整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

少人数勉強会

良い物件情報に辿り着くアドバイス

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2016.5.15に、日整会に便乗して品川で築古木造戸建の少人数勉強会を行います。
勉強会の趣旨は、築古木造戸建投資を開始するための「動機づけの場」の提供です。


やはり、自分の意志だけで不動産投資を始めるのはちょっとハードルが高いです。あと、ある程度の実戦的知識や経験が無ければ再起不能の大やけどを負う可能性もあります。


宿題として、3月下旬までに自力で選び出したシュミレーション物件の簡単なレポートを作成してもらいました。提出資料を確認させていただくと、各先生方まじめに物件調査しておられます。


ただ、最初から全員が上手く物件調査できているわけではありません。特に物件を見つける段階でつまずく先生が多かったです。


このような先生方に共通しているのは、いきなり不動産業者さんの店に直行したことです。準備なしで不動産業者さんを訪問しても、めぼしい物件を紹介してもらえるチャンスは少ないです。


ひとつの不動産業者さんが元付になっている(直接取り扱っている)物件は限られているからです。しかし、「物件探し=不動産業者さんに行く」という思い込みが幅を利かせていました。


最もお勧めの方法は、インターネットで検索しまくってめぼしい物件を多く掲載している不動産業者さんに連絡を取ってみることです。


不動産業者さんに直接訪問して物件を紹介してもらうと、どうしても割高でうまみの無い物件を紹介されてしまいます。特にこちらが医師であることがバレルと、この傾向が顕著になります。


このあたりの不動産業者さんへのアプローチ法をアドバイスするだけで、10点/100点ぐらいの物件から、30点/100点ぐらいの物件に辿り着ける可能性が高まります。


もちろん現在のような売手優位な市況下において、ネット上で80点/100点以上の優良物件を見つけることは、砂浜に落ちた一粒のダイヤモンドを見つけるのと同じぐらいに困難です。


それでも60点/100点ぐらいの物件なら、めちゃくちゃ頑張れば見つけ出すことも可能だと思います。不動産の世界も情報が全てです。そして80点/100点以上の物件はコネが必要です。


私自身が現在所有している物件の多くは、元付業者さんから直接電話してもらった物件です。つまり、売主と媒介契約を結んだ直後に懇意の不動産業者さんが連絡をくれた物件です。


私は、不動産業者さんとの良好な関係を数年かけて(いくつかの物件を購入して)築いてきました。良好な関係を築くと、お互いwin-winなので良い循環が始まります。


いきなり川上にある優良情報に辿り着くことは極めて困難ですが、動かなければ何も始まりません。自分は初心者であることを理解しつつ、積極的に行動して欲しいなと思いました。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。勤務医のあなたなら税制を絡めて低リスクに実践可能な投資手法です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





いつかは1棟モノ!(でも今じゃない)

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2016年5月15日(日)に東京の品川で築古木造戸建投資の少人数勉強会を開催いたします。 
詳しくは編集後記で


昨日は産金株と金融資産投資が終わってしまった(?)話でしたが、本日は不動産投資の話です。以前、スルガスキームに嵌め込まれて破綻する医師が増えていることをご報告しました。


机上の知識で高額な不動産投資を開始することは危険です。それなら「築古木造戸建で
不動産経営手法を習得してから収益1棟マンションに参戦だ! と思った方、ちょっと待ってください


仮に不動産経営手法を熟知しても、現在は購入するべき時期ではありません。投資成果は買値で決まるので、相場の過熱期にエントリーするとかなりの確率で負けてしまいます。


不動産業者さんは手数料ビジネスなので、このあたりの忠告を行うことは通常あり得ません。セールストークを信じて高額な投資をすると、人生を棒に振ってしまう可能性があるのです。


そして、「あなただけに紹介する特別な物件」を提示されることがよくあります。「例外的に美味しい話ではないのか?」と感じた場合には、下記の条件に該当しないことを確認してください。


・ スルガ銀行、オリックス銀行、信金、信組、ノンバンクでしか融資が下りない
・ 融資金利が3%超


いすれかひとつでも該当する場合には「絶対に手を出すべきではない」物件です。医師の属性があって物件に問題無ければ、メガバンクは無理でも地方銀行で2%台までの融資が可能です。


まずは融資が容易な銀行で融資を受けて、ある程度したら金利の低い銀行に借り替えるという人が居ます。しかし、「上記条件でしか融資が下りない=物件価格が割高」 という図式です。


仮に借り換えに成功しても、銀行の内部評価は「担保不足」です。医師個人の属性を加味した融資になるので、俗に言う「属性を毀損している」状態です。


医師個人の属性を武器に、物件の実力以上の価格(=割高)で購入しているので、融資の蛇口が閉まると途端に出口が無くなってしまい、売却で逃げるという退路が絶たれてしまいます。


こうなると、物件が朽ち果てるのが早いか自分が破綻するのが早いか? という逃げ場の無い状況に追い込まれてしまいます。特に駅から徒歩30分以上の物件はかなりアブナイです。


もちろん物件価格次第なので、同じ物件でも買値が1/3~1/2であれば「優良物件」という評価になります。つまり融資条件は、その物件が割高か否かのベンチマークになるのです。


2013年以降、私は大都市郊外圏の収益1棟マンションやオフィスビルを順次売却して、大都市中心部の収益1棟マンションや築古木造戸建( ≒ 土地)のみを手元に残す戦略を採っています。


収益物件が高騰している現在は絶好の売り場です。ベテランの不動産投資家が「2012年以前に安価に買った物件」を、経験の浅い不動産投資家が「高い価格で買っている」のです。


ちなみに、築古木造戸建も価格が高騰しているのでは? という疑問を抱く方が多いと思います。もちろん、2012年以前と比較して価格は上昇しています。しかし、基本は実需価格です。


つまり、収益
1棟マンションのような異常な価格高騰ではなく、地価上昇に伴う実需に裏付けられた価格上昇なのです。大都市中心部ではかなりの上昇、郊外圏ではそこそこの上昇です。


今後の不動産市場がどうなるかは誰にも分かりません。そして私は、1991年のバブル崩壊以降長く続いた資産価値下落の長期トレンドは大きな分水嶺を越えた可能性があると感じています。




★★ 2016.5.15(日) 築古木造戸建投資の少人数勉強会開催! ★★
 


収益1棟マンションやオフィスビルから貸地までさまざまなジャンルの不動産経営を実践している管理人が、多忙な医師に最も推奨できると判断した「築古木造戸建投資」を解説します。



カリキュラム(予定)  

・ 前半:「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」に記載事項のポイントを簡単に解説
・ 後半: 受講者がマニュアルを用いて選び出した物件の症例検討&グループコンサルティング
・ ラスト: 正しい目標設定に関する解説



「医師のための築古木造戸建投資マニュアルを用いて築古木造戸建投資を独学で学べますが、最大の欠点は開始するために大きな精神的エネルギーが必要なことです。 



そこで、「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」をご購入いただきました先生方のために、築古木造戸建投資を開始するための「動機づけの場」を提供いたします。




参加資格 (下記2つを両方満たす必要があります)
 

・ 医師のための築古木造戸建投資マニュアルの既購読者
・ 勉強会までにマニュアルを用いてシュミレーション物件の簡単なレポートを作成できる方



勉強会詳細

・ 日時: 2016年5月15日(日) 14:15~16:45 (14時から受付開始)
・ 会場: 品川プリンスホテル Nタワー
・ 定員: 8 名 (先着順)
・ 費用: 17000円




2016年2月15日(月)の午後22時から下記で受付開始いたします!



築古木造戸建投資の少人数勉強会




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