整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

資産形成

法人ごと物件を買うスキームはおいしいのか?!

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先日、少し変わった物件を紹介していただきました。物件のスペックが変わっているわけではなく、売却のスキームが変わっていたのです。


そのスキームとは、法人ごと物件を売却する手法です。少し前にジャイアンさんが上場企業のキムラタンに30億円で物件を売却したアノ手法です。


法人ごと物件を売却するメリットは主に税務上のものです。不動産取得税がかからないことと、物件売却利益を大幅に圧縮できる可能性が高いです。


私にとって、法人ごと物件を売却する案件は初めての経験だったので、ちょこっと勉強して購入できるか否かを検討してみました。


法人ごと物件売却は売主のメリット大


売主・買主のそれぞれの立場で検証してみました。あくまで机上の空論ではありますが、売主にとってはメリットが大きそうです。


今回のケースは、分社化して純粋な不動産所有法人として売却するようです。この場合、不動産ではなく株式の譲渡益になるので、20%程度の税金しかかかりません。


不動産そのものを売却するよりも、節税効果が高いのは明らかです。なるほど、売主にとっては法人ごと物件売却はメリットが大きそうですね。


買主にとってはメリットは小さい?!


一方、買主にとってのメリットは不動産取得税や物件の登記費用が掛からない点でしょう。これだけでも一定の節税効果が見込めます。


それでは、この話を先に進めるべきかと言うと、コトはそう簡単ではありません。実際に法人ごと物件購入は、ハードルが極めて高いからです。


ハードルの高さは、①銀行融資がつきにくい ②法人のデューデリジェンス費用と期間 の2点に集約されます。


まず、①銀行融資がつきにくいですが、銀行の融資担当者にヒアリングしたところ「買って欲しくないです!」とはっきり言われました…。


何故なら、これまで積み上げてきた銀行行内格付けに負の影響が及ぶ可能性が高いからです。購入先の法人がピカピカであれば問題無いですが、そうでない可能性が高いです。


担当者目線では、まだまだ貸し込める顧客の与信力を毀損する危険性があるため、自分の成績に悪影響を及ぶことに危機感を抱いたようです。


また、物件への融資であれば20~30年の長期でも可能ですが、会社への融資は5~15年の短期になります。相当ディスカウントしてくれないと法人ごと買うメリットは無さそうです。


一見素晴らしい話に見えましたが、少し調べてみると買手にとってはイマイチな手法であることが分かりました。まぁ、美味しい手法なら、もっと世の中に普及するのでしょうね。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





アマゾンや楽天は経費計上できない?!freeeが凄すぎて一発逆転

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アマゾンや楽天は経費計上できない!


訳の分からないタイトルで恐縮です。先週、顧問税理士に何気なく領収書を電子化して保管したいんだけど、、、という相談から、驚きの展開が始まりました。


領収書をまとめてスキャンもしくはスマホカメラで撮影して保管する。まったく問題無い方法だと思って、軽い気持ちで顧問税理士に確認を取りました。


ところが、税理士からダメ出しを喰らったのです...。不可の理由は、タイムスタンプという クソみたいな 現場を無視した法律のためです。


タイムスタンプは領収書の改ざん防止の趣旨なのですが、紙ベースでは改ざん不可という前提が笑ってしまいます。悪意ある人にとって紙ベースの領収書の改ざんなんて朝メシ前。


なぜ紙の領収書は改ざんできなくて、電子領収書は改ざんが容易なのか理解に苦しみます。こういう超保守的な姿勢が日本の停滞を招いているを理解できないのでしょうか???


そしてタイムスタンプが必須のため、アマゾンや楽天などのETサイトで発行されるPDF版領収書はすべて無効になります。それじゃ、印刷して紙ベースにすればよいのでしょうか。


答えは不可です。電子帳簿保存法改正では電子取引で授受した電子データは電子データのまま保存することが義務付けられました。つまりプリントアウトした領収書は無効なのです。


タイムスタンプを押してくれるサービスは存在しますが、1枚10円程度のコストがかかります。まさに日本の後進性の象徴である e-Govの二の舞か...。


<参考>
菅総理に届け!e-Govがクソ過ぎて使えない



毎日使っている freeeが凄すぎることになっていた


日本社会のDXを真正面から抑え込もうとしている税制に暗鬱な気持ちになりましたが、税理士から freeeなら対応しているかも?というサジェスチョンがありました。


毎日使っている freeeにそんな機能あったかな?と半信半疑で調べてみると、ナントfreeeには、電子帳簿保存法改正に完全準拠した機能が備わっているではないですか!!!


実は5年前にfreeeを導入した際にも、領収書の電子化(?)サービスは存在していました。当時は電子化がメインではなく、紙ベースの領収書を自動で読み込む機能がウリでした。


ところが実際に試してみると、あまりの精度の低さで全く使い物になりません。このため、すぐにこの機能を放棄して忘れていました。


そして5年ぶりに見たワケですが、当時のクソ仕様とは全く別物に進化していたのです。freeeの凄さは以下の2点に集約されます。


  • 一度に複数枚(自験例では20枚でも可)の取り込み
  • 精度の高い読み込み機能


5年前は1枚1枚スキャンしていましたが、今は机の上にブワーと20枚の領収書を並べてスマホで撮影 → Googleフォトにアップしてfreeeに読み込ませると、20枚の分割した画像に!


しかも、領収書に記載されている日付、金額、税率まで自動で取り込まれるのです。おまけに推測仕分けの精度が高い。試しに領収書50枚を処理しましたが、10分で完了しました。


アマゾンや楽天の領収書も freeeなら経費化可能!


懸案だったアマゾンや楽天も、電子媒体のままfreeeに取り込むと、電子帳簿保存法に準拠した領収書に早変わりです。これは超重宝します。


従来はスタッフに経理業務報酬を支払っていました。しかし今回の発見で、スタッフの仕分けをチェックする時間を考えると、自分でやる方が時短になることに気付きました。


freeeの AI機能のために、スタッフの仕事が奪われそうです(笑)。まぁ、人間関係もあるので継続しようと思いますが、今のスタッフが退職したら自分でやろうと思います。


これまでAI実装なんてまだまだ先の話でしょ、と思っていました。ところが身近なところで人間がAIに置換される例を見てしまいました。世の中の進化は速いですね~。






医師のキャリア革命(オンラインサロン)


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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参加希望の先生方は、こちらからお願いします




生活必需品の物価上昇にどう対応する?

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私の楽しみは、バーゲンハンティングです。もちろん、不動産や株式を安価に購入することはライフワークとして取り組んでいますが、日々の買い物でも情熱を傾けています。


しかし、最近では買い物に行くと精神的に参ってしまう自分がいます(笑)。何故なら、1年前と比べて、明らかに物価水準が高くなったからです。


私は不動産や株式と同様に、スーパーで売っている広範な食材にも「相場観」を持っています。そして、ほぼすべての食材が1年前よりも2~5割ほど値上げしているのです...。


長らくデフレが続いた日本で買い物をしてきた私にとって、10年ほどの間に身に着けた食品の相場観はそう簡単には変わりません。


このため、最近1年ほどは常に「高っ!」という気持ちに苛まれて買い物しています。もう1年近く続いている価格にもかかわらず、買い物の度にヤラれるので精神的に辛いのです。


価格が上昇トレンドの時、食品にはあまり打つ手がありません。不動産や株式なら「保存」が利くので、早めに購入するという手が使えます。


実際、最近の私は株式投資の戦略を一部変更して、エントリーする橋頭保の位置を少し甘めにずらしました。これは日本もインフレにトレンド変換したという認識のためです。


しかし、食品に関しては保存が利きません。このため、早めに買ってもほとんど意味が無いです。割高になった食品の負担を少しでも減らすための手法を紹介します。


ふるさと納税と株主優待のフル活用


やはり最初に思いつくのは、ふるさと納税でしょう。所得が無限に有れば、ふるさと納税だけで生活できると言っても過言ではありません。


もちろん実際には所得は有限なので、ふるさと納税の金額にも限りがあります。私は医師の中では個人所得が低い方ですが、それでも50万円ぐらいの枠があります。


この限られた(?)枠で、高くなった生活必需品を補うモノを頼んでいます。具体的には以下のごとくです。


  • お米 → 100%ふるさと納税で充足


やはり、ふるさと納税の王様は、お米ではないでしょうか。私は定期便にしているので、一度寄付すると手間いらずで美味しいお米が送られてきます。


<参考>
【m3.com 特別寄稿 多忙な医師こそ「定期便」選ぶべし!?納得の理由とは…



ふるさと納税で足りない部分は株主優待を利用


ふるさと納税だけでは足りない部分は株主優待をフル活用しています。具体的には以下のごとくです。


  • 日本酒 → 100%地銀株の株主優待で充足
  • ビール → 50%を地銀株の株主優待で充足(来年は100%予定)
  • 焼酎 → 100%宝HDの株主優待で充足
  • みりん → 100%宝HDの株主優待で充足
  • ミネラルウォーター → 100%地銀株の株主優待で充足
  • 砂糖 → 100%製糖株の株主優待で充足
  • 油、オリーブオイル → 100%製油株の株主優待で充足
  • ふりかけ → 100%ニッスイの株主優待で充足
  • 贈答品のお菓子 → 50%をホッカンHD株の株主優待で充足
  • 外食 → マクドナルド100%、牛丼100%


こうやって見ると、確実に日常生活で使用するモノをベースにして、かなりの食品を株主優待で充足していることが分かります。株主優待バンザイ(笑)。


株主優待は割引利用も吉


株主優待は100%充足にこだわる必要はないと思います。むしろ、回数無制限の割引サービスを検討するべきでしょう。自験例では以下のごとくです。


  • イオン → 3%割引の株主優待カード、映画1000円
  • 高島屋、J.フロント → 10%割引の株主優待カード
  • サンマルク → 20%割引の株主優待カード
  • 王将フードサービス → 5%割引の株主優待カード


特にサンマルクカフェは利用価値が高いです。サンマルクカフェは比較的便利な所に店舗が多く、もともと安いのに更に20%も割引されます。感覚的にはタダに近い...。


まぁ、こんな感じで日々インフレと戦っているワケですが、これだけ徹底しているとかなりビンボーそうに見えるのが唯一の欠点でしょうか。






管理人監修の資産形成マニュアル
 


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ついにやった!ゼロから始めて都市型コンビニのオーナーへ

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先日、某大手コンビニと20年の定期借地契約を締結しました。コンビニは立地選定基準は厳しいので、コンビニを誘致できたということは店舗物件として好立地の証明になります。


実際、今回の物件は国内屈指の超有名大学や巨大病院が徒歩圏内にあり、物件自体は幅員20mの道路に面している約100坪の土地です。いわゆる都市型コンビニですね。


この物件は 2012年に購入しましたが、隣接地を追加購入して拡大させてきました。当時はお金が無かったのでフルローンで借りていますが、現時点でも持ち出しほぼゼロです。


実勢価格はだいたい300万円/坪ですが、フルローンの定期借地契約にもかかわらず表面利回り9%超です。自分で言うのも何ですが、圧巻の数字ではないでしょうか。


近年、私は住居系物件から店舗物件投資へ投資戦略を変更しています。そして今回の某大手コンビニとの契約は、店舗物件投資のマイルストーンと位置付けています。


一般的に、コンビニの(物件)オーナーは、地主か大規模な事業法人に限られています。何故ならゼロから始めた不動産投資家が中心部で大きな物件を所有するのは難しいからです。


その高いハードルを乗り越えて、手出し無しでコンビニ物件を所有するに至ったので、先日から自己満足に浸っています。ゼロから始めて、ついに地主様になってやったぞと(笑)


今回の契約で、勤務医としていただいている給料に近い金額の不労所得を、10年間ゲットすることが確実になりました。10年というのは、今年初めに巻き直した固定金利期間です。


建物はコンビニ持ちなので、こちらのリスクはほぼゼロです。まさに夢のような状況ですが、ここに至るまでにはたくさんの苦労を乗り越えてきました。


相続争いでドロドロになっていた物件を購入してから、厄介な隣人にガマンを重ねながら慎重に対処しつつ、粛々と隣接地を追加購入していきます。


そして今回のコンビニ誘致の決定打になったのは、いつもお世話になっている店舗物件仲介専門業者様です。コンビニとの強力なツテを利用して強引に(?)客付けしてくれました。


この業者様との出会いは、反社との対決で苦労した物件です。当時はホント不幸のどん底でしたが、この物件でできた絆が店舗物件投資への道を開いてくれました。


そして完成形のひとつとして今回のコンビニ誘致が結実しました。人生何が幸いするか分かりません。あの苦しい状況では将来のコンビニ誘致に繋がるとは夢にも思いませんでした。


これで店舗物件は7軒になりました。いずれもほぼ自動運転です。いきなり店舗物件投資はリスキーなのでお勧めできませんが、住居系に習熟したら選択肢のひとつでしょう。





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ケアネット特別寄稿:医師が取り組むべき節税対策とは?上手な節税を考えてみよう!

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本日、ケアネットの【
特別寄稿医師が取り組むべき節税対策とは?上手な節税を考えてみよう!が公開されました。



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今回の記事は、ケアネットが実施した「節税」に関するアンケートを受けての特別寄稿です。高所得者の多い医師にとって、節税は大きな関心事のひとつでしょう。


しかし、医局や職場で節税に関する話題を大っぴらにする訳にはいきません。しかも、医師以外の人の節税対策は、置かれている状況が違いすぎてイマイチ参考にならない。


そんな悩める医師のニーズに応えるべく、ケアネットは興味深いアンケートを実施しました。同じ医師のアンケート結果はなかなか興味深い。


私の第一印象は、興味はあるもののガッツリ節税しています!という人は意外と少数派だな、、、でした。全体的に見ると、忙しさもあってか手軽な節税対策が目立ちます。


このようなアンケート結果を受けて、初心者から上級者まで網羅する(?)医師向けの節税を提案してみました。


3分で読了できるので、ケアネットの特別寄稿】医師が取り組むべき節税対策とは?上手な節税を考えてみよう! で読んでくださいね!






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・不動産投資家
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