整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

不動産投資

次期日銀総裁サプライズに見るチャンスの窓の予感

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日銀総裁候補が植田和男氏に決定しました。
まさかのサプライズ人事で、誰も植田氏を予想していなかったでしょう。


もちろん、政府や日銀が総裁でサプライズを演出しようとしたわけではありません。本命と言われた雨宮氏が総裁に選出されなかったのは、本人が固辞したためと伝えられています。


黒田総裁の超金融緩和を支え、内部から見てきた雨宮氏が次期総裁を固辞したのは由々しき事態だと感じています。日銀総裁に選出される=歴史に名を刻むことです。


日銀生え抜きの人が、自分の組織のトップを固辞するというのは尋常ではありません。それほどまでに次期日銀総裁は、苦難に満ちた道のりであることを暗示しているのでしょう。


市場にはほとんど影響なし


日経で雨宮氏が次期日銀総裁に選出とのニュースが流れた際には、ドル円や株式市場は大きく動きました。ところが今回の植田氏ではそれほど大きな動きはありませんでした。


ドル円は発表直後には1.5円円高に振れましたが、その後すぐに131.5円/ドルに戻して取引を終了しています。SGX日経平均先物は55円安の小幅な値動きです。


植田氏が次期日銀総裁に選出されたニュースはほとんど影響を与えなかったことになります。これには、植田氏の情報がほとんど無いことも影響しているでしょう。


日本国債10年は0.5%


一方、植田氏の日銀総裁選出前から、ここ数日は日本国債10年の利回りが0.5%を試す攻防を繰り返しています。水面下で日銀 vs 機関投資家が激しく戦っているのでしょう。


0.5%の防衛ラインを死守できなくなるのは時間の問題かもしれません。次期日銀総裁の船出まで1~2ヵ月ですが、日銀新体制の混乱に乗じて防衛線を突破される恐れもあります。


こうなると金融市場は大混乱です。もちろん、個人投資家レベルでは面白い展開になってきて興味津々なのですが、一日本国民の立場では由々しき状況です。


いよいよ、2000年代前半に出版されたいくつかのトンデモ本に描かれていた近未来の到来かもしれないと思うと暗鬱とした気分になります。


危機対策は厚めの現金保持か?


日銀が市場に敗北すると、一過性に適性水準を超えたレベルまで金利が上昇する可能性があります。こうなると、これまで右肩上がりに続いていた株式や不動産市場崩壊の可能性も。


一般的には長期金利が上昇しても、短期金利は日銀が抑え込めると言われています。教科書的にはそうなのですが、実際の動きがそのとおりになるかは一抹の不安があります。


一方、表面上の短期金利が低く抑えられても、インフレが現状のままだと、不動産投資にチャンスの窓が開く可能性があります。


その理由はいわゆる金融抑圧にあります。そもそも現状がマイルドな金融抑圧状態ですが、これがさらに過激になると、借金して不動産を購入した者勝ちになるからです。


戦後の米国や日本では、金融抑圧を利用して膨大な資産を築いた人が出現しました。今回もこれが現実化すると、現在バカにされているメガ大家さんやギガ大家さんは勝ち組です。


ただし、一本調子で進むことは想定しがたいです。さまざまな紆余曲折を経ながら最終的には不動産を長期保有した人の勝利ということになるはずです。


そこで生き残れるか否かは、バッファーとなる分厚い現金の存在でしょう。今まで以上に防御態勢を固めながら、チャンスの窓が開くかを窺いたいと考えています。






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アウェーの勉強会で知った不動産投資の多様性

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先日、某不動産投資家の勉強会に参加してきました。このグループは、有名不動産投資家がLINEグループで主催している会で、実力のある不動産投資家が多いです。


主催者の人柄もあってとても盛況な会なのですが、私が普段交流のある属性(?)とは一味違う参加者が多かったです。端的に言うと不動産で「成り上がる」人がとても多いのです。


私のように片手間で不動産投資をしている不真面目な人ではなく、真剣勝負で人生を変えてやろうという感じの人が多かったのが印象的でした。


そして今回の勉強会の講師は、そのような人たちの親玉のような方でした。初参加の会だったこともありアウェー感が半端なかったのですが、別世界を体験できて良かったです。


さて、今回の講師は築古戸建投資から始めて、現在では宅建業者になっているそうです。講演内容はオーソドックスで奇をてらったところはありません。


おそらく私に近いレベルの純資産を元手にして物件売買を回しているようで、勢いのある不動産業者さんの実態はこんな感じなのかと感銘を受けました。


今回の勉強会では、以下の2つが勉強になりました。
  • エリアが異なると不動産投資のやり方が異なる可能性がある
  • IRRを重視した不動産投資の方がスピードがある


エリアが異なると不動産投資のやり方が異なる可能性がある


今回の勉強会では具体的な物件売買事例を提示されていたので分かりやすかったのですが、物件価格や利回りの目線が私と全然異なることに気付きました。


最大の理由は、取り組んでいるエリアの違いでしょう。都心に近いエリアの物件も散見されましたが、私の感覚では「安い」のです。


だいたい坪単価300万円、表面利回り7%ぐらい目線の物件が多かったのですが、私の感覚では買いやすい価格帯だと感じました。


私が現在注力中のエリアは、坪500~800万円ぐらいで表面利回り3~5%という厳しい環境です。極寒の地に生息している身としては、ちょっと羨ましいかも...という感覚です。


だからと言って、私が今回講師された方のエリアに出向いていこうとは思いません。厳しい環境には外敵(笑)が侵入してきにくいので、不勉強でも生きていけるからです。


ライバルと言えば、現金買いする企業のオーナーさんか中華勢ぐらいなので、不動産投資としてはレベルが高くありません。皆さん資産保全が目的なのでスキルが高くないのです。


おそらく、講師の手法は私のエリアでは通用しないし、逆に私が出向いても返り討ちに遭うだけだと強く感じました。エリアに適した投資戦略を再考するきっかけになりそうです。


IRRを重視した不動産投資の方がスピードがある


講演でおっしゃられていたのがタイトルの内容です。基本的に不動産賃貸業はビジネスとしては極めて収益性が低いです。フツーのビジネスでは絶対に成り立たないレベルでしょう。


不動産投資で利回り20%はかなりの高利回りですが、ビジネスで(資本金に対する)利回り20%だったら1年後に廃業していてもおかしくありません。


このため、規模を拡大するためにはインカムではなくキャピタル狙いにならざるを得ません。それを端的に表したのがIRR(内部収益率)の極大化です。


IRRの極大化なんて当たり前だろうと思って聞いていましたが、思わぬところから合点が行きました。提示された物件の中で、ひとつだけ私でも買うかなというものがありました。


私にとって「買う」は永久保有を意味します。ところが私なら永久保有するであろう物件を早々に売却したそうです。えっ?なんで...。


利回りは低いのですが、至高立地の物件は資産価値が高い。そんな希少物件を売るとは訳が分からないなと感じました。


懇親会で尋ねてみると、IRRを極大化するために売ったとおっしゃられていました。なるほど、とにかく回転を速くして手元キャッシュを厚くすることが最優先なんですね。


このあたりの感覚は、私とは全く相容れません。私は土地に対する執着がとても強いです。地主系ではなく投資系にもかかわらず、一度購入した物件は永久保有のつもりです。


この点は株式投資とまったく同じです。ところが投資家出身の講師は物件に対する執着というよりも、不動産をあくまでもビジネスツールのひとつとして見ているようです。


同じように物件を扱う人でも、本当に考え方はさまざまだと改めて感じました。まぁ、私のように土地所有にこだわる不動産投資家は少数派なのかもしれませんが...。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資は、立地とファイナンス能力ですべてが決まる

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昨日に引き続き、公道で歩けなくなるぶっちゃけトークシリーズ第2弾です。今回は不動産投資の本音トーク。ずばり、お題は「不動産投資って結局ファイナンス能力」です。


不動産投資では小難しいことが多いです。大局的な投資戦略から物件維持のノウハウまで幅広いのが不動産投資の特徴。そんなたくさんマスターできない!確かにその通りかもです。


しかし、究極的には立地とファイナンス能力ですべてが決まるという身も蓋もない話をしたいと思います。不動産投資家の努力を踏みにじるヤバい話ですね~


フツーにしてたら医師が不動産投資で負けるワケない


いきなり過激な発言で恐縮ですが、不動産投資業界で一番のカモは医師です。何故って、持っているお金の量に見合った金融リテラシーが無いから。端的に言うと、〇ホなんです。


私たちが自分のことをどう思っているのかは知りませんが、世間一般のコンセンサスでは、医師免許を持っている人は日本社会の中では最強の存在です。


当然のごとく、金融機関でも医師はウケが良いです。なんと言っても医師免許というトンデモない核弾頭を持っているのですから、最強でないワケありません。


医師免許さえあれば、億円単位のお金を稼ぐこともワケないです。このため、金融機関も医師には何としても貸し込みたいと熱望しています。


このため、不動産投資でフツー程度に成功している人が偶然にも医師免許を持っていると、銀行は破格の条件ででも貸し込みたくなるようです。


フツーの知識でフツーの物件を購入しても、ファイナンス条件が極端に良ければ不動産投資は極めて有利です。そう、フツーにしていれば医師が不動産投資で負けるはずないのです。


医師が不動産投資で負ける理由は購入物件が高過ぎるから


極めて有利な条件で銀行融資を受けることができるにもかかわらず、不動産投資で成功している医師は少数派です。ホント世界の七不思議といって良いかもしれません...。


その理由は、ずばり購入する物件が割高過ぎるからです。恐ろしいことに、医師免許を持っているだけで、鬱陶しいほど投資用不動産の営業電話が入ってきます。


これだけ手間暇掛けて営業するのは、売却しようと思っている物件がこれ以上無いほど高い価格設定がなされているからです。


正直言って、原価の2倍近くの価格で売り出している物件が極めて多いですが、こんな物件を掴まされた暁には、いくらファイナンスが良くても万事休すです。


医師免許の恩恵を最大限受けよう


自験例では、私が医師免許を所有しているおかげで、フツーの人では購入できない超好立地の物件を、1年間で立て続けに4物件ほど購入しました。


一般的に、フルローン+TIBOR連動0.5% / 10年固定0.9%+コベナンツ無し、とか難しいです。しかし、ファイナンスの能力があると、これらをクリアしてなお、お釣りがきます。


例えば、私が来月決済予定の某旧帝国大学の附属病院徒歩1分の物件をコインパーキング目的で、ほぼ上記に近い条件で借りるとどうなるでしょうか?


手出しゼロなのに CFが返済金額の2倍以上あります。端的に言うと、毎月〇十万円得る権利をタダでゲットできるのです。まさに錬金術...。


しかし、多くの人は、おそらく融資検討の遡上にさえ乗らないことでしょう。コインパーキング目的で銀行に融資打診する奇特な人はほぼ居ないですし、高確率で門前払いされます。


しかし、もし医師免許を持っていると、話ぐらいは聞いてもらえるかもしれません。さらに不動産投資実績があると、好条件で融資してくれるかも...。


この1年間で、私はたて続けに物件を購入しましたが、その理由は銀行からのファイナンス能力に圧倒的な優位性があったからです。


つまり、普通の人では収益化できない物件であっても、あまりにも銀行の融資条件が良いため、CFが大幅なプラス圏に上昇するのです。


もう一度言います。不動産投資は、立地とファイナンス能力ですべてが決まります。常人では実践不可能な投資手法であっても、医師免許があれば可能かもしれませんね。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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インフレ下の不動産投資は有望だがワンルームマンションはダメ!

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米国からはインフレもピークを打った雰囲気が伝わってきます。しかし、半年~1年遅れの日本では、これからが試練の時かもしれません。


折しも、4月からは日銀も新体制入りです。緩和継続するのか YCC撤退となるのか...。金融市場が不安定化する確率が高まっています。


そんな中、ぞろぞろと活動し始めているのがワンルームマンション業者です。不動産投資はインフレに相性が良いと言いますが、実際どうなのでしょうか?



短期的には賃料の上方硬直性が不動産投資の逆風になる


意外なことに、日本では短期的にはインフレは不動産投資に逆風です。その理由は、賃料には下方硬直性だけではなく、上方硬直性も存在するからです。


賃料の「上方硬直性」とは一体何でしょうか。端的に言うと、賃料は上昇しない/しにくい性質を持っているのです。その理由は、借地借家法という法律が原因です。


借地借家法では、賃借人(入居者)は極めて厚く保護されています。賃貸人(大家さん)にとっては非人道的なほど厳しい法律ですが、家主が強かった昔の名残なのでしょう。


この法律が存在するため、インフレが発生しても賃料アップさせることはかなり厳しいです。つまり、物価が上がっても賃料だけ据え置かれる可能性が高いのです。


賃料が上がらないと、物件価格も上がりにくいです。何故なら、一時期ほどではないにしても、銀行は収益還元法(物件収益を逆算)で価格を算出する傾向にあるからです。


長期的には不動産投資は有望だが...


一方、10年スパンの長期的な目線では、不動産投資は有望です。やはり物価上昇と同じ程度には地価や物件価格も上昇する傾向にあるからです。


洋の東西を問わず、不動産で巨万の富を築いた人の多くは、好立地不動産の長期保有です。短期売買を繰り返す人は勢いがありますが、環境の変化で飛んでしまうリスクもあります。


私たちのような「素人」は、好立地不動産の長期保有を志向するべきでしょう。しかし、好立地不動産はべらぼーに高いのは事実です。都心に 1棟マンションを持つのは至難の業。


こうなってくると、好立地の投資用ワンルームマンションが候補に挙がってきます。最近の不動産業者さんのセールストークは、節税ではなくインフレ対策です。


たしかに時流に乗った素晴らしいマーケティングですが、私たち カモ は手出し無用でしょう。何故なら、インフレになっても投資用ワンルームマンションでは勝ち目無いからです。


勝ち目が無い理由は、とんでもない金額の利益が物件価格に乗っているからです。物件自体のスペックというよりも、物価価格が問題なのです。


もちろん、これ以外にも一括借り上げなので、常に首輪を付けられている状況です。しかも売却時には、実質的には販売会社経由しか選択肢が無いケースも...。


ここまでガチガチに固められているとどうにもなりません。たしかに長期的には好立地不動産投資は有望です。しかし、ワンルームマンション投資は含まないことに注意しましょう。






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【ケアネット】マイホームは負債であるという主張に反論したい!

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本日、ケアネットで連載中の【医師のためのお金の話 第64回】で下記記事が公開されました。『金持ち父さん貧乏父さん』の「マイホーム=負債」は本当なのか? です。




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今回の連載は、皆大好きなマイホームについて書いてみました。医師の中では、一生涯賃貸派という人は少数派だと思います。


ほとんどの医師は、いずれかの時期にマイホームを購入することでしょう。しかし、少しでも資産形成について勉強した人は、一抹の不安に駆られるはずです。


何故なら、金持ち父さん貧乏父さんで有名なロバート・キヨサキ氏は「あなたのポケットからお金が出ていくだけのマイホームは負債である」と断言しているからです。


現在、日本で周知されている資産形成の土台は、金持ち父さん貧乏父さんが形作っていると言っても過言ではありません。その有名書籍でマイホームは負債だと断言している...。


折しも、日銀が長らく続いたゼロ金利政策に終止符を打とうとしています。すでに住宅ローンの固定金利はかなり上昇してしまっています。


変動金利が上昇開始するのは時間の問題かもしれません。さまざまな悪条件が出てきつつある中で、それでも私は声高に主張したい、マイホームは負債ではないと。


私がマイホームは負債でないと主張することは、決してポジショントークではありません。その理由を、ケアネット【医師のためのお金の話 第64回】で確かめてくださいね!






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・日本リウマチ学会専門医
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