警察権力には勝てないのがポイントです。とにかく法的に追い込んでいくのが勝ち筋ですね。ただし勝ち過ぎるのも良くない。ほどほどのところで和解するのが吉。


社会的強者との戦い方


交渉事で困るのは強い人です。具体的に言うと社会的強者。彼らは一筋縄ではいきません。とにかくアタマが良いので、こちらも相当ロジカルに行かないと返り討ちに遭います。


そして彼らは潤沢な人的資産を所有しています。弁護士とか地域のエライさんとか、ややこしい人たちが背後に控えています。しかも、本人の頭も良いのでタチが悪いです。


このような人種との戦いでは、いかにして自分の弱点を少なくするのかがポイントです。特に強者との交渉は「お互いの弱みの均衡点を探る」作業だからです。


<参考>
本気の交渉では○○に集中しろ!


上記は、我ながら珠玉の記事です。知識として知っておいて損は無いと思います。さて、自分の弱点に向かい合いながら交渉するのはなかなか精神的に辛いです。


しかし、この作業を避けていると相手にやられてしまいます。何故なら相手は社会的強者だから。しかし弱みの全くない強者は存在しません。頑張るしかないのです。


交渉は日常の風景?!


そんな感じで年末の貴重な 1日を潰してしまったのですが、年内で決着つかず、交渉は今年に引き継がれました。まぁ長丁場になりそうですが、ヤルしかありません。


こんな感じで交渉事には全力投球する私ですが、よく考えると私のような人間が交渉相手だとかなり嫌なことに気付きました。これほど交渉に没入する人はいないでしょう。


傍から見ると、私も潤沢な人的資産を所有しており、弁護士とか地域のエライさんなどの、ややこしい人たちが背後に控えています(笑)


世知辛いこの世で自分の生存するスペースを確保するためには致し方無いとは言え、いつの間にか息を吸うように交渉している自分が居ます。


負けず嫌いとかそんなのではありません。むしろ、すぐに和解してお金を払うタイプに近いでしょう。できれば交渉なんてしたくないと思っています。


しかし、社会生活する上で交渉と完全に無縁ではいられません。そして、交渉を日常生活の風景と受け入れることで、自分に有利なポジションを確保できるのではないでしょうか。







築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





一人デベロッパー投資の終焉も近いか?!

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インフレの影響は、不動産投資にもかなりの影響を与えています。不動産投資をしたことの無い人にはピンと来ないかもしれませんが、以下のような影響があります。


  1. 地価が高騰している
  2. 中古物件価格が高騰している
  3. 建築費が高騰している
  4. 職人の人工賃が上昇している
  5. 営繕の備品価格が上昇している


つまり、不動産投資で出ていくお金の多くに、かなりの上昇圧力が加わっているのです。幸い、既存の管理料や銀行融資の金利には影響は及んでいません。


しかし、これらにも影響を及ぼす時期が、近々に訪れつつあるのかもしれません。そして、現時点で大きな影響が出ているのは、③建築費が高騰している、でしょう。


新興不動産会社は倒産しやすいワケ


不動産バブルの時には、怪しげな不動産業者さんが跋扈します。ご存知のように、不動産業者さんに学歴とか関係ありません。


地頭が良くて思い切ったことができる人が、短期間で成り上がれる唯一(?)の業界でしょう。それは上場企業にも当てはまります。


1代で上場まで持って行った不動産会社の創業者はかなりの数にのぼります。そして上場ラッシュは不動産バブル時です。直近では2000年代前半です。


今は無き不動産会社がたくさん上場しました。しかし、それらのほとんどはリーマンショックで倒産します。いつの世も最後に勝つのは財閥系、鉄道系、銀行系不動産会社なのです。


丸々と肥え太った新興不動産会社を、財閥系、鉄道系、銀行系不動産会社が貪食するという弱肉強食の世界が広がっているのが不動産業界です。


それでは、なぜ新興不動産会社は倒産するのでしょうか? それは、不動産会社は常に土地を仕入れて新築物件を建築して売却し続けなければいけないからです。


彼らには休憩が許されていません。泳ぐのを止めると会社が資金ショートして会社が倒産するからです。そして、不動産バブル期には、土地仕入れ価格が高騰し続けます。


土地が高騰すると商品である物件も高騰します。そしていつかやって来るバブル崩壊。高過ぎて売れない物件を抱えて倒産するお決まりのパターンが20年サイクルで繰り返されます。


新興不動産会社の倒産は他人事ではない


新興不動産会社が倒産したって、俺には関係無いやと思っている不動産投資家は多いことでしょう。ところが、ある種の不動産投資家にとっては他人事ではありません。


つい最近まで、都心の狭小地を仕入れて自分で新築物件を建てる手法が流行っていました。しかし、地価高騰と建築費高騰の影響で、みるみるうちに収益性が悪化しています。


いわゆる一人デベロッパー投資の欠点は、土地の仕入れから竣工までが2年程度と長期に及ぶことです。これだけ急ピッチにインフレが亢進すると、計算の狂いが大きくなるのです。


一度土地を仕入れてしまうと、後には引けません。とにかく建物を竣工しなければ破産してしまいます。ところが想定していた建築費では竣工できない事例が続出しつつあります。


10年近くこの投資手法を実践している百戦錬磨の不動産投資家でさえも、直近の物件は厳しさが増しています。しかし、彼らには10年間蓄えた体力があります。


しかし、コロナ禍で初めて土地を仕入れた層は、かなりヤバくなりそうな雰囲気が漂っています。インフレ恐るべし...。変動金利まで上がり始めたら万事休すかもしれません。






管理人監修の資産形成マニュアル
 


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自由気ままな整形外科医

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・医学博士
・整形外科専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家

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