整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

不動産投資

人生の早い段階で不動産投資を習熟するべき理由

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ドルフ・デ・ルースは名著 お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ の中で、世の中のほとんどのお金持ちは下記のいずれかもしくは両方に当てはまると述べています。


  • 不動産を利用して資産を築いた
  • 不動産を利用して資産を維持している


一般人が富裕層に到達するには何らかの武器が必要ですが、私の場合は不動産投資でした。株式投資は2008年のリーマンショックで大きな収益を得るまで鳴かず飛ばずでした。


不動産ではレバレッジを利かすことができるので、習熟すれば比較的短期間で大きな資産を築くことが可能です。このため不動産投資で富裕層に到達した人が続出しました。


私もその末席に連なるので分かるのですが、現在の日本においては株式投資で成功するのに要するほど傑出した才能が無くても不動産投資ならある程度の結果を出すことができます。


私は非才の身ながら不動産投資のおかげでチャンスをつかんだわけですが、株式投資や事業で結果が出ると、それらから発生する収益の保管場所に困るようになります。


その時に役立つのもやはり不動産です。ドルフ・デ・ルースが述べているように不動産は資産を維持するのに最善に近い特性を持っています。


メリットはたくさんありますが、主なものは安定した収益性と節税効果でしょう。特に事業や株式投資などの浮き沈みの激しい領域で戦っている人には安定性は大きなメリットです。


事業や株式投資で得た収益を不動産に変換することで安定した収益を確保することが可能となります。この場合に注意するべきは不動産では安定性を第一に考えることです。


不動産投資においてもハイリスク・ハイリターンの領域があります。代表的には地方の中古1棟マンション投資ですが、資産維持のためには避けるべき領域です。


安定性を第一に考えるのであれば、できるだけ大都市中心部の築浅物件を購入することが必要です。収益性は低いですが安定性抜群なので資産の維持に最適なのです。


実際、私も不動産投資の目的が変遷してきました。当初は
経済的自由を得るための手段でしたが、資産形成が進むにつれて資産を蓄えるツールに変化しています。


特に2013年のアベノミクス以降は郊外圏の物件はすべて売却して利確してしまい、その売却益と事業と株式投資からの収益で、
大都市中心部の物件購入を推し進めています。


大都市中心部の物件は低収益なので銀行融資を利用できないことも多いです。このため現金決済も用いながら安定的な ATMとして物件を買い進めています。


不動産投資家としては非常に珍しいことですが、資産維持を目的としていることから
現金買いメインのため、あまり銀行融資のお世話になっていないという状況が出現しています。


このように不動産投資を開始した 2004年から2021年の17年間で、不動産投資の目的や手法を劇的に変化させてきましたが、未だに不動産投資を続けています。


資産形成に成功すると不動産投資を避けることはできません。資産形成=不動産なのです。このため早い段階で不動産投資のスキルを身に着けてしまうことを強くお勧めします。





★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





投資戦略のトリガーを緩和した理由

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最近、私は投資戦略を若干修正しています。
具体的には投資するタイミングを従来よりも少し早めにしているのです。


これまでの私であれば、金融資産投資・不動産投資とも 10年以上の超長期においても最安値圏に沈んでいるセクターに逆張り投資していました。具体例は下記のごとくです。


  • 1999年 金(ゴールド)現物
  • 2001年 資源国通貨
  • 2004年 不動産
  • 2008年 J-REIT
  • 2012年 不動産、電力株
  • 2015年 産金株
  • 2016年 欧州銀行株
  • 2020年 J-REIT、資源株
  • 2021年 地銀株


不動産はそこそこコンスタントに買っていますが、金融資産に関しては余程投げ売りされない限り投資しないことを信条にしています。


しかし、2020年に発生したコロナ禍に対して主要国家が空前の規模で財政出動をしたことで、日本円も含めた各国通貨への信認に疑問符を抱くようになりました。


行き着く先は全通貨価値の下落だという大胆な仮説に至ったのです。これまで cash is kingなので、現金は宝石だとみなしてきました。


しかし今では現金は「クズ」という感覚が抱いてしまいます。クズ通貨の筆頭は米国ドルやユーロですが、日本円も含めて安心できる通貨はほとんどありません。


この大胆な仮説から、早目に現金を「真に価値のあるモノ」に交換しておこうという戦略を採るに至りました。


今回の m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第41回では、アフターコロナは不動産と株式を買え!と題して私の考えを詳述しました。


今回の投資戦略の変更がどのような結果になるのか現時点では不明です。杞憂に終われば世界はハッピーですが、守るべきモノがある人は一度私の考えを検証してみてくださいね!







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観光地や娯楽系の商業地物件にうま味あり?!

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不動産投資は株式投資と異なり逆張りは難しいと考えています。しかしこの考えに一石を投じる記事が健美家で紹介されていました。


「基準地価」ワースト10から見える3極化する不動産市場。少なからず存在する投資仕込みどき拠点を探せ! です。


つまり不動産市場は、①住宅地②商業地(オフィス系)③商業地(観光・娯楽系)の3極化に向かっていきそうである。

現在の状況を見ると、観光・飲食・宿泊は冬の時代でなかなか雪解けの春を迎えるのは難しく、オフィス系はもう少しで春を迎え、住宅は春を謳歌している、という感じではないだろうか。


3極化とは聞きなれないフレーズですが、コロナ禍の不動産市場では商業地内でトレンドが異なっています。もちろん最も厳しいのは観光や娯楽系の商業地です。


不動産投資では勝ち馬に乗るのが鉄則なので、現状では観光や娯楽系の商業地への投資はご法度なのでしょうか。しかし健美家編集部は次のように分析しています。


ただし、アフターコロナもしくはウィズコロナで経済社会が制限なく活動できるようになればコロナ前が見通せる。いつの時代もなんらかの危機があったが、コロナ感染症がインフルエンザのような扱いとなることを見据えれば、いま不動産投資の仕込み時の地域が少なからずあると考えてもよさそうだ。



たしかに上記意見には一理あると思います。不動産市場で逆張りが成立しにくい理由は、市場トレンドの息が長いことに尽きます。


一般的には十年単位のトレンドなので、逆張りを志向してもトレンドが変換する前に投資家としての寿命が尽きてしまう可能性すら存在します。


しかし今回のコロナ禍は極めて特殊な状況であり、数年単位でトレンドが変換する可能性が高いです。そうであれば一過性に下落した
商業地物件を購入する合理性が出てきます。


周知のように
観光や娯楽系の商業地の物件は軟調です。今は絶好の仕込み時かもしれません。実はこのように考えて 8月にこちらの物件を購入しました。


今回のブログ記事は完全なポジショントークですが、今回に関しては勝てる可能性が高いのではないかと考えています。


コロナ禍が明けるのはいつになるかは神のみぞ知るです。観光や娯楽系の商業地物件オーナーは弱っている可能性が高いので、出物があれば粛々と拾っていこうと思います。







★★ REITで実践する不動産投資セミナー ★★
 


現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
  • スライド形式のレジメ(72ページ)



スライド形式のレジメをベースにしたプロ投資家による講義で、30日間の返品保証付きです。現物不動産投資はコワイけど、不動産投資の恩恵にあやかりたい方におススメです。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



REITで実践する不動産投資セミナー




資産形成の複利効果は不動産がキーとなる

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資産形成では複利効果が重要です。複利効果を最大限活用するには、銀行預金の枠から自由になって他の対象にまで視点を広げることが重要です。


複利を銀行預金の金利だと認識していると選択肢がとても狭くなります。仮に定期預金の金利が 4~5%あったとしても、本当に大きな資産形成をするためには全く足りません。


そして複利効果を金融資産だけで得るのは至難の業です。なぜなら、かなりのタネ銭がなければ複利効果を得られないからです。


複利効果を最大限得るには不動産投資をかませることが必須です。不動産から得られる賃料で株式を買い進めるのです。


例えば 2021年初頭から地銀株を買い進めていますが、その資金の大部分は物件からあがってくる賃料収入です。


各法人毎で資金の循環を完結させているので、法人間の資金移動はほとんどありません。つまり各法人がそれぞれ独立した主体となって資産形成をしています。


外部からの資金注入が無い状況なのでなかなか株式を買い進められないことも多いですが、その時に助けになるのが物件からの賃料収入です。


各法人が毎月数十万円のキャッシュフロー(=賃料収入-融資返済)を得ていますが、この潤沢に流れ込んでくる資金で地銀株を買い進めていたのです。


ちなみに不動産に関しては各法人毎での取得は困難なことが多いので、本体(私個人)から信用力や資金を注入して物件取得しています。


このようにしてキャッシュ産生マシーンとして不動産を購入して、そこから得られる賃料収入で株式取得するという黄金の方程式で 20年近くやってきました。


そして 20年ちかくやっていると株式の配当も巨額になってきます。こうなると不動産賃料収入+株式配当収入という 2本柱になります。


応用編として買い進める対象を株式から不動産(築古木造戸建ての現金買い)を追加するのもアリです。このように想像力を働かせながら実践する資産形成はとても楽しいものです。





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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反社会的勢力が近くにいる物件を買ってしまった顛末

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少し前のことですが、新規購入した物件の近くに反社会的勢力の関連施設があることが発覚しました...。


契約時に近隣に反社の関連施設は無いという売主の物件状況確認書が提出されていましたので、限りなくクロに近い状況です。


初めてのエリアの物件だったので仲介した不動産仲介業者さんとは初取引ですが、どうやら担当者も知っていた可能性が高いです。そうであれば宅建業法違反に該当します。


売買仲介業者さんと交渉しましたが無しの粒でだったので宅建協会に相談したところ「弁護士マターですね」の一点張りで全然関与する気がありません。人間不信が深まります。


なるほど、これがうつ病になる感覚なのかもしれないな...。不動産では近隣に反社会的勢力の関連施設がある場合、瑕疵物件に該当するので資産価値は激減します。


普通の不動産投資家なら飛んでしまう金額なので、こちらも命がけ(笑)で対処する必要があります。各方面に相談しながら対策を検討しましたが判例では契約解除は難しそうです。


調べれば調べるほど八方塞がりな状況です。事業展開しているので精神的に潰れるわけにはいきません。表面的には平静を装いましたが、ふとした瞬間にうつになりそうになります。


そんな絶望的な気持ちの中で、発覚前から客付け依頼していた店舗系賃貸仲介業者さんに藁をもすがる思いで相談したところ、担当者はとても漢気のある方でした。


この賃貸仲介業者さんは何十年も前から営業している老舗で、地域に深く根を下ろしているため、反社会的勢力関係のトラブルもそれなりに経験しているようなのです。


契約解除ができない以上、売主や売買仲介業者さんとの裁判と並行して客付けを進める必要があります。普通に考えたら反社の関連施設が近隣にある物件に客付けは困難でしょう。


しかし住居系ならいざ知らず、店舗系であれば賃借人も腰の据わった人がそれなりに居るようです。特にこのコロナ禍でも借りようと思う人は常人には無い勢いがあります。


漢気のある担当者の方の力もあり、比較的短期間に入居申し込みが入りました。こうなるといよいよ所有者である私の出番です。


相談に行った時から、担当者は反社の関連施設に同行してくれる約束をしてくれていました。なんとも心強い話です。捨てる神あれば拾う神ありとはまさにこのことです。


実は所有物件で反社関係トラブルが発生したのは 3回目です。最初は入居者の反社がテナントとトラブルになり、駆け出しで無知だった私は単独で何時間も話し合って解決しました。


2回目は別物件で反社の入居者が滞納したのですが、こちらは訴訟であっさり退去してもらいました。管理会社が非常に尽力してくれて、物件売却後も社長とは懇意にしています。


さて、いよいよ反社へ訪問のアポを取ろうとしたときに話が急展開します。担当者がアポ取りしたところ、なんと反社の関連施設がもうすぐ退去することが判明したのです!!!


きっかけはコロナ禍でした。反社の関連施設もコロナ禍で大打撃を被り退去を余儀なくされたようです。う~ん、何が幸いするか分かりません。


よく考えると、この物件は相場よりやや安く購入しています。1番札の人が(おそらく)反社の関連施設が近くにあることに気付いて降りたため、私にお鉢が回ってきたためです。


最終的にはコロナ禍のおかげで命拾いしたかたちになりましたが、今回は漢気のある担当者の尽力で、いわくつきの物件だったにもかかわらずスピード解決になりました。


運がとても良かったのですが、精神的に崩れそうになっていたにもかかわらず、最後まで頑張れたのは担当者が支えてくれたおかげでした。本当にありがたい話です。


今回の経験から、諦めない限りたいていのことは何とか乗り切れる自信を深めました。明らかにトラブルへの耐性が一段上がった気がします。結果的には良い経験を積めました。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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プロフィール

自由気ままな整形外科医

30歳代で経済的自由を達成した医師起業家です。 年商10億円企業を目指して日夜奮闘中

・医学博士
・整形外科専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家

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