整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

資産形成

ケアネット:医師の多くは富裕層ではない!? 高所得者がお金持ちでない納得の理由

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昨日、ケアネットで連載中の【医師のためのお金の話 第74回】が公開されました。医師の多くは富裕層ではない!? 高所得者がお金持ちでない納得の理由です。




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今回の記事は、医師の多くは富裕層ではないという話題です。自分を富裕層と思っている医師は少数派だと思いますが、面と向かって言われるとカチンと来るのではないでしょうか。


そのようなリスクを冒してまで、敢えて医師は富裕層ではないと言い切ったのにはワケがあります。自分はまぁまぁ上の方かなと思っている医師はアブナイと感じているからです。


たしかに日本人の平均値で言うと、医師は高所得者の部類に入ります。しかし米国のカリフォルニア州基準では、医師の半数は「貧困層」の定義を満たすという重い現実があります。


少し所得が多いだけでは、先行きは暗いと言わざるを得ません。本当の意味で問題を解決するには、所得ではなく資産を蓄積する必要があります。


今回のコラムでは、必ずしも高額所得者=富裕層ではないことを説明したうえで、資産形成を志す必要性について詳述しました。


3分で読了できるので、ケアネット【医師のためのお金の話 第74回】医師の多くは富裕層ではない!? 高所得者がお金持ちでない納得の理由 で確かめてくださいね!






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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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いつから贅沢できる?資産形成の疑問を考える

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資産形成はスノーボールに例えられます。スノーボールとは雪だるまです。雪だるまを大きくするには、核となる小さな雪玉を転がして行けばよい。


最初は小さかった雪だるまがある一定の大きさを超えると加速度的に大きくなっていく様は圧巻です。資産形成もまさに雪だるまを大きくするのと同じです。


このため、資産形成を雪だるまに例えることは、多くの人に受け入れられるのでしょう。しかし、ここでひとつの疑問が湧いてきます。いつから大きくした資産を使ってもよいのか。


大きなタネ銭は資産形成が速い


雪だるまを作る時のことを思い出しましょう。同じ回数だけ転がすと仮定すると、核となる雪だるまが大きい方が、最終的に大きな雪だるまになります。


資産形成も全く同じです。タネ銭(=雪だるまの核)が大きいほど資産形成のスピードが上がります。例えばタネ銭が1000万円と100万円とでは1億円に到達する時期は段違いです。


このため、資産形成の途中では、タネ銭を使い込んでしまうのはご法度です。理想は、どんどん大きくなる資産には一切手を付けずに資産を転がし続けることでしょう。


しかし、リアルワールドではそうとばかりも言っていられません。そもそも資産形成は目的ではなく幸せな人生を送るための手段です。


死ぬまで資産に手を付けずに転がし続けるのでは本末転倒。いつかは資産から資金を引き出して自分のために使う時期が来ます。その時期をいつにすればよいのかが問題なのです。


経済的自由の達成は資産を使い始める一つの目安


あくまでも私見ですが、経済的自由を達成した時期が資産を使い始める一つの目安ではないでしょうか。ちなみに経済的自由とは、資産からのCFが生活費を超えた時点です


もちろん資産からのCFだけで生活する必要はありません。むしろこの段階では資産からのCFの多くは再投資するべきでしょう。そうでなければ資産形成の速度が大幅に落ちます。


ただ、精神的には資産からのCFだけで生活できるようになると、雇用主に依存する必要がなくなります。こうなると従前とは全く異なる世界が広がります。


そして、この時期こそが少しの贅沢を始めても良いのではないでしょうか。生活費には自分の労働収入を充てつつ、プラスアルファの贅沢には資産からのCFを使うのです。


経済的自由は人生の目標のひとつです。大きな目標を達成した後なら多少の贅沢は許される。このため、私は経済的自由に達した時点で贅沢し始めても良いのではと考えています。


贅沢は資産からのCFの10%までに留めよう


資産からのCFのどの程度まで使っても良いのでしょうか。これに対する正確な答えは無いと思います。ただ、経験的には半分を使ってしまうのはご法度でしょう。


私の肌感覚では、資産からのCFの10%が上限だと考えています。資産からのCFが1000万円/年であれば、年間100万円までの贅沢なら資産形成への悪影響は軽微です。


一方、これを超えると少々良くない影響が現れます。ちなみに私の場合は、30%ほど使っている計算です。これは少し使い過ぎ。年4回の海外旅行はやり過ぎですね
(苦笑)


もちろん、展開しているいくつかの事業からの収入や、少ないながら勤務医の給与報酬もあるので、全体の収入に占める贅沢費用の割合は10%未満です。


しかし、もし資産からのCFしかなければ改めなければいけないレベルだと自覚しています。贅沢好きな性格を治すのは難しいですね(苦笑)





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インバウンド復活後の民泊の現状は?

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先日、高級民泊を開業された知人の物件にお邪魔してきました。1棟貸しで1日12~15万円を狙いにいくという強気のプライス設定です。


私が2016年に宿泊業に参戦した頃は1泊6万円でも高額なイメージでした。円安が進んだからと言えばそれまでですが、実は当時も外国人にとって高額ではなかったかもしれません。


さてさて、現在の日本人の感覚では高額な価格帯ですが、果たしてどのような物件なのか?興味津々で行ってみると、かなりビミョーな立地でした...。


日本人のイメージではお世辞にも地ぐらい(じぐらい)が高いとは言えません。むしろ治安にやや難がありそうなイメージのあるエリアです。


しかし治安がやや悪いと言っても、外国人の目線では治安に問題は無いようです。そういえば夜一人で歩いても身の危険を感じるエリアではありません。


立地至上主義の私なら絶対に投資しないエリアですが、投資妙味としては意外とアリのようです。その理由は相対的な地価の安さです。


私の主戦場では市場流通利回りが5%に届きませんが、今回の高級民泊のエリアは10%近い利回りが見込めます。しかも民泊で回すので20%も充分達成可能とのことでした。


一方、気になる建物スペックやオペレーションですが、宿泊業経験者としては腑落ちすることばかりでした。まず建物スペックですが、少々住居系の感覚とは異なります。


宿泊業に関してはSNSで「映える」ことが最優先です。このため、ビジュアルで訴える部分には思い切って資金を振り向けますが、細かい点は放置です。


例えば、柱が割れていても無視です。このメリハリのつけ方が事業の高収益化に貢献します。このあたりの感覚は不動産投資家には無い点だと感じました。


あと、オペレーションもさすがプロでした。私の施設では、年に1回程度しかシーズナリティ料金を見直ししませんでしたが、今回の施設では1ヵ月に1回見直すようです。


しかもベンチマークにしている競合物件の動きを見ながらの価格変更なので、市場競争力がハンパ無いようです。う~ん、私の物件でも実践していたら撤退せずに済んだかも?!


しかし、片手間の私のような人間では難しいことは容易に想像できます。まぁ、自分でやらずにオペレーションはプロに任せた方が良かったのかもしれません。


今回の物件を見学するまで、小資本による民泊は「終わった」業態だと思っていました。しかし、コンセプトとオペレーション次第ではまだ戦える可能性を感じた1日でした。






医師のキャリア革命(オンラインサロン)


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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参加希望の先生方は、こちらからお願いします




金融商品の動きはFRBを注視すれば理解できる!

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日本株のラリーが続いています。
本日の日経225は758円高の終値3万2708円でした。今年最大の上げ幅です。


ここに来て日本株が切り返しているのは、日本の事情ではなく米国の事情です。米国の利上げ観測が後退したため、成長期待の大きい半導体関連を中心に買いが入りました。


日本銀行が10月31日に長期金利の1%越えを容認したことは、ほとんど材料視されていません。イチ日本国民としては、非常に残念な限りです。


しかし、これが現実なのでしょう。日本株であるにもかかわらず、日本固有の事情は考慮されずに米国の金利情勢に固唾を呑む...。ちょっと嫌な感じですね。


ただし、個人投資家の立場では投資で結果を出さなければいけません。このため、日本銀行の方針を横目で見つつも、やはり視線の先にはFRBを注視しなければいけないと思います。


一方、為替に関しても、日本株と同様に米国の長期金利が焦点になっています。1ドル150円で足踏みしているのは、こちらもまた米国の利上げ観測が後退したためです。


こうしてみると、金融関係の事象の多くは米国のFRBの動向に大きく影響されていることが分かります。日本に居るとイマイチ分かりにくいですが、世界の金融の基本は米国債です。


米国債の動向で、多くの金融商品の方向性が決まると言っても過言ではありません。このため、当然のごとく世界中の投資家は常にFRBをウォッチしています。


そして私たち日本人の個人投資家と雖も、やはり株式取引や為替取引をするのであれば、まずはFRBの動向を確認しておくべきだと思います。


FRBの動きをダイレクトに確認するのは難しくありません。Yahoo Finance USなどでもフツーに可能です。毎日FRBの話題が出てくるので、読み流すだけでも雰囲気を掴めます。


コレをしているだけで、日本株をもちろんのこと、米国株の値動きも腑落ちするため「市場の中」で泳いでいる実感を得ることができます。


ただし、あまりにも市場にどっぷり漬かり過ぎると、こらえ性が無くなってフィーリングの売買をしてしまいがちなので注意が必要です。


FRBの動きを息をすうように体感しつつ、それでも株式の売買は自分の投資ルールに従って粛々と実行する...。意外と難しいですが、結果を出すひとつのコツだと思います。







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不動産投資で決算書が重要な理由とは

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先日、銀行評価対策の決算書セミナーに参加しました。決算書といえば会計の知識が必須です。このため、苦手意識を持っている人が多いのではないでしょうか。


しかし、不動産投資を成功させるためには、決算書の理解が必須です。何故なら、不動産投資と銀行融資は、切っても切り離せない間柄だからです。


銀行融資を受けるためには、銀行から評価される決算書を作成する必要があります。このため、苦手意識があっても決算書の勉強をせざるを得ないのです。


決算書対策の要点


セミナー内容自体は平易でした。前半は損益計算書や貸借対照表の説明なので誰でも理解できる内容でしたが、ところどころに銀行評価のTIPSがあったので眠らずに済みました。


以下に備忘録として、銀行評価を上げるための要点を記載します。

  • 銀行の行内格付けは決算書が全て
  • 決算書で最も重要なのは営業利益
  • 銀行は段階利益を上から順に重視するが、売上総利益ではなく営業利益が最重要
  • 赤字決算でも「一過性経費」の説明があれば問題無い
  • 短期負債よりも長期負債の方が評価が高い
  • 固定資産よりも流動資産の方が評価が高い
  • BSでは役員借入金は負債になるが、銀行では資本とみなされる
  • 繰越利益剰余金マイナスは銀行評価を下げる
  • 決算前入金は有効
  • 勘定科目は意外とファジーなので、比較的適当に仕分けしても問題無し


ざっくり言うと、銀行は融資返済を滞り無くできる能力を評価しています。営業利益では本業の稼ぐ力を、負債では直近で外部に返済しなければいけない金額を確認します。


銀行の融資姿勢


一方、銀行の融資姿勢は、ひと昔前と変化していて興味深いです。以下に要点を示します。

  • 現在では積算評価する銀行はほぼ無くて収益還元法がメイン
  • 信金は「要注意先」をメイン顧客と認識している
  • 銀行は既存物件の債務償還年数を意識している
  • スルガ銀行が登記履歴に入っている物件はアブナイ物件とみなす


銀行の融資姿勢は猫の目のようにコロコロ変わります。このため、上記目線も1年後には変わっているかもしれません。


直近の融資基準は、取引銀行の担当者に直接確認するのも一法です。銀行に直接確認するのは恐れ多いと思いがちですが、意外と教えてくれるので訊いてみることをお勧めします。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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・不動産投資家
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