現在、比較的大きな価格の物件に取り組んでいます。金額自体は 5000万円程度と小振りですが、なんと投資対象が再建不可物件なのです！
都市部の戸建投資においては、再建不可物件も立派な投資対象となります。しかし、再建不可物件は現金購入が原則なので、だいたい 1000万円以下に限定されます。
しかし、今回は再建不可物件なのに 5000万円もします。その理由は、中心エリアに位置するメジャーな地下鉄駅徒歩 1分という超希少立地だからです。
その物件から徒歩圏内に大きなデパートが２つあり、両方とも株主優待カードを持っているので、夕食の買い出しに足蹴に通っています。
このようなプレミアムな立地なのでクソのような物件にもかかわらず5000万円という価格となっていますが、私にとって超ど真ん中の物件なので無謀にも買い付けを入れました。
2番手だったのですが 1番手が脱落したためお鉢が回ってきました。しかし、この物件を購入するには高い壁を乗り越えなければいけません。それはもちろん銀行融資です。
銀行目線では、再建不可物件や区分マンションは融資対象になりません（住宅ローンを除く）。その理由は両者とも資産価値が無いと判断しているからです。
このため、この物件を購入するためには現金決済になりますが、さすがに 5000万円のキャッシュアウトは痛い．．．。このため知恵を絞って銀行融資に挑むことになります。
今回は懇意の 2行にターゲットを絞りました。そのうち１行は全国的にも屈指の規模の第一地銀なので普通の物件でも融資ハードルが高いです。あまりに無謀．．．
しかしそれでも乗り越えなければいけない壁がある！ということで、まずは競合行の担当者に電話しました。この方はやる気のある方なので前向きに検討してもらえるとのことです。
つぎに第一地銀の担当者に電話して「○○銀行は前向きに融資をご検討いただけるようです」と伝えました。他行が取り組むのであれば！と検討いただくことになりました。
普通であれば、再建不可物件への融資は無理ですといわれるところですが、競合行を引き合いにして交渉のテーブルについたわけです。これ以外にも下記の特殊要件があります。
- 9月の中間決算が目前に迫っているので融資が出やすい時期
- 銀行担当者と比較的まめに連絡を取り合っている
- 融資を受けていない法人も含めて毎年欠かさず個人＋全法人の決算書を提出している
- 行内格付けが高い
雑談で行内格付けについてきいたことがあるのですが、私の場合は30段階中の 5番目とのことでした。4番目以上は上場企業になるので非上場では最高位のようです。
リップサービスがあると思いますが、銀行内の高格付けが融資に取り組んでもらえた要因と考えています。しかしもちろん俎上に乗っただけで融資してもらうわけではありません。
融資交渉が難航することが予想されるため、不動産売買契約書には決済を1.5ヵ月後と長めにしてもらいました。下準備はOKなので、あとはやるしかないです。
銀行融資不可になった場合には手付金を飛ばすことは無いですが、手元流動性が減少するので好ましくありません。ピカピカ立地のボロボロ物件取得を目指して頑張ろうと思います。
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