売ビルを住宅ローンで購入検討？！ の続報です。
最終的には購入することはできませんでした。
住宅ローンの上限をはるかに超える物件価格だったので、かなり無茶な指値を入れたところ、2番手に融資特約無しで私の買い付け希望価格をあっさり上回られてしまったのです。
う～ん、残念。。。今回は、あこがれのビルオーナーの夢は叶いませんでした。しかし、久しぶりに住宅ローンで買い付けを入れたところ、新たな気付きを得たので綴ってみます。
キャッシュフロー
住宅ローンは属性への融資なので、物件スペックに縛られることなく購入することが可能です。買いたい物件を購入できる！当たり前のように見えますが、実は大変難しいことです。
事業用融資を利用して物件を購入するには数々の条件をクリアする必要があります。特に今回のように嗜好性の高い物件を購入するのは容易ではありません。
ビル屋上からの眺望に惚れて購入を決断したとかいう自分の虚栄心を満たすような「消費的な」思考では、購入することは難しいです。
この点、住宅ローンでは「眺望に惚れた」「外観が気に入った」「趣味の花壇を持てる」等の不動産投資では負パターンの要素でも購入可能です。
しかし、このことは両刃の剣でもあります。何でも自分の欲しい物件を購入できるツールを手にしているため、物件の選定条件がどうしても緩くなるのです。
マイホーム購入もれっきとした不動産投資です。このため、キャッシュフローがマイナスの物件を購入すると、本当の意味での「負債」を抱えてしまうことになります。
この観点で考えると、ほとんどのマイホームは負債なのですが、あまりこの点は大々的に指摘されることはありません。夢と引き換えにロクでもないモノを背負っているのです。
今は購入するべき時期ではない
住宅ローンという属性に起因する貴重な与信枠を使うのは、物件スペックでの評価が落ちている時期が最大の効果を発揮します。
物件スペックが落ちている時期とは、具体的には不動産市場が暴落している時期や極めて不景気な時期です。
このような時期には事業性融資のハードルが上がるため、不動産購入が難しくなります。しかし、属性融資である住宅ローンは所得が下がらないかぎり影響を受けません。
事業用融資と住宅ローン差を利用した一種のアービトラージを行うことで優良物件を購入するチャンスが広がります。
完全なビギナーズラックではあったものの、私はこの手法で2004年に最初の物件を購入することに成功しました。
人生の選択肢は狭まる
私が不動産市況が高騰している今の時期に、あえて住宅ローンでの不動産購入を検討していることは、自分の人生設計と密接に関連しています。
それは、住宅ローンは個人所得の多寡がベースであるため、勤務医を辞めると借入可能金額が減少するためです。
勤務医を辞めて自分の年収設計の完全なフリーハンドを得ると、税支払いを最適化するために、個人所得を700～800万円に設定することになります。
こうなると、現在の住宅ローンの融資枠はかなり減少することが予想されます。しかし、やりたいことが激増している状況なので、いつまで勤務医を続けるか分かりません。
確かに医師の仕事は楽しくてやりがいがあるのですが、人生にはそれ以外にも楽しいことがたくさんあります。
それなら、不動産市況を無視してでも早めに住宅ローンの融資枠を使い切って、人生設計のフリーハンドを獲得する方が得策ではないか？ という思いで逡巡中です。。。
★★ ｢収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
｢勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法！｣で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる｢収益マイホーム｣を解説します。
どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。
そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直１回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。
尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。
