先日、新規物件の買付が通りました。
今回は私の主要エリアから外れていますが、地下鉄駅徒歩1分の好立地です。
価格は300万円/坪なので、私の所有物件の中ではかなり安い部類です。しかし、バリっとした外観の物件だったので購入を決断しました。
さて、物件の地価は低いものの、路線価は更に低くて130万円/坪しかありません。このため、銀行評価は大幅な担保不足になります。
私のエリアでは、実勢価格＞＞路線価は常態化しています。このため、今回も物件担保評価不足で苦しむことになりました。
幸い、グループ全体では巨額の含み評価を抱えているため与信は十分です。このため、連結にすると問題無く購入できるそうです。しかし、物件単体では大幅な担保評価割れです。
今回購入予定の法人は、最近購入した2物件しか所有していないため、担保余力がないそうです。法人に現預金はあるものの、銀行としては共担が欲しいとのことです．．．。
このようなケースでは、伝家の宝刀「有価証券担保」を使用してきました。今回も有価証券担保を提案したのですが、担当者から「今回はちょっと．．．」と言われてしまいました。
その理由は、昨今の株式市場のボラティリティの高さです。銀行員は原則的に株式投資を行っていけません（こっそりやっている人は多いですが）。
このため、自分事として株価変動率の高さが実感している人は少数派だと思います。それでも株価暴落のニュースが流れるので、銀行は有価証券担保に二の足を踏んでいるようです。
意外感はありましたが、たしかに株式は不動産と比べて安定性に欠けるように思えます。これからしばらくは、有価証券担保が使えない時期が続くかもしれません。
有価証券担保が復活するのは、再び日本株が史上最高値を更新して、皆がお祭り騒ぎになる頃でしょう。それまでは、不動産投資でも雌伏の時間が必要かもしれませんね。
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