整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

不動産経営

2棟目の物件売却を完了!

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先週に、所有物件のひとつを売却しました。 この物件は大都市郊外のRCのファミリータイプの1棟マンションで、不動産賃貸業を開始した2年後の2006年に購入しています。


8年間所有していたにも関わらず市況が良かったため、購入価格よりも1000万円高い価格で売却できました。築18年で購入して築26年で売却したのです。



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上の画像は、屋上に設置した太陽光発電設備です。当時は48円/kWhの買取価格で、9.65kWhの設備を導入しました。この際に得たノウハウが野建式太陽光発電導入に生かされています。


この物件は駆け出しの頃に取得した物件で、当時は今ほどサラリーマン大家さんがメジャーではなかったので、物件取得や管理の手法を学ぶことが難しかったように記憶しています。


数少ない書籍を読み漁ることで知識を取得し、実地で経験を重ねました。情報が少なかった時期の割にはスムーズに参戦できた方なのかもしれません。 今では立派な”プロ”です(笑)。


当時は一生所有し続けるつもりで取得しましたが、私にとってやや遠隔地にあることと、地価の高い都心の物件にシフトする投資戦略(資産の組替)への変更に伴い売却することにしました。


今回の売却の結果、再び金融資産の時価総額が残債総額(住宅ローンも含めた)を上回るようになりました。巨大な経済変動が発生しても破綻しない磐石の財務状況を達成しました。


今後の課題は、資産の組替をいかにして敢行していくかです。現在所有しているメインの3物件は、土地の坪単価が200万円を超えるエリアですが、なかなか安価な売り物がみつかりません。


昨年から相次いで物件を売却しているので、バランスシートはどんどん縮小しています。時代の波に乗るためには政府・日銀と同じスタンスがベターですが、真逆の方向に突き進んでいます。


しかし長期的な視点で冷静に計算すると、無理して割高な資産を購入するよりも、いまは余力を蓄えてチャンスが到来することを我慢して待つべき時期だと思います。


今回の売却の結果、所有物件の立地エリアは更に都心に集約されました。やはり地価の高いエリアの物件は客付けが楽で、高収益かつ所有していることを忘れるぐらい自動化が可能です。


そろそろ、アーリーリタイアを考えているのですが、資産運営はできるだけ自動化する必要があります。資産運営を自動化するには、労働力を投入しなくても収益性が高い資産が必須です。


この目標を達成するために、不動産では賃貸需要が強く物件の管理・運営が楽な物件がベストです。このためには、より都心の一等地にある物件へのシフトを進める必要があります。


株式に関しては、①流動性が高く ②バランスシートが素晴らしい ③旧産業 の銘柄取得に励むべきです。③はテクノロジーの影響を受けにくいから長期的安定性を得ることができます。


安定的なCFを生み出す資産にポートフォリオを組み替えることを ” 資産の浄化 ” と言っている方が居ますが、私も不動産・株式・事業などの資産運営の自動化に舵を切っていく予定です。




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物件を売却しました!

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一昨日、所有物件のひとつを売却しました。 この物件は1棟マンションで、8年前の不動産賃貸業を開始して間もない頃に購入しています。期せずして購入価格と同額で売却できました。 築12年で購入して築20年で売却したのです。



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所有していた8年間の家賃収入と元金返済額が利益となり、税引き後の手残利益は約2000万円となりました。 8年間で2000万円の利益は、昨今の市況から考えるとあまり大した数字ではないですが、まだ素人だった頃に購入した高値掴みの物件だったので、まずまずの成績かなと思っています。


この物件は本当に大変な物件で、想定外のことがたくさん発生しました。立地がイマイチ+日当たりが悪い+極狭+ベランダ無し+洗濯バン無し+3点ユニット+ワンルームのため、空室対策のテクニックは相当鍛えられました。


また、大事には至らなかったものの、孤独死や入居していた893との対決も経験しました。しかし、この物件を所有していたおかげで賃貸不動産の管理・運営能力が劇的に向上しました。おかげで全くの素人だった私が”プロ”の不動産賃貸経営者となりました。


そんな悩ましい物件だったのですが、購入当時のボロボロの状態から見違えるような物件に再生してから、次の所有者の方に引き継ぐことができたことは本当に嬉しいです。


手塩に掛けて育てた物件なので惜しいですが、所有物件を都心に集約化するという戦略を敢行するために今回売却することにしました。新しい所有者様が末永く物件を運営してくれることを祈念しています。


そして今回の取引の結果、金融資産の時価総額が残債総額(住宅ローンも含めた)を上回ることが判明しました。これは実質的な不動産の無借金経営です。 誰からの金銭的援助も得ず全くのゼロの状態から始めて18年が経ちましたが、まさか無借金経営となる日がこんなに早くやってくるとは思っていませんでした。


今まで心の中のどこかにトゲのように突き刺さっていた嫌な感覚が氷解していくのが分かります。やはり、その気になればいつでも残債の全てを一括返済できるという事実は大きいです。 そして、何者にも縛られない経済的に自由な状況なので、医師という職業を純粋に”やりがい”だけでできることは本当に得がたいモノです。


もちろん、現在の状況が砂上の楼閣であることは重々承知しています。 金融資産の時価総額は、あくまで株高と円安に支えられたものだからです。再びリーマンショックのような経済的激震が走ると、再び残債の方が大きくなる可能性を孕んでいます。


しかし、今回達成した結果は私にとってとても大きな自信になりました。そして、医師と超長期逆張資産経営の相性の良さを再確認しました。開業するのもいいと思いますが、いつでもリタイヤできる気楽な状況下で勤務医として働きながら、病院勤務でしか行うことのできない専門技術で社会貢献するのも悪くないのかなと思います。



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