整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

不動産価格は超長期では上昇している?!

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最近は株高なので、資産形成はやることが無く手持無沙汰気味です。株式がダメなら不動産だろ!という声が聞こえてきそうですが、残念ながら不動産はさほど値崩れしていません。


このような状況では地道にキャッシュを積み上げる+リアルビジネスに邁進するという選択肢となりますが、私はひそかに不動産に注目しています。


その理由は、超長期で考えると不動産価格は上昇しているのではないかと考えているからです。下は地価公示が始まった昭和49年以降の超長期チャートです。



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このチャートをみると「地価は超長期でも全然上昇していないではないか!」と感じる方が多いと思います。実際その通りなのですが、1991年を頂点とするバブル時は特殊です。


バブルで日本の運命が変わったしまったと言っても過言ではないのですが、1980年台後半からバブルの後処理が終了した 2002年までの期間を控除すると異なった風景が見えます。


バブル時の地価上昇率が強烈なので他の時期の趨勢が分かりにくいですが、この時期を除くと、日本の地価も比較的堅調に上昇していることが分かります。


容積率などの規制緩和によって、都心でも不動産供給増加が続いていますが、超金融緩和が世界中で継続されている状況と比較すると、どちらの供給力が大きいのかは一目瞭然です。


つまり、通貨の供給量>>>都心の不動産供給量 の関係が成り立ちです。この状況が逆転することは想定できません。


このため、対通貨での不動産の価値は、超長期では上昇する可能性が高いです。私はこのような感覚なので、基本的には不動産や株式を超長期保有する戦略です。


そして、株式と不動産の違いは、レバレッジをかけて(他人資本で)購入できるか否かです。株式でも信用取引がありますが、期間やコストは比較にならないほど不利です。


このため、超長期保有を前提とすると、価値が低下していく通貨と交換して不動産を購入することは合理的だと思うのです。しかも購入時の通貨は他人のモノ(=融資)です。


保有期間が超長期に渡るため、保有期間の安全性を確保することが前提ですが、この点さえクリアできるのであれば、不動産投資の優位性が際立ちます。


少々ポジショントークが入っていますが、コロナ禍の不動産上昇局においても、私は不動産投資に関しては前向きに取り込みたいと思っています。


注意:現時点でガンガン投資しようと考えているわけではありません。






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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





Go Go!北海道電力!!

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今週は北海道電力が珍しく高騰しました。
全電力株の中で最も業績が悪いため、株価もまったく冴えません。


超低空飛行が常態化している北海道電力ですが、突然狂ったように株価が上昇しました。その理由は、予想外の黒字決算と、年間10円から20円への増配です。



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このニュースは久し振りに嬉しかったです!その理由は、私の投資戦略(配当目的逆張り投資)が偶然にも当たったからです。最近では、2021年2月のHSBC復配がありました。


その時にも説明しましたが、配当目的の超長期逆張り投資では、業績悪化で株価暴落+無配転落 → 業績回復 → 復配 → 高利回り配当というサイクルが一般的です。


ひとつのサイクルが回るのに5年ほどかかるケースもありますが、北海道電力はまさにその典型例だと思っていました。


北海道電力の置かれている状況は過酷です。大手電力会社は、東京電力を中心に再編機運が高まっています。しかし、北海道電力だけは取り残されています。


その理由は、北海道電力を買収するメリットに乏しいからです。北海道電力は人口密度の低い広大な土地に電線網を張り巡らせています。


降雪地帯が大半という過酷な状況なので、インフラを維持する費用が膨大です。同じような境遇の企業として JR北海道があります。


JR北海道はインフラ維持の負担に耐えかねて廃線を進めていますが、未だに上場できないままです。膨大なインフラ維持負担にもかかわらず健闘してる北海道電力は立派です。


北海道電力を応援するために株を購入しているわけではないですが、インフラ企業なので倒産は無いと考えて、2020年は激しく買い下がりました。


もともと北海道電力に投資していたこともあり、株数は優に 10000株を超えるものの、平均取得株価は 463円に過ぎません。


それでも今回の増配+株価上昇で購入時利回りは4.32%に上昇し、含み益も大台越えしそうです。永久保有なので利益が実現化することはないですが、ATM誕生は素直に嬉しいです。


東日本大震災以前の年間配当50円にはまだまだ遠いですが、もし実現すれば配当利回りは10%を超えます。電力株で配当利回り10%なら永久保有に値するのではないでしょうか。


2021年4月30日現在でチャンスの窓は閉じていますが、2020年3月のような滅多に無いチャンスをつかんで着実に「資産」を積み上げていこうと思います。






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情報教材表紙




不動産投資でもキャッシュ・イズ・キング!

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株式などの金融資産投資では、危機発生時にキャッシュ・イズ・キングは常識です。2020年3月のコロナショック時には皆がリスク資産を投げ売りしてキャッシュに殺到しました。


リーマンショックやコロナショックのような危機時にはキャッシュの価値が暴騰します。危機は滅多に無いですが、キャッシュがあると暴落した資産を買い漁ることができます。


危機発生時は、持たざる者が成り上がるのに最も適した時期と言えます。10年に一度発生するか分からないレベルの危機に備えて、キャッシュを温存することは合理的だと思います。


また、企業経営においてもキャッシュ・イズ・キングは常識です。危機時に企業は当面の資金繰りのために、キャッシュ確保に奔走します。


株式投資ではキャッシュが無くても「暴落した資産を買えなかった」で済みますが、企業経営の場合にはキャッシュが無い=倒産なのでジ・エンドです。


このため、企業経営においては平時から使い道が無くてもある程度の融資を受けておき、手元資金を厚くしておくことは正当化されます。


一方、不動産投資においてはどうでしょうか?一般的に不動産投資は自己資金のみで行うことはありません。物件購入は融資が前提なので、キャッシュより融資が重視されがちです。


しかし、あまのじゃくの私は、不動産投資においてもキャッシュ・イズ・キングだと考え、融資よりもキャッシュ確保に重きを置いています。


もちろん不動産投資家の間でもキャッシュが重要であることは常識なので、できるだけ自己資金を使用しないでフルローンに近い融資を受けることを実践する人が多いです。


私も基本的にこの考え方に賛成で、物件はレバレッジをかけて購入することが多いです。しかし、他の不動産投資家と異なり、トータルの融資比率を抑えながら投資しています。


つまり、自己資金比率を高めに保ちながら不動産投資を実践することを固く守っているのです。現状では自己資金比率 80%超なので、少々度が過ぎているかもしれません。


しかし、最近では物件の入札に参加する機会がちらほらあり、手元流動性の厚さの威力を実感するようになりました。一般的に入札に参加するのはプロの不動産業者さんです。


彼らに融資特約など存在しないので、入札参加条件は当然融資特約無しです。そして物件価格は再上昇に転じています。株式市場と異なりコロナのダメージはほぼありませんでした。


私のような一般人にとって、入札に参加するのはやや敷居が高いですが、手元流動性が厚いと臆せず挑戦できます。


もちろん落札すれば融資確保に奔走しますが、融資が下りなくても手付金を失う危険性がありません。このため、不動産業者さんしか参加しない入札であっても参加できるのです。


入札に限らず、スピード勝負の物件買付競争において、融資を考えずに買付できるメリットには計り知れないものがあります。自験例では優良物件は即断即決でモノにしてきました。


もちろん最終的には融資を利用して物件を購入することになるのですが、手元流動性が厚いと不動産投資の選択肢が劇的に拡大します。


意図してこのような状態を目指したわけではありません。生来の臆病な性格のために、皆が殺到してイケイケなモノに投資する勇気がなくてキャッシュが積み上がってしまいました。


偶然の産物ではあるものの、キャッシュ・イズ・キングは真実だと実感しています。チャンスの間口を広げながら気長に買付を入れ続けて、物件を格安に仕入れたいと考えています。






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すごい人のセミナーを聞くと心が苦しくなる

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先日、某大家の会のセミナーに参加しました。最近では軒並みオンライン参加可能なので、製薬会社主催の整形外科セミナーに参加する前に梯子しました。


本当に便利な世の中になったものです。さて、今回の講師の方は不動産投資歴10年ほどの中堅レベルの方です。期間は中堅レベルですが、知識・経験はベテランの域に達しています。


そして特にすごいと思ったのは、物件にかける情熱です。自分の物件に対する愛情とこだわりが尋常ではなく、拝聴していて苦しくなってきました(笑)。


私がかつて一度も実践したことの無いレベルにまでこだわって投資成果を出しています。正直言って、この方のマネはできないと思いました...。


セミナーで拝聴した内容は、知識としては真新しいことは一切ありません。どれも不動産投資界隈では常識的なことばかりです。


しかし、これらの多くを徹底して実践していることは刮目するべきことです。普通は知識として知っていても、ほとんど実践しないモノだからです。


セミナーを拝聴していて苦しくなってきたのは、おそらく自分はこの方の 1/10も不動産投資に注力していない事実を、客観的に突き付けられたからだと思います。


知っているのと実践しているのでは全く異なります。やろうと思えばできると思っていても、
おそらく実際にやろうとすると(技術的・物理的に)できないのではないでしょうか。


誰もが知っている知識であっても、愚直に実践することは難しいのです。そのことを知っているだけに、今回のような凄い実践力を持った人のセミナーは心に堪えます(苦笑)。


それでは、オマエも同じように頑張ってみてはどうなのか?と訊かれそうですが、心に堪えながらも、見習って不動産投資に労働力を投入する意志は一切ありません。


その理由は1日 1440分しかないからです。1440分というのは1440分の使い方 ──成功者たちの時間管理15の秘訣の受け売りなのですが、すべてに全力投球は不可能なのです。


私にとって、不動産投資は人生を賭けるべきものではありません。数ある収入を得る手段のひとつに過ぎないので、それ相応の労力しかかけられないというのが実情です。


手残り収益で考えると全体の 10%程度に過ぎないので、投入できる労働能力も最大で 10%程度です。実際は 1%程度しか投入していないのでコスパの良いツールと認識しています。


もちろん、不動産投資がメインであれば掛けるべき時間や濃度は違ったものになります。しかし、他に注力するべき重要事項があるので、「ほどほど」で良しとしています。


まぁ、そのように割り切っているものの、もの凄い情熱を見せつけられると心が苦しくなるのはまだまだ青い証拠でしょう。


全ての領域で一位を目指す必要はありません。私は不動産や株式投資は二流で良いと割り切っています。そのうえで、現在注力中のビジネスでは業界一位を奪取するつもりです。






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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





非主流派がうまくいく秘訣?!

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新型コロナウイルス感染症の新規感染者が関西を中心に増加しており、東京都、大阪府、京都府、
兵庫県では緊急事態宣言が再び発出されることなりました。


新型コロナウイルス感染症の終息目途は立っておらず、そろそろ共存を模索するべき時期にきているのではないかと感じています。


さて、新型コロナウイルス感染症の話題で持ち切り(?)のようですが、私は基本的な感染対策を講じたうえで、あえて新型コロナウイルス感染症のニュースから遠ざかっています。


日々の新規感染者数情報を収集したところで自分の生活が変わるわけではありません。そしてもうひとつの理由は「人と同じ行動はしない」ことを信条にしているからです。


私が「人と同じ行動はしない」ことを信条にしているのは、生まれ持っての性格というわけではありません。私は、昔から周囲との協調性はある方だと思っています(笑)。


しかし、大学受験の頃から主流派の考えからは少し間を置くようになりました。当時は今と異なり、東京大学文系>東京大学理系>医学部というヒエラルキーがありました。


高校2年生の段階で文理や志望大学をある程度決定します。同じぐらいの成績の同級生のほとんどが東京大学を第一志望にする中、私は医学部を第一志望にしました。


当時は、東京大学 → 国家1種合格、都市銀行や総合商社に就職、が王道だっただけに、周囲の同級生からは奇異の目で見られたものです。


その頃から非主流派のマインドが育ちましたが、本格的に「人と同じ行動はしない」ことを意識し出したのは、株式投資を始めてからです。


私が株式投資を開始した2001年には、TOPIXや日経225などの指数ETFは存在しません。このため、流動性リスクを取らずに勝負するには新日本製鉄(5401)が第一選択でした。


当時は ITバブルの崩壊過程でしたが、まだキラキラした IT銘柄が幅を利かせていました。新日本製鉄に代表される鉄鋼株のような泥臭い銘柄に関心を抱く人はほぼ皆無でした。


しかし、誰も見向きもしないオールドエコノミー銘柄でも、比較的コンスタントに売却益を積み上げることができたため「人の行く裏に道あり花の山」は真実だと気付いたのです。


この経験から、当時は誰も実践していなかった不動産投資にも参戦するのですが、ライバル不在の時期だったので素人にもかかわらずそこそこの結果を残すことに成功しました。


「人と同じ行動はしない」ことは黄金律であることを確信したのです。それ以来、株式投資・不動産投資とも「人と同じ行動はしない」ことを徹底して利益を積み上げてきました。


そしていつの頃からか、投資行動以外にも拡張するようになりました。例えば旅行は平日に行くことを心掛け、景気の悪い時期に散財(笑)することを心がけています。


新型コロナウイルス感染症では感染対策は万全にしつつ、普通の人が選択しない行動をとるようにしています。


「人の行く裏に道あり花の山」ではないですが、2020年5~9月はどこに行っても誰も居ないので、これなら感染しようも無いなと思ったものです。


他人に迷惑をかけることは言語道断ですが、「人と同じ行動はしない」ことは世の中をうまく渡るコツだと思います。


ちなみに今は、新型コロナウイルス感染症の新規患者さんが増加しているものの、どこも人だらけです。こういう時は「人と同じ行動はしない」ように出歩かないのが吉でしょう。







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プロフィール

自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

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