整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

ピカピカ立地のボロボロ物件購入の高いハードルを超えろ!

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現在、比較的大きな価格の物件に取り組んでいます。金額自体は 5000万円程度と小振りですが、なんと投資対象が再建不可物件なのです!


都市部の戸建投資においては、再建不可物件も立派な投資対象となります。しかし、再建不可物件は現金購入が原則なので、だいたい 1000万円以下に限定されます。


しかし、今回は再建不可物件なのに 5000万円もします。その理由は、中心エリアに位置するメジャーな地下鉄駅徒歩 1分という超希少立地だからです。


その物件から徒歩圏内に大きなデパートが2つあり、両方とも株主優待カードを持っているので、夕食の買い出しに足蹴に通っています。


このようなプレミアムな立地なのでクソのような物件にもかかわらず5000万円という価格となっていますが、私にとって超ど真ん中の物件なので無謀にも買い付けを入れました。


2番手だったのですが 1番手が脱落したためお鉢が回ってきました。しかし、この物件を購入するには高い壁を乗り越えなければいけません。それはもちろん銀行融資です。


銀行目線では、再建不可物件や区分マンションは融資対象になりません(住宅ローンを除く)。その理由は両者とも資産価値が無いと判断しているからです。


このため、この物件を購入するためには現金決済になりますが、さすがに 5000万円のキャッシュアウトは痛い...。このため知恵を絞って銀行融資に挑むことになります。


今回は懇意の 2行にターゲットを絞りました。そのうち1行は全国的にも屈指の規模の第一地銀なので普通の物件でも融資ハードルが高いです。あまりに無謀...


しかしそれでも乗り越えなければいけない壁がある!ということで、まずは競合行の担当者に電話しました。この方はやる気のある方なので前向きに検討してもらえるとのことです。


つぎに第一地銀の担当者に電話して「○○銀行は前向きに融資をご検討いただけるようです」と伝えました。他行が取り組むのであれば!と検討いただくことになりました。


普通であれば、再建不可物件への融資は無理ですといわれるところですが、競合行を引き合いにして交渉のテーブルについたわけです。これ以外にも下記の特殊要件があります。


  • 9月の中間決算が目前に迫っているので融資が出やすい時期
  • 銀行担当者と比較的まめに連絡を取り合っている
  • 融資を受けていない法人も含めて毎年欠かさず個人+全法人の決算書を提出している
  • 行内格付けが高い


雑談で行内格付けについてきいたことがあるのですが、私の場合は30段階中の 5番目とのことでした。4番目以上は上場企業になるので非上場では最高位のようです。


リップサービスがあると思いますが、銀行内の高格付けが融資に取り組んでもらえた要因と考えています。しかしもちろん俎上に乗っただけで融資してもらうわけではありません。


融資交渉が難航することが予想されるため、不動産売買契約書には決済を1.5ヵ月後と長めにしてもらいました。下準備はOKなので、あとはやるしかないです。


銀行融資不可になった場合には手付金を飛ばすことは無いですが、手元流動性が減少するので好ましくありません。ピカピカ立地のボロボロ物件取得を目指して頑張ろうと思います。







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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





昨年の路線価は高騰、今年はどうなった?

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7月1日に2021年度の路線価が発表されました。
毎年、私は所有物件の路線価を集計しています。


参考: 2020年2019年2018年2017年


2021年度の路線価は 2021年1月1日時点を評価時点とするため、2020年から続くコロナ禍の影響をモロに受けています。このため、久し振りに所有物件も路線価も下落しました。




210701 - コピー




上のグラフは主な所有物件の路線価の推移です。上の 5つが現在も所有している物件で、上から6~8は売却済みです。参考までに一番下には唯一の郊外立地の貸家を入れています。


まともに価格がついている上の 6物件は、横ばい 2物件で下落が 4物件です。所有物件の下落率は、それぞれ-1.32%、-1.67%、0%、-2.38%、0%でした。


コロナ禍にもかかわらず健闘していますが、実際の不動産マーケットの肌感覚ともほぼ合致しています。現時点で地価はほとんど下げていないのです。


既に売却している上から 6つ目の物件の下落率は-14.29%とかなり大きかったようです。この物件はインバウンド需要で地価が高騰していたので仕方ない面があります。


一方、路線価の低い物件(地方・大都市郊外立地)は、コロナ禍においてもほとんど影響がありませんでした。最近はあまり路線価の低いエリアに興味が無いので勉強になりました。


路線価が低すぎて上のグラフからは 2020年からの変化を読み取れませんが、1物件を除いて実際に横ばいでした。


コロナ禍でもほとんど影響が無かったことはある意味驚きですが、逆に何が起きても地価は上昇しない感があるように見えてなりません...。


全国的な路線価推移の分析では、大都市中心部の地価はインバウンドの影響が大きかったエリアの下落率が大きいものの、それ以外のエリアの影響は軽微だったようです。


私の所有物件でも同じ傾向が窺えました。やはりひとつの需要に依存しすぎるエリアは不安定なのでしょう。多層的な需要があるエリアで投資を進める優位性を再認識しました。


不動産投資を始めて18年目ですが、久し振りにマーケットが調整して新鮮な感覚でいます。このままでは不動産欲しい病を発症しそうです(笑)。


しかし、事はそれほど単純ではありません。たしかに物件価格はほとんど下落していませんが、賃貸相場がかなり下落しているエリアが増加しています。


この傾向は店舗物件だけではなく住居系物件にも当てはまります。恥ずかしながら私の物件も近年稀にみるレベルの空室率の高さで苦しんでいます。


そうは言っても、基本的に賃貸人や不動産投資家は体力がある法人が多いです。このため数年程度の賃貸相場下落であれば大局に影響はなさそうです。


ライバルたちに負けないように財務的な体力を温存しながら、不動産市場に留まり続けてチャンスを狙っていきたいと思います。


市場から強制退場させられない限り、不動産投資のスパンは極めて長いです。毎年 7月1日に所有物件の棚卸を行って状況を客観的に把握しようと思います。コロナ禍に負けるな!






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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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現金があればチャンスと経験はタダで手に入る?!

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先日、久し振りに物調に行ってきました。コロナ禍以降は不動産投資にチャンスの窓は開いていないので、もっぱら株式投資に注力してきました。


2020年2月以降は、8年間貯めていた現金+資産からのキャッシュフローをフルに活用して暴落した世界中の株式を大量に収集してきました。


株式投資に染まった 1年半を過ごしてきたのですが、ここに来て不動産投資もボチボチ再開するかもしれません。


少し鈍ってしまった相場観を取り戻すために情報収集に勤しんでいますが、その中でキラリと光る(?)物件を発見しました。


さっそく内覧申込しましたがすでに商談中とのことです。やはり良い物件は足が速いですね。不動産業者様の好意で内覧させてもらいましたが、完全に惚れてしまいました(笑)。


物件自体はボロボロなのですが、憧れのエリアのど真ん中にあり、地下鉄徒歩 1分という信じ難い立地なのです。建物のボロさにも萌えます。


通常は水面下で処理されるエリアなので表に出ることはほとんど無いのですが、一般の不動産投資家では購入のハードルが極めて高いため不動産市場に出てきたようです。


ここでもポイントになるのは現金です。内覧前に複数行の担当者に直電して融資可否を打診しましたが、1行を除いて融資不可とのことでした。


まぁ、素人目にも融資は難しい感じなので当然の回答です。むしろ、検討すると言ってくれる銀行が存在することに驚いたほどです。


このような一般の不動産投資家では手を出しにくい物件では、融資特約や瑕疵担保責任特約って何?という感じで、現金決済が最低条件であることが多いです。


今回は不動産投資家ではなくエンドユーザー(つまり飲食店経営者)が商談中のようです。あれ? 飲食業ってコロナ禍でやられているのでは???


しかし、こんな世の中でも海千山千の人が多いようで、コロナ禍で競合が弱っている今がチャンスと思っている経営者がその物件に群がってきているようです。


いやはや、なかなかすごい世界があるものだなと感心しましたが、一応の礼儀としてもし商談が流れたら札を入れさせていただきますとだけ伝えてきました。


今回の経験からも、やはりある程度の流動性を常に確保しておく重要性を認識しました。タマさえあればチャンスが広がります。


もちろん、ほとんどのチャンスはモノにできないですが、他では得難い「経験」をタダで手に入れることが可能なのです。


株式投資家、不動産投資家ともフルインベストメントしてしまってバランスの悪い人が多いと思います。現金はチャンスの源です。少しは手許に残しておきましょう!






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オイオイ、安く買わなきゃ投資は失敗だよ?!

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連日ですが、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第39回がアップされました。お題はおいおい、安く買わなきゃ投資は失敗だよ です。



m3com_logo




今回は私の投資失敗談です。しかも、遠い昔ではなく現在進行形の事案です(苦笑)。今年の1月に新たな減価償却対象を求めて築古木造戸建を購入しました。


初めてのエリアだったので相場観がイマイチ分からないものの、これまでに豊富な経験(?)があるので「まぁ大丈夫でしょ」という感じで物件を購入しました。


物件自体はかなりのボロで、一部で追加の基礎工事が必要なほどでしたが、それに関してはお金で解決できる問題です。


しかし、今回は投資のスキーム自体に問題がありました。どこをどうイジッても利回りが投資適格基準に乗ってこないのです。


最大の問題点は物件の購入価格です。初めてのエリアだったという言い訳はありますが、とにかく買値が割高だったのです。


不動産でも株式でも買値は永遠のテーマだと感じています。投資の鉄則は「安価に買う」ですが、これを厳守するといつまで経っても購入することはできません。


通常はどこかで折り合いをつけるのですが、コレがなかなか難しい...。だいたいその場の雰囲気に負けて高値で買ってしまいがちなのです。


今回の m3.comの連載では、築古木造戸建投資の失敗談を通じて買値の重要さを詳述しました。3分ほどで読了可能なので、是非 m3.comを訪問してくださいね!






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2021年度分の築古木造戸建が完成!

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2021年1月に新規購入した貸家が完成しました!
スペックはこちらで、420万円での購入です。


今回の改装工事も紆余曲折がありました。




比較的ボロボロな物件だったので、どんな感じになるのかやや不安でしたが、ほぼ完成した物件を現調したところ、いつも通り良い感じで仕上がっていました。



1 - コピー



総工費は約300万円で、いつもより少し多めの出費となりましたが、西側の壁をぶち抜いてトイレと浴室を新設したので仕方ないと考えています。



2 - コピー



普段は完成後の物件では 360度カメラを撮影しないのですが、先日リコー様のインタビューを受けた時にやはり改装後のキレイな状態も記録として残しておこうと思い立ちました。


入居者退去時の原状回復トラブルが発生したときにも使えるように、賃貸前の室内状況の証拠として残しておくのです。


現地では 30分ほどかけて、完成後の室内撮影+工事不具合部分の要望書作成のための撮影を行いました。画像も貼付した要望書(WORDファイル)を工務店に送付して完了です。


ここからは、いよいよ賃料や諸条件の最終決定となります。さしあたって画像資料と間取り図を不動産賃貸業者様に送付して賃料査定してもらいました。


条件を記入したマイソク+FAX広告を作成し、いよいよ次週木曜日から FAX営業開始です。正直言って今回はやや失敗ですが、早くクロージングして ATMにしたいと思います。






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・宅地建物取引主任士

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