金利上昇は不動産投資の最も大きなリスクのひとつです。現在の日本の金利は、長期金利さえも中央銀行(日銀)がコントロールしているように見えます。


これは人類の長い歴史の中でも極めて稀有な状況です。学術的には長期金利を人為的にコントロールすることはできないと言われています。


しかし、現在の日銀は完璧に長期金利をコントロールしているように見えます。このような状況が永遠に続けばパラダイスなのですが、そのようなことは起こり得ないでしょう。


どこかの時点で日銀の力が及ばなくなり、金利の暴走が始まる可能性が高いです。そうなると不動産価格は暴落し、同時に通貨価値も下落していきます。


不動産投資家としては金利上昇が起こった局面のシミュレーションをすることが重要です。金利上昇によってインフレが発生します。賃料にもインフレ圧力が加わります。


賃料さえ上昇すれば、金利上昇の利払い分をカバーできます。それなら、不動産投資家にとっては問題ないのではないのか?


賃料上昇スピード > 金利上昇スピード なら不動産投資家の勝ちです。インフレ下では長期的には不動産価格も上昇するので、不動産投資家にとっては美味しい状況です。


金利上昇スピード > 賃料上昇スピード なら不動産投資家は負けます。この場合には利払い増大に融資返済に支障をきたすことになります。


では、どちらの状況がより実現する可能性が高いのでしょうか? 私は、金利上昇スピード > 賃料上昇スピード を予想しています。


その理由は、賃貸借契約の縛りがあるため、金利上昇ほどには賃料上昇スピードが速くないことが予想されるからです。


この場合には金利上昇が賃料上昇に先行するので、不動産投資家のキャッシュフローはどんどん縮小します。耐えきれなくなった不動産投資家が続々と破綻することでしょう。


確かに不動産投資はインフレに強いのですが、それが成立するのは家賃上昇スピード > 金利上昇スピード の場合です。このパターンは健全な経済状態でマイルドなインフレです。


もし急激な金利上昇を伴う悪性インフレが発生した場合には、金利上昇スピード > 賃料上昇スピード となるので、不動産投資家にとっては打つ手がほとんどありません。


あえて言うなら、金利が低い時に長期固定にしておくという選択肢があります。ハイパーインフレのような状況が発生しない限り、おそらく固定金利の契約は守られます。


そうであれば少なくとも固定金利期間は耐えることができます。しかし、一般的には変動金利よりも長期固定金利の方が高です。


金利が上昇し始めたの見てすぐに変動金利を 10年以上の固定金利に借り換えたとしても、その時には確実に長期金利も上昇しています。


不動産投資家は金利が現在よりも 2%上昇した場合のストレステストを、自分の投資案件に実行しておくことをお勧めします。


そして、もし思わしくない結果であれば、借り換えも含めて違約金無しの長期固定金利への変更を検討するべきでしょう。






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