整形外科医のブログ

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損益通算

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4年経過して減価償却が無くなったらどうするのか? のつづきです


これまでお話したような思考法は、私自身も実践しています。
それでは私の所有物件のひとつをお見せしたいと思います。




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建物価格560万円(改装費込み)、土地価格40万円です。
築不詳のため、減価償却期間は4年です。
年間で560万円÷4=140万円の減価償却が可能です。


年間家賃収入が70万円ありますが諸経費を費用計上できるため、
実際には120万円程度の帳簿上の損失が生まれます。


このような小粒な築古の木造物件をいくつか所有していると、
最初の4年間は帳簿上で1戸あたり100万円/年程度の損失が発生します。


この損失を給与所得と損益通算すると大きな節税効果を発揮します。
投資用ワンルームマンションと比べてリスクは小さく、リターンが大きいのです。




築古木造住宅による節税方法の具体例

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<なぜ、築古の木造住宅が新築マンションよりも有利なのか? 再掲>

 


築古の木造住宅が節税効果に大きな威力を発揮するのは、
主に下記の3つの理由によります。

 

① 不動産所得は給与所得と損益通算できる

② 4年で減価償却できる

③ 不動産関係の経費を費用計上できる

 

-----------------------------------------------------------
 

 

次に③ですが、これは一般的な事業と同じです。つまり不動産経営でかかった経費を費用計上できるのです。もちろん、合理的に説明できるものでなければ経費計上できません。

 

 

しかし、合理的な説明ができる費用に関しては、積極的に経費計上することで損益通産によって課税所得金額の削減が可能となります。

 

 

(給料ー税金)-経費 = 手残りのお金 という個人のサラリーマンにとって、収益-経費-税金 = 手残りのお金 という感覚は、経験したことがない感覚だと思います。

 

 

実際、管理人も給与所得しかなかった時代とは、お金に対する考え方が180度変化しました。お金を使うときの自由度が、大幅に広がったのです。

 

 

路地物件を370万円で購入した場合の例を挙げてみます。

路地物件なので土地の価値は実質的にほぼゼロで、大部分は建物の価値です。

 

 

建物:土地=320万円:50万円 と不動産売買契約書に明示します。
この場合の減価償却費は320万円÷4年=80万円/年 となります。

 

 

この物件の賃料は46000円なので年間家賃収入が46000円×12ヶ月=552000円です。
表面利回りは、14.9%となります(諸経費は除く)。

 

 

最初の4年間の税務上の収支は、下記のごとくとなります。
賃料552000円-減価償却費800000円-諸経費200000円=-448000円 

 

 

所得税率が33%・住民税率10%の場合には、448000円×0.43=192460円/年 の節税効果があります。4年間で総額80万円程度の節税効果です。

 

 

では、4年経過して減価償却を取れなくなった際には、どうすればよいのでしょうか?

 

 

4年経過して減価償却が無くなったらどうするのか? につづく



なぜ、築古の木造住宅が新築マンションよりも有利なのか?

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< 節税対策に木造のボロ家を買いませんか?(笑 再掲>

 

 

築古の木造住宅が節税効果に大きな威力を発揮するのは、
主に下記の3つの理由によります。

 

 

① 不動産所得は給与所得と損益通算できる

② 4年で減価償却できる

③ 不動産関係の経費を費用計上できる

 


-----------------------------------------------------------------

 

②に関してですが、住居系建物の法定耐用年数は下記のごとくです。

 

 

 

鉄筋コンクリート造(RC)

47年

 

重量鉄骨造

34年

 

軽量鉄骨造

27年

 

木造

22年

 

 

次に中古資産の法定耐用年数は、下記の式で計算します。

 

(1) 法定耐用年数の全部を経過した資産

その法定耐用年数の20%に相当する年数

 

(2) 法定耐用年数の一部を経過した資産

その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数

 

 

なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数がある場合、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。



つまり、築22年以上の築古木造住宅は建物部分のみですが、たった4年間で減価償却できるのです!新築ワンルームマンションが47年であることを考えると、比較にならないぐらい築古木造住宅が有利なのです。


 

不動産の価値は、一物五価(実勢価格・公示価格・基準地価・路線価・固定資産評価)といわれています。そして税制では、どの価格評価を用いるかは明示されていません。

 

 

一般的には土地・建物の固定資産評価額をベースにして、売買価格を按分して建物の評価額とすることが多いようです。しかし、合理的に説明できるのであれば、その他の方法で算出した評価額でも認められます。

 

 

例えば、不動産売買契約書に土地価格を○○○○円、建物価格を○○○○円とすると記載することで、建物の金額を確定させることも可能です。

 

 

大きな減価償却を得るには、建物価格を高く設定した方が有利です。したがって常識的な範囲であれば、不動産売買契約書に土地・建物価格を明示するという方法は非常に有効な方法です。

 

 

ただし、この方法も注意するべきことが2点あります。まず、この方法は売主が個人でない場合には使いにくいです。ほとんどの法人は消費税の課税業者であるため、建物価格が高くなると支払うべき消費税が多くなるためです。

 

 

2点目は売主が個人であっても、あまりに土地価格を低く明示すると、気分を害して売買をキャンセルされる可能性があることです。このことで私も一度痛い目にあっています。

 

 

※ 価格を明示する場合には、価格の妥当性について税理士に相談することを強くお勧めします 


節税対策に木造のボロ家を買いませんか?(笑)

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資産形成のツボ: 損益通算ってどうするの?
  のつづきです


節税の手法は多くありますが、個々の置かれている状況が異なるため、万人に共通する節税方法はありません。ここでは最も縛りがきつくて自由度が少ない給与所得者について考えてみたいと思います。

 

 

端的に言うと、個人所得税率を引き下げるためには、課税所得金額を減らす必要があります。その手法として損益通算を用いる方法が最も威力を発揮します。

 

 

控除の項目を増やすことももちろん有効ですが、これらはある程度上限が決まっているのであまり大幅な節税効果を見込めません。

 

 

損益通算を用いた節税方法のケーススタディとして、築古の木造住宅を用いた節税方法について詳述したいと思います。

 

 
築古の木造住宅が節税効果に大きな威力を発揮するのは、主に下記の3つの理由によります。

 

① 不動産所得は給与所得と損益通算できる

② 4年で減価償却できる

③ 不動産関係の経費を費用計上できる

 

なぜ、築古の木造住宅が新築マンションよりも有利なのか? につづく




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資産形成のツボ: 損益通算ってどうするの?

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資産形成のツボ: 損益通算について
 のつづきです


一般的に経費計上できる開業医よりも、節税対策が難しい勤務医の方が手取り額は少なくなる傾向にあります。これが勤務医では資産形成が難しい要因のひとつです。

 

 

節税の基本は個人レベルでは控除を増やして課税所得金額を引き下げることです。ただし年収1500万円程度になってくると、いくら控除しても課税所得金額が900万円を超えてきます。

 

 

このレベルに到達すると損益通算を利用することを検討するべきでしょう。ここで登場するのが不動産です。損益通算できる4つの所得のうち、最も確実に開始できるのが不動産なのです。

 

 

もちろん扱う金額が大きいため、あらかじめ十分すぎるほどの勉強が必要です。金額が大きいため、最初に失敗すると挽回するのが難しいのです。しかしある程度のお金を稼いだ後には、資産を維持するために不動産に関わることになります。それならば早い段階から不動産に慣れ親しむ方が経験値が高くなると思います。

 

 

上記の事項を一冊で網羅する書籍を、残念ながら管理人は知りません。この分野の書籍が発刊されることを切に望みます。個人所得税の考え方は世界にひとつしかない「黄金の人生設計」や、貧乏はお金持ちでよく理解できると思います。

 

 

ただし、繰り返しになりますが、著者の橘氏は不動産に対して否定的です。この部分には毒されない方がよいのでは?と思います。ここまでの税制に関する4つの記事をホームページにまとめました。通読したい方は、是非訪問してみてください。





          
            




次週の日曜日につづく

仮題: 節税対策に、投資用の新築ワンルームマンション 木造のボロ家を買いませんか?(笑)








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