所有している物件の4月契約更新を迎えて、私の手元には賃貸借契約の更新書類が目白押しとなっています。物件数が多いので、まぁまぁ面倒くさい行事です。
これまでは契約更新といえば、単に書類に署名・押印を済ませるだけの、いわば「形式的な儀式」に過ぎませんでした。
しかし、今年からの更新は、非常に重要な意味を持っています。なぜなら、今は家賃を適正な水準へと引き上げる「絶好の機会」だからです。
私が不動産投資を始めた2004年からの約20年間、入居中の物件で「家賃を上げる」という発想は、私の中では皆無でした。
むしろ、契約更新をきっかけとした退去者が出ることにビクビクしながら更新を迎える．．．。そんな時代が当たり前だったのです。
むしろ、契約更新をきっかけとした退去者が出ることにビクビクしながら更新を迎える．．．。そんな時代が当たり前だったのです。
ところが、コロナ禍を経て状況は劇的に変化しました。長らく続いたデフレ経済から、インフレ経済へと構造が変化したのです。
現在、消費者物価指数（CPI）は恒常的に3％程度上昇しており、それに伴って「家賃の上昇」に対する社会的な抵抗感も薄れてきました。
現在、消費者物価指数（CPI）は恒常的に3％程度上昇しており、それに伴って「家賃の上昇」に対する社会的な抵抗感も薄れてきました。
現在、私の物件ポートフォリオでは「普通賃貸借契約（2年）」と「定期借家契約（3年）」が中心ですが、更新時の交渉指針を明確に定めています。
- 2年契約の場合：6％の賃料アップ
- 3年契約の場合：9％の賃料アップ
この数字の根拠は、同期間のCPI（消費者物価指数）の上昇率にあります。公的な指標であるCPIをベンチマークにしていれば、万が一訴訟になっても、負けることはありません。
この確固たる根拠を武器に、私は強気で交渉を進めています。仮に賃料アップが原因で退去が発生したとしても、今の市場ならその賃料で十分に次の入居者が見つかります。
この確固たる根拠を武器に、私は強気で交渉を進めています。仮に賃料アップが原因で退去が発生したとしても、今の市場ならその賃料で十分に次の入居者が見つかります。
今回、この計算をして改めて驚かされたのは、わずか3年で物価が9％も上昇したという事実です。逆を言えば、3年前と比べて「現金の価値」が1割近く目減りしたことを意味します。
たった3年でこれほど現金の価値が実質的に目減りするとは．．．。インフレというものの恐ろしさを肌で感じた瞬間でした。
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