先週の木曜日に、今年の3月に契約した土地の決済を行いました。某旧帝国大学医学部附属病院から約20mしか離れていない、幹線通り沿いの極めて希少な立地です。
今回の物件スペックは、下記のごとくです。
路線価： 310000円/㎡ （昨年よりも3％上昇）
面積： 61.5坪（公簿は56.7坪）
価格： 9000万円 → 坪146万円 （周辺相場は200～250万円/坪）
融資条件： 8000万円 ・ 融資期間25年、内当初10年固定金利1.25％
今回のポイントは、① 実測すると約5坪も面積が増えたが、差額決済しない特約だったので増加分（時価1000万円）をトクした ② 建築計画の無い土地への融資は非常に難しかった でした。
当日は売主様のご都合で、お昼過ぎから開始という変則的な物件決済でした。売主様側からは、弁護士も含めて4名も参加されたので、総勢10名ほどの多人数での決済でした。
こんなに大勢での決済は、RCC関係の任意売却物件の決済以来だったのですが、任意売却の殺伐とした雰囲気と違い、始終和やかな雰囲気での決済でした。
今回は私にとって12回目の物件決済なのですが、少しヘマをやらかしてしまいました。決済中に気付いたのですが、建物に火災保険を掛けていなかったのです！
私は更地を購入したつもりだったのですが、一応築不詳（おそらく大正時代築）の建物があります。今回の物件は売主を口説くことができず、建物価格を契約書に明示できませんでした。
このため築100年の建物価格評価はほぼゼロになってしまい、減価償却を利用することができません。 火災が発生しても痛くも痒くもないで、火災保険について失念していたのです。
しかしよく考えると施設賠償責任特約を外すわけにはいきません。 これだけ古い建物だと、もし倒壊して他人が怪我したら責任を追及されるので、施設賠償責任特約は必須なのです。
急遽いつもお世話になっている保険代理店に連絡して、契約日から火災保険を掛けることに成功しました。本当に ”慣れ” とはコワイものです（笑）。
さて、現状は地価の高いエリアにある築古木造戸建です。得意ワザを発揮するなら、リノベーションをして住居の賃貸ですが、今回は減価償却が無いので建物を残すメリットは少ないです。
そこで、一番ラクをして儲ける方法を検討してみました。私は雑食性なので、不動産賃貸業でも腰が据わっていません（笑）。
1棟モノのオフィスビル・1棟ファミリー物件・1棟シングル物件、貸家、貸地、ファミリータイプ区分所有、駐車場などなど、節操も無く多くの種類の不動産を所有しています。
この中で、最も管理がラクな物件は、駐車場・貸家・貸地・ファミリータイプ区分所有です。というか、1棟モノ物件以外の管理は非常に楽であると言い換えた方が良いかもしれません。
今の私は、高利回りを最優先して追求するステージからは卒業しているので、キャッシュフローさえプラスであれば、できるだけ管理がラクな物件にしたいと考えています。
導き出された結論は、①貸店舗（事業用定期借地） ②駐車場 になりました。新築マンションも検討しましたが、建築費の高騰や管理の煩わしさを考えるとちょっと尻込みします。
新築で管理が煩わしいって、どういうことなんだ？ というツッコミは無しでお願いします（笑）。まぁ、新築マンションも悪くは無いのですが、今回はもっとラクな道に進んでみようと思います。
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