先日、銀行の担当者と雑談する機会がありました。
その中で話題になったのが、住宅ローンを用いた不動産投資です。
もちろん、住宅ローンで不動産投資はご法度です。しかし、住宅ローンは、融資審査基準と融資条件の両方で破格の条件です。
例えば、住宅ローンではフルローン、変動0.5％以下もしくは10年固定1％以下はフツーではないでしょうか。しかし、リアルワールドの事業融資は全く別次元です。
仮に純資産10億円超の優良法人であっても、フルローン、変動0.5％以下もしくは10年固定1％以下の融資を引くのは、なかなかハードルが高いのが現実です。
不動産投資家であれば、住宅ローンの条件で不動産投資を実践できればどれだけ素晴らしいことだろうと一度は夢想するはずです。
しかし、それを実行に移すことは期限の利益喪失を意味します。住宅ローンで不動産投資を実行していることがバレた瞬間に全額返済を迫られます。
このため、表立って住宅ローンで不動産投資をする人はごく少数派です。しかし、いつの世にも大胆なことをする人は居るものです。
先日は中国人が話題になりました。担当者から中国人の愚痴を聞かされたときには、人種差別発言か？！と少々身構えました。しかし、話を聞くと完全にクロなのです．．．。
中国人が住宅ローンを用いて不動産投資をするのは２パターンあるそうです。まず最初はタワーマンション投資です。タワマンを住宅ローンで購入して賃貸に回します。
2番目はいわゆる民泊物件への投資です。住宅を購入してゲストハウスに仕立てます。ほぼゼロ％台の金利で融資を受けているので、素晴らしい投資物件の出来上がりです。
計画的かつ組織的に実践しているので、銀行の中に対策本部（？）が設置されたそうです。彼らにとって外国なのに「制度の歪み」を見つけるとは、さすが中国人です．．．。
しかし、ここで1点疑問が生じます。市街地の民泊物件ならいざ知らず、タワマンなのに住宅ローンを用いた不動産投資がバレるのでしょうか？
なぜ私がこのように考えたかというと、タワマンでは銀行の担当者が本人が住んでいることを直接確認しようがないからです。双眼鏡で見ても、どの部屋か分からないでしょう。
あまり大きな声では言えませんが、日本人でも住宅ローンを用いてタワマンで不動産投資している人を結構見かけます。
その理由は、前述のごとく本人確認が難しいことを逆手に取っての作戦です。一体どうやってタワマンに住んでいる人の本人確認をするのでしょうか？
話を聞くと簡単なことでした。本人限定受取郵便の利用です。これだと本人以外受け取れません。よほど賃借人や民泊運営者に申し伝えておかないと銀行に返送されてしまいます。
その銀行は片っ端から怪しげな人に本人限定受取郵便を送りつけて、住宅ローンで不動産投資している輩を炙り出しているようです。期限の利益喪失になるので本当にコワイですね。
さてここで、住宅ローンで不動産投資を合法的に実践する方法がひとつだけあります。それは収益マイホームです。建物面積の50％未満に賃貸部分を抑えることが条件です。
この条件は少々キツイですが、それでも破格の融資条件を使えることを考えると、悪い話しではないと思います。正面切って住宅ローンで不動産投資はクロです。
しかし、建物面積の50％未満に抑えた収益マイホームであればシロなので、大手を振って不動産投資できます。この優位点は今一度考えても良いかもしれませんね。
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