私のビジネスポートフォリオのひとつである旅館業ですが、いよいよテンパってきました（笑）。今年の訪日外国人客数は過去最高を更新ですが、それ以上に競合が激増中です。
参考： 旅館業はもうダメかも・・・
私の施設の半径１００ｍ以内だけでも今年になって２軒オープンしました。半径５００ｍだと、把握しているだけでも１０軒以上で、しかも比較的大規模なホテルが含まれます。
道行く人は外国人だらけ（！）ですが、それ以上にとんでもない数の宿泊施設が供給されています。まさにレッドオーシャン。経営者的には恐怖以外の何者でもありません。
この風景は今まで何度も見てきました。某ポータルサイト運営も然り、また現在進行形ではありますが、賃貸マンションでも需要を無視したとんでもない戸数が供給されています。
実勢価格＞＞路線価のエリアでは、超富裕層が相続税対策で収益度外視の建設を続けています。彼らは相続財産の圧縮が目的なので、物件の収益性などどうでもいいのです。
２００４年というバブル崩壊後最安時期に仕入れた物件なので、普通に考えたら価格競争力があります。しかし、節税対策の超富裕層との戦いなので、私に優位性はありません。
超富裕層恐るべし・・・。資本の多寡で勝負が決まるので、私にとっても大きな脅威です。さすがに彼らは旅館業には攻めてきませんが、こちらは目端の利く人だらけです。。。
さて、愚痴を言っていても始まらないので、潮目の変わったビジネスに対して、どのように向かい合うのかを考えてみました。選択肢は下記のごとくです。
- ガチンコ勝負（価格勝負）
- 完全撤退（業態転換）
- 売却
- 他施設買収
まず①ですが、これに関してはある程度戦えると踏んでいます。融資を引いている競合施設に対して、こちらは全額自己資金ですから、とことんまで価格勝負可能です。
対策として下記を実践しました。
- 繁忙期のシーズナリティ料金を全体的に３０％オフ
- 2泊以上の縛りを1泊から受け入れ
- 閑散期を中心にAirbnbに再参戦
ただ、「外国人」「富裕層」「大家族・グループ」という利益率の高いお客様から、一般旅客という利益率の低いターゲットに移行するので、収益性の低下は避けられません。
旅館業のようなレベニューマネジメントが基本の業界では、購買力のあるお客様から一般人にターゲットをシフトすることは、小資本の弱者が採るべき戦略ではありません。
②に関しては、現時点では旅館業＞不動産賃貸業なので、まだ半年ほど猶予があると踏んでいます。しかし不動産賃貸業＞ガチンコ勝負の旅館業となる時期は必ずやってきます。
ビジネスで最も難しいのは撤退を決断することです。自分が心血注いで築き上げたシステムを放棄するのは、心情的に耐え難いものがあります。。。
しかし、未練よりも現実の収益性を重視するべきだと自分を納得させるしかありません。概ね月額の手残り利益が15万円を割り込んでくると、辛いですが撤退も本気モードです。
③はすでに時期を逃してしまいました。半年前なら何とかなったと思いますが、売却の決断ができなかったのです。う～ん、経営者としてだけではなく投資家としても失格ですね。
④は現状では非現実的ですが、実は次を見据えて頭の体操はしています。この後に及んで宿泊施設を新築している、遅れてやってきたカモ（？）がたくさん居るからです。
自己資金でやっていない限り、かれらが飛ぶのは時間の問題です。大量の宿泊施設が投げ売りされたときに、どのようにしてそれらの施設群を再生するのかを考えています。
普通に考えたら寮や福祉施設へのコンバートですが、果たしてそんなに上手くいくのか？？？ 誰でも思いつくことなので、もうひとひねりが必要そうです。
客観的に考えて私は「ゆでガエル状態」なのですが、自己資金なので危機感が少々欠如しています。マズイなと思いながらも、今日も惰性で過ごしてしまいそうで怖いです（笑）
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の「物件に惚れるな、取引に惚れろ」という名言を思い出しました。取引に惚れるのなら売却です。しかし、丹精を込めて創り上げた施設を手放すのは心理的に難しい・・・
