先日、久しぶりに某大家の会の勉強会に出席しました。最近は医療系スタートアップの立ち上げに奔走しており、不動産関係は全くノータッチです。
それでも勝手に収益を生みだし続けるのが不動産の良いところです。やはり、不動産の安定的なキャッシュフローをベースに、起業や投資でリスクを取りに行くのがベストだと思います。
さて、私は家主の会では異色な人とみなされています。それは私が医師だからというわけではなく、普通の家主がしないことをやっていることが原因です。
先日の勉強会では、自前のインターネット導入方法と水道バイパス工事について質問されました。興味本位で旅館業を訊かれることもありますが、前2者の方が真剣に訊かれます。
自前で所有物件にインターネットを導入する方法は、小学生でも分かるレベルの話です。ただ、ほぼ前例が無かったため、自分の所有物件に導入するのに1ヵ月も検討を重ねました。
今でもそうですが、1棟物件にとって全戸無料インターネット回線はマストアイテムです。ただし、業者を入れると月々数万円を搾取されます。一方、自前なら5000円で済みます。
不動産でもビジネスでも固定費削減は至上命題です。私は、先輩大家さんや電気屋さんと夜な夜な協議を重ねて、自前で所有物件に全戸無料インターネット回線を導入しました。
そして、最初の1棟に導入するとノウハウを得るので、簡単に全ての所有物件へ導入できました。20戸ぐらいのマンションであれば、材料費＋人工賃込みで15万円程度です。
1棟あたりの月々のランニングコスト削減額は数万円ですが、全所有物件を合わせると結構バカにならない金額となります（※）。
一方、水道バイパス工事は、揚水ポンプの故障対策です。揚水ポンプは20年近く持ちますが、故障すると断水するため非常にマズイ状況に陥ります。住人からクレームの嵐です。
ポンプはかなり高額なのですが、緊急事態なので業者の言い値で交換せざるを得ません。予防的にポンプ交換する家主も居ますが、故障はポンプだけではなく分電盤でも発生します。
また、ポンプを交換しても物件価値は上がらないので全く無駄な経費です。経営的には故障するまで使うのが正解なのですが、割高なポンプを買うため、どちらがトクか分かりません。
このような時に所有物件に水道バイパス工事を導入していると、急場を凌ぐことができます。故障すれば、バルブを捻ってバイパス回路につなぐだけです。
これだけで、住民の生活を守ることができ、余裕をもってポンプ交換を施行することが可能です。そして、ポンプ交換時期を極限まで先送りすることも可能となります。
このように、固定費や大きな修繕費用を極限まで下げる努力に対して、労力を惜しんではいけません。このあたりのストイックさは、家主の会の中でも異色なようです。
デッドクロスに陥った家主の方がキャッシュの枯渇に苦しんで、トイレ修理や室内リフォームまで自分で行っていることを誇らしげに自慢しているのを散見します。
しかし、これらの経費を削減しても、はっきり言って焼石に水です。いくらトイレ修理や室内リフォームを自分で行って経費を削減しても、苦しい状況は全く変わらないでしょう。
小銭を節約するより、戦略的な視点でもっと大きな経費を削減したり、資産組み替えを断行するべきと思います。そしてこのことは不動産に限らず、人生全般に言えることだと思います。
※ これらの物件群は既に売却済です
★★ 管理人監修の｢医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
なぜ、築古木造戸建なのか？ 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。
- 不動産投資の入門編
- 給与所得の節税対策
医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
本マニュアルは、｢勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法！｣で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。
多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。
全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直１回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。
尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。
