今日は少しマニアックな話です。
最近、築古木造戸建投資でひとつのひらめきを得ました。
それは、築古木造戸建投資における税制上のメリットは「再建築価額と時価のアービトラージ」で得ることができるということです。何のことか分かりませんね（笑）。
上記を知っていれば、仮に建物価格がほぼゼロの物件であっても、それなりの節税効果を得ることが可能となります。
まず、再建築価格とは、国税庁が発表している建物の標準的な建築価額表で知ることができます。これによると、木造戸建の再建築価額は156500円/㎡です。
例えば、建物面積80㎡の築古木造戸建を新築すると、税制上は156500円/㎡×80㎡＝12520000円と見なします。実際に建築してもこれぐらいかかるので妥当な数字ですね。
この価額が生きてくるのは、築古木造戸建に大規模修繕を施した時のことです。資本的支出が50％を超えると、新築を取得したものとみなされて減価償却期間は22年となります。
仮に、建物価格100万円＋土地価格200万円の物件の場合、新築扱いを回避するには修繕（資本的支出）費は50万円未満に抑える必要があります。これでは何もできないですね。
ところが、建物価額の50％を超えても再建築価額の50％未満なら、「資本的支出の額を区分して計算した場合の耐用年数の簡便計算」を使うことで減価償却期間を短縮できます。
この場合、156500円/㎡×80㎡＝12520000円の50％である6260000円未満に抑えれば、減価償却期間を短縮できます。この金額なら資本的支出であっても全然問題なく可能です。
つまり、今までは資本的支出に準ずる修繕を行うことを躊躇していた物件でも、多くの場合で税制上のメリットを享受できる可能性が高まるのです。
これは、かなり大きいことです。税理士の先生でもこのことを知らない方が多いようなので、築古木造戸建投資をする際には、頭の片隅に置いておく必要があります。
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