整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

不動産投資

筆界特定制度で無用の争いが増えてないか?!

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先日、法務局から筆界特定にかかる意見を述べよ!との書面が送り付けられました。何?いきなり境界問題が勃発?!少々焦りましたが、よく読むとお隣さん同士の争いのようです。


私の物件は、両者に接しているため、関係者として資料が送付されてきたようです。そして何か意見があれば申し出よ!とのことでした。


自分が当事者ではなくてホッとしましたが、改めて筆界特定申請書をみると、バカじゃないのかと思う 些細な争いです。双方の境界認識に、だいたい10㎝ぐらい差があるようです。


両方とも古くからの地主さんです。そして、申請した人は最近になって相続したようです。おそらく人間関係が出来てなくて、このような争いになったのでしょう。


傍から見ていて非常に見苦しい...。そもそも、地主家系に生まれただけで、何の努力もせずにタダで手に入れた人が何言ってるの? という気持ちがフツフツと湧き出てきます。


こっちは、トンデモない苦労の末に〇億円もかけてようやく手に入れたのに...という貧乏人根性丸出しの怒りです(苦笑)。まぁ、当事者的には大変な問題なのでしょう。


さて、地価の高いエリアにおいては、境界は大きな問題になります。当該エリアの相場は300~400万円/坪です。しかし計算すると10㎝×30m=3平米なので約1坪弱です。


評価としては300万円の差です。お隣さんに骨肉の争いを仕掛けるには微妙な金額です。私であれば、こんな奴(相続人)と関わりあいたくないなぁ、というのが本心です。


よく考えたら、隣地者の私に何の挨拶もなく、デカイ1棟マンションを勝手に建てた前歴のある輩です。コイツは要注意人物だとメモしておこう...


そして、こんな些細な金額でケンカを吹っ掛けられるのも、筆界特定制度(ADR)のためでしょう。筆界特定制度は1万円程度で境界問題を解決できる可能性があります。


従来であれば、訴訟提起して大変な費用をかける必要があったので、この程度の金額で揉めるケースは少なかったのではないでしょうか。ADRも良し悪しだと感じました。


私たちのような不動産投資家にとって、物件取得時の境界確定はマストです。特に地価の高いエリアを主戦場にしている者にとっては大問題です。


逆に言うと、新規に物件取得する際には境界確定が必須なので、後になって揉めるケースは少ないとも言えます。このあたりが地主さんとは事情が異なるのでしょう。


もちろん、地主さんに対して同情する気持ちは湧いてきませんが、彼らなりに先代から譲ってもらった土地を守るのは気苦労があるのかもしれないと感じました。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





別荘購入が資産形成になるという驚きの事例を見た!

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季節が良くなった4月に、福岡県の糸島へ小旅行しました。旅の目的は、福岡県の某医師が所有する別荘にお邪魔することでした。


別荘...。この言葉の持つ響きには特別なものがあります。別荘を所有することは、成功者の証し(?)でもあります。


しかし、実際に別荘を持つとなるとナカナカ大変なのも事実です。昨年の夏に石垣島に遊びに行った際、知人の別荘に遊びに行きました。


<参考>
石垣島の不動産投資考察|市街地 vs ビーチ沿い


広大な別荘の敷地にはマンゴー果樹園があり、庭には島バナナまで自生しています。巨大なプールも置いており、徒歩 2分でほとんど誰も居ない綺麗なビーチがあります。


まさに、この世の楽園かと見まがうほどの豪華さに、オリオン片手に酔っぱらったバカな私はクラクラ来ました。私も別荘が欲しい!


当たり前の事実、別荘は維持が大変!


石垣島から帰った私は、別荘が欲しい病に罹患していました。帰宅後少し経ってから予約困難店に行った時に、同席していた人から軽井沢の別荘を持て余しているとの話が...。


どうせ使わないから安値で譲ってもいいよ、とおっしゃられるではないですか!酔いも手伝って買う気マンマンの私は、軽井沢のその物件情報の裏取りをしました。


ところが出てきたのは厳しい現実。軽井沢と言っても、真に価値のあるのはごく一部のエリアだけだったのです。他のエリアは不便で二束三文で物件が叩き売られています。


その理由は、もちろん別荘の維持が大変なことです。おまけに軽井沢はもともと湿気が激しい所で、物件の傷みも相当激しいようです。


別荘の現実を知って正気に戻った私は、それ以来しばらく別荘のことを忘れ去っていました。そんな状況で今回お邪魔したのが福岡県の糸島です。


糸島なら別荘アリじゃない?!


別荘なんて維持が大変なので買うなんてバカバカしい。糸島に行くまで、そう思っていました。しかし、実際に泊まらせていただくと、それが間違いであることが分かりました。


いや正確には、別荘は基本的に止めた方がいいが、福岡の糸島ならアリではないかという考えです。糸島なら別荘アリだと思った理由は以下のごとくです。

  • 福岡市都心から数十分でアプローチできる
  • 海がハンパなく綺麗
  • おしゃれな施設が続々と誕生している
  • 普段使いできる店がたくさんある
  • 若い人が多い


糸島は、これまでの私の別荘に対する考えを一変させました。何といっても、都心からの近さは特筆されます。別荘を所有していても交通の便が悪ければ宝の持ち腐れです。


ところが、糸島であれば1時間以内に別荘でまったりできます。さらに、別荘でメンドーな食事や掃除をすべて安価に外注できるメリットがあります。


別荘に行って自分で掃除したり食事を作るのは億劫です。家族持ちであれば、奥様の機嫌が悪くなること必至。ところが、それらのメンドー事をすべて手軽に外注できるのです。


しかも、おしゃれな施設が続々と誕生しているのみも魅力です。何て言うのでしょう、エリアに凄い勢いがあるのです。こんな所は日本でも数少ないのではないでしょうか。


外資が入れば第二のニセコも夢ではない?!


糸島と比べるとすれば、やはりニセコや宮古島でしょう。糸島は両者に比べて、圧倒的な都心からの近さというアドバンテージがあります。


しかし、残念ながら現時点では、糸島はニセコや宮古島には敵いません。その理由は、ズバリ外資が入っていないことでしょう。


ニセコは外資の大規模投資で街が激変しました。そして宮古島もそれに続こうとしています。高級ホテル開業が続々と控えており、世界的リゾート地になる可能性を秘めています。


一方、糸島はまだ国内資本に留まっています。リスクテイクできる外資の大規模な投資を招き入れることができれば、第二のニセコも夢ではありません。



趣味と実益を両取りできる別荘の条件


ともあれ、今回の糸島滞在で別荘に対する先入観が根底から覆されたのも事実です。別荘を購入するのであれば、以下の条件を満たすべきでしょう。

  • 都心から近い
  • 綺麗な海や山に近い
  • 普段使いできるレストランやコンビニが豊富にある
  • 清掃を安価にアウトソーシングできる


どれかひとつでも欠けているとダメですが、逆に言うと全てを満たすエリアがあれば、別荘購入が浪費ではなく投資になる可能性があります。


糸島はこれらの条件をすべて満たす国内でも数少ないエリアのひとつでしょう。山奥の別荘ではなく、都心から近いがキーワードです。


それにしても世の中には頭の良い人がたくさん居るものです。自分とは違う視点の持ち主とお話できたのは、とても勉強になりました...。





管理人監修の資産形成マニュアル
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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ミニ再開発は現在の錬金術なのか?!

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最近、所有物件のひとつがアツイです。
頻回に複数の不動産業者様から架電があります。


資産所有法人はホームページも無いので、私の連絡先は分からないハズです。しかし、私の個人名でネット検索してまで調べ上げて電話連絡してきます。


1社だけならまだしも、何社も電話がかかってくるので少し驚きです。連絡してくる理由は、主にふたつあります。ひとつは売ってくれ!で、ふたつめは貸してくれ!です。


何故ここまで人気化するのでしょうか。その理由は、その立地で私が所有する物件ほどデカイものが存在しないからです。何かやろうと思えば、私に連絡取らざるを得ないのです。


結果的には再開発もどきの不動産投資


私は宅地建物取引主任士の資格を持っているものの、宅建業者ではありません。したがって、当然のごとく土地の再開発にも無縁です。


しかし現実的には、いわゆる再開発的な状況になっています。最初にデカイ物件を購入して、そのエリアに橋頭保を確保。その後隣接地を次々購入するパターンです。


最初からそのようなことを意図していたわけではありません。内々においしい物件情報をいただいてので、ありがたく購入したのが第一歩です。


その中核物件を所有することで、近隣の物件オーナーから声がかかるようになりました。中核物件は10年以上所有しています。


その間に、数年間隔で隣接地を次々と購入していったのです。そして気が付けば、その周辺の土地としては、一番大きな物件に育っていました。


小さな土地が集まると大化けする


再開発案件として最も有名なのは六本木ヒルズでしょう。森ビルが営々と六本木周辺の小さな土地を買い集めてあれだけ巨大な土地にまとめ上げました。


小さな土地では価値が低いですが、大きくなると土地はバリューアップします。いわゆる現在の錬金術がそこにあります。


私の場合は、森ビルのように再開発を意図したわけではありません。しかし、物件を買い集めていくうちに、あれよあれよと銀行の担保評価がうなぎ上りです。


その理由のひとつは路線価上昇ですが、それプラス土地が大きくなって間口が広がったことも担保評価が上昇した要因です。


銀行の担保評価が上昇すると、バイイングパワーが増します。増大したバイイングパワーを武器にして、更に隣接地を買いが上げるという力業が可能になるのです。


最初の一突きがすべての始まり


意図せず成長した物件ですが、私が購入した時には、近隣の所有者は元気の無い人ばかりでした。相続でもめている人、商売が上手くいっていない人ばかりの状況でした。


おそらく、私以上に土地をまとめれば美味しい物件になることを知っていたはずですが、誰も実行しませんでした。その理由は、おそらく最初に動き出す資金不足でしょう。


隣接地を購入するには、それなりの見せ金と度胸が要ります。最初のハードルを越えることができるか否かがすべてと言っても過言ではありません。


しかし、その物件の周辺に住んでいた人には、そのような発想とファイナンス力が無かったようです。このため、全く縁もゆかりもない私の台頭を許してしまいました。


今では、そのエリアの顔役(笑)のようになった私ですが、当初は単なるちっぽけな新参者に過ぎませんでした。違ったのは、最初の一突きが出来るか否かだけです。


不動産投資にはいろいろなやり方があります。私がやったミニ再開発もそのひとつです。ミニ再開発は現在の錬金術。そのような手法があることを知っておいて損はないでしょう。






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坪6000万円の物件を見た!

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先日、衝撃的な物件情報を見ました。
いつも懇意にしてもらっている不動産業者様からご紹介いただいた6000万円の物件です。


場所があまりにも良いのに、たったの6000万円?!興味深く物件資料を拝見すると、土地面積が1坪でした...。何かの間違いかと思いましたが、たしかに1坪です。


単なるクソ物件かと思いましたが、ナント収益もあって表面利回りが 4%と記載されています。たった1坪で年間240万円も収益をあげるとは何ごとなのか?!


Google street viewで確認すると、クレープ屋さんでした。しかも私も何度か買ったことがある有名店です(笑)。なるほど、あの立地なら凄まじい売上なのでしょう。


まさに不要なスペースを全てそぎ落とした究極の収益物件なのです。路線価自体はかなり高いですが、さすがに1坪なので大した金額ではありません。


そして表面利回り 4%という数字も、周辺相場から言うと妥当な範囲です。この物件を購入するのはどのような属性の人なのか?!


筆頭に挙がるのは、相続税対策でアタマを悩ましている人でしょう。買った瞬間に6000万円近い現金を消し込めるので素晴らしいツールです。


もちろん、銀行融資を引っ張れる太い資産家であれば、更に美味しい相続税対策です。良く考えると、その周囲には似たようなお店がいくつかあることに気付きました。


ほとんどの人にはての届かない至高立地の物件ですが、もし私が購入するとすれば、現金もしくは銀行与信を大幅に毀損してしまいます。


少なくともしばらく相続対策は不要であることと、虎の子の現金や銀行与信を浪費するわけにはいかないので見送りました。


しかし、資産家の間ではこの手の物件ニーズは高そうなので、あっという間に消えてしまうことが予想されます。


超有名寺院のお墓と同じスキームの相続税対策ですが、本物件の方がキャッシュフローもあって健康的です。


それにしても、坪6000万円とは想像を絶する価格帯だと思っていましたが、意外と手を出せないこともないレベルだと感じました。


地価が高いには、それなりに理由があります。まだ500~600万円/坪の物件でアップアップしている小者ですが、いつか1000万円超の世界に参戦したいと思いました。







築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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不動産投資ではコミュニケーション力がモノを言う?!

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先日、所有物件に入居いただいている飲食店に 飲みに 巡回に行った際、お店の開店前に隣の物件所有者と立ち話しする機会がありました。


私は内気な性格なのですが、人と話するのは大好きです。特に所有物件の隣接者とお話するのは、周辺住民と良い関係を築く重要なポイントです。


まぁ、そんな打算もあって嬉々として立ち話したワケですが、話し込んでいるうちに深刻な話になりました。曰く、コロナが全てを台無しにしたと...。



コロナ禍が運命を変えた


今更ながらですが、コロナ禍当初は本当に大変な思いをした人が多かったと思います。私のビジネスパートナーでも、イベント関係の経営者は廃業・業態変化を強いられました。


もう3年前の話なので、リアリティが無くなってきていますが、たしかに当時は世の中は一体どうなってしまうのだろうと不安しかなかった記憶があります。


それでも、私たち医師は安定的な職種でした。耳鼻咽喉科や小児科などの一部の診療科は大打撃を受けましたが、廃業せざるを得なかった人はほとんど居ないのではないでしょうか。


ところが、世の中の多くの職種は存亡の危機に立たされました。一方、勤務医や製薬会社社員などは安定的で、深刻な危機感とは無縁でした。


私自身もコロナ禍で身の危険を感じた瞬間は全くありませんでした。たしかに2020年3月のコロナショックの際には、多額の資金を暴落する株式市場に投入しました。


コロナショックの際には、株式市場を通じて、投げ売りした投資家から安値で株式を買い漁ったワケですが、相手の顔が見えないので特別な感情は抱きませんでした。


ところが、コロナ禍で購入した本物件は、コロナ禍で廃業せざるを得なくなったオーナーが投げ売りした物件だと聴かされたのです...。


コロナ禍では過剰流動性があったので、不動産価格はあまり下落しませんでした。ただし、都市中心部の店舗物件の一部は、投げ売りに近い形になりました。


リアルに物件が売り出された裏事情をお伺いして、少々しんみりした気持ちになりました。なるほど、この物件を売却したのは苦渋の決断だったんだな。



チャンスの種はコミュニケーションから生まれる?!


私の立場では、先の見えない状況下で閑古鳥が鳴く店舗物件を買いに行くのは相当勇気が要りました。暴落する株式市場に資金投入するのとは少し違う感覚です。


しかし、客観的に見ると同じ行動です。異なるのは、リアルに売主と向き合って買うか否かだけ。しかし、そこまで売主が追い込まれていたとは、今まで知りませんでした。


一方、その隣人は、私が物件を買うことによって売主は多額のお金を手に入れて、業態転換する資金源になったようだとも言ってくれました。少し救われた気持ちです。


そんな感じで、開店時間になったため散会しようとしたところ、まだ少し何か言いたそう。ナニナニと話を聞くと、隣の物件も売ろうかなと考えているとのこと!


マジですか?!もしその物件を購入できたら大化けしちゃいます。未だ本当に売却するか分からないそうですが、身体を悪くしたらしく廃業を考えているとのことでした。


私が隣の物件も買ってくれたら心置きなく引退できて嬉しいな、という雰囲気を言外に醸し出しています。どうやらチャンスはそこら中に転がっているようです
...


その気になったら声掛けしてくださいね!と言って本当に散会しました。その後飲んだお酒が美味しかったのは言うまでもありません。やはり、コミュニケーションって大事ですね。





築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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