2016年5月15日（日）に東京の品川で築古木造戸建投資の少人数勉強会を開催いたします。
詳しくは編集後記で
2013年以降、私は所有物件を順次売却しています。そして、今は銀行の決算期が近付いているので、1年のうちでも最も物件を売却しやすい時期です。
今期もひとつの物件を売却予定ですが、今回は約700坪の貸地です。ちょうど昨年11月に東証1部上場の某大手建設会社との賃貸借契約が満了したので、早速売却活動を開始しました。
この物件はバブル期に3億4000万円の抵当権が設定されたのですが、その後の地価暴落で長らく塩漬けの状態でした。2000年台に入ってから前所有者が固都税を滞納したそうです。
このため任意売却になってしまい、2009年に私が雀の涙ほどの金額で購入しました。伐採・整地を行うと賃借人がつき、賃貸借契約満了から3ヶ月で買値の2倍での売却に成功しそうです。
このようなことを投資家仲間に話すと表面的には順風満帆に見えるようで、「○○さんはスマートですね」とよく言われるのですが、実際の私は失敗の連続で非常に泥臭い人間です（笑）。
例えば、不動産に関するだけでも下記のように苦労の連続です。こうやって振り返ると、毎年何らかの苦労やトラブルがあります。やはり1棟モノに事故が多いですね。
2004年 住宅ローンを利用して売工場の収益マイホームを購入するために四苦八苦
2005年 1棟ビル購入のために銀行融資を申し込むも、ことごとく門前払い
2006年 1棟マンションで雨漏り発生 → 大規模修後も解決せず
2007年 1棟マンションで漏水発生 → 前所有者と瑕疵担保交渉
2007年 1棟マンションで滞納者（893）の退去をもとめ提訴（司法書士に依頼）
2008年 1棟ビルのBFで汚水槽の揚水ポンプ故障 → 汚水が溢れバキュームカー出動
2008年～ 大都市郊外圏の収益マンション2棟で賃料の大幅下落と入居率悪化に苦しむ
→ 高速インターネット回線を自主導入、物件HP開設するも効果無し・・・
2009年 1棟マンションで入居者（893）間のトラブル発生 → 有給を取得して仲裁交渉・・・
2010年 1棟マンションで孤独死発生
2010年 1棟マンションで揚水ポンプ故障 → バイパス工事で急場をしのぎポンプの価格交渉
2011年 1棟マンションで入居者（元893）が逮捕されて服役 → 国選弁護人と退去の話し合い
2011年 1棟マンションででボヤ騒ぎ → 大量の消防車出動、近隣に謝罪行脚
2012年 1棟マンションで排水管詰まり → 躯体構造に問題があったため修繕費70万円支出
2012年 1棟マンションで滞納者を提訴 → 自力で裁判を行い、4件中2件で全額回収成功
2013年 1棟ビルの排水管漏水事故 → 数回にわたる交渉の結果、火災保険の適応
トラブルは楽しむものだとおっしゃる方が居ますが、正直言って私にはそこまでの余裕はありません。事故の第一報は管理会社からの電話なので、電話に出るのが怖かったです。
トラブル履歴を見て、「コイツは水難の相が出ているな」と思った方は大きな間違いです（笑）。1棟モノは「水関係のトラブル」と「空室率上昇」との戦いと言っても過言ではないからです。
水関係のトラブルは火災保険で対応可能なことが多いです。しかし、すんなり保険金が下りるケースは少なく、たいていは水漏れ調査特約や不測突発特約を絡めた交渉が必要です。
管理会社に丸投げでは、きわどいケース（発生する事故のほとんど）で保険金がおりる可能性はまずありません。火災保険の約款を熟知した上で、保険会社との交渉に臨む必要があります。
このように重大な局面ではオーナーが矢面に立つ覚悟が必要です。管理会社への丸投げ経営をしていると、利益のほとんどが手のひらからこぼれ落ちていきます。。。
2013年以降、私はトラブルの多い大都市郊外圏の収益1棟マンションを順次売却して、大都市中心部の高属性賃借人がターゲットの物件に集約したため、トラブルは激減しました。
売却活動を除いて、今では不動産経営はほぼ自動運転ですが、この状態に到達できたのは過去12年間に舐めた数多くの辛酸と失敗から学んだ知識と経験のおかげです。
不動産経営も医学と同じで、ある一定のレベルに到達すれば実力を維持することは比較的楽です。しかし、そのためには必ず事業のコアな部分はマスターしておく必要があります。
管理会社へ丸投げすることは、リスクだけ背負って美味しい収益を全て持っていかれることを意味します。言葉は悪いですが、単なる業者さんの金づるに過ぎないのです。
恥ずかしながら、もがき苦しんだ私の黒歴史を披露しましたが、必要に迫られて習得した物件HP開設の技術は、本ブログをはじめとするインターネット上の活動を行うきっかけになりました。
簡単な裁判なら弁護士を介さず自分で行えるようになったことと、複数の1棟マンションで全戸のインターネット回線を自主構築したことは、意外と何でも自分でできることを学びました。
また、火災保険の約款を読み込むことで、発生する事故による金銭的被害を最小限に食い止めることが可能です。これは世の中のルールを熟知する重要性を知るきっかけとなりました。
私は、再現性をもって「楽して大儲けできる」ことなど存在しないと考えています。優雅に泳ぐ白鳥も水面下ではバタバタ足を動かしているのと同じではないでしょうか。
★★ 2016.5.15（日） 築古木造戸建投資の少人数勉強会開催！ ★★
収益1棟マンションやオフィスビルから貸地までさまざまなジャンルの不動産経営を実践している管理人が、多忙な医師に最も推奨できると判断した｢築古木造戸建投資｣を解説します。
カリキュラム（予定）
・ 前半：「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」に記載事項のポイントを簡単に解説
・ 後半： 受講者がマニュアルを用いて選び出した物件の症例検討＆グループコンサルティング
・ ラスト： 正しい目標設定に関する解説
「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」を用いて築古木造戸建投資を独学で学べますが、最大の欠点は開始するために大きな精神的エネルギーが必要なことです。
そこで、「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」をご購入いただきました先生方のために、築古木造戸建投資を開始するための「動機づけの場」を提供いたします。
参加資格 （下記2つを両方満たす必要があります）
・ 医師のための築古木造戸建投資マニュアルの既購読者
・ 勉強会までにマニュアルを用いてシュミレーション物件の簡単なレポートを作成できる方
勉強会詳細
・ 日時： 2016年5月15日（日） 14：15～16：45 （14時から受付開始）
・ 会場： 品川プリンスホテル Nタワー
・ 定員： 8 名 （先着順）
・ 費用： 17000円
2016年2月15日（月）の午後22時から下記で受付開始いたします！
を読んでいたので、とりあえず教育レベルの高い地域で探したのですが、全くといっていいほど物件が見つからないんです。正確には売り物件自体はそこそこあったのですが、割高なものばかりでした。スーパーでも株式でも、特売には目が無かったので、割高な物件は全然買う気がしませんでした。
