先日、所有物件のひとつを売却しました！
今年になってから3件目、アベノミクス開始からの通算では5件目（※）の売却です。
※ 売却実績
- 2013年12月 RC1棟マンション
- 2014年11月 RC1棟マンション
- 2016年 4月 区分マンション
- 2016年 4月 更地
- 2016年 9月 鉄骨造1棟オフィスビル → 今回の物件です
今回の物件は2005年に購入しているので、10年以上所有していたことになります。幹線道路沿いのまあまあの規模のオフィスビルで、初めて購入した1棟モノ物件なので思い出深いです。
大規模修繕も済ませて満室渡しなので、買主の方は安心してスタートできると思います。私にとって唯一の遠隔地物件だったので、今回の売却で全ての物件が徒歩圏内に集約化されました。
今回興味深かったのは物件の売却戦略です。4月に売却した区分マンションはほぼ買値で、更地は買値の2倍、今回は買値の1.5倍での売却ですが、売り方が前の2物件とは少し異なります。
区分マンションは売り急いで利益の大半を逃し、更地は買値の3倍での売却を目指していましたが、買主を逃してはならないというプレッシャーに耐え切れず2倍で妥協してしまいました・・・
区分マンションは月々の管理・修繕費用がバカにならない金額であり、築30年近く経過してスラム化のニオイを感じ始めていました。
また、更地は客付けが非常に難しく流動性も低いため、極めて少ない購入希望者を一度でも逃すと次が無い可能性があります。しかも広大な更地は固定資産税がバカ高い・・・
しかし、今回のオフィスビルは公庫から期間15年で融資を受けているため残債がほとんど無く、現在満室なので売却する必要性が低かったことが余裕につながり満額で売却できました。
売却活動を開始したのは2015年6月です。当時から満室だったので、売れなくてもいいや ♪ という気持ちで、当時としてはマジで？ という高値で売り出したのです。
本来なら早めにお嫁に出すべきなのですが、心の余裕（？）から、1年以上値下げせずに放置プレーしていました。おかげで1年分賃料＋売却価格の1割程度の収益を上乗せできました。
今回の物件は鉄骨造なので寿命が短いです。所有していた10年間で建物の経済的寿命の1/4を経過したため、購入時と比べて建物価格がかなり減少したはずです。
それにも関わらず、10年前の購入時価格の1.5倍で売却できたのは、かなり不動産市場が熱いことの証左だと思います。
私の売り方は、一般媒介＋インターネット広告可という間口を広げる戦略なので、当初から家主仲間や不動産投資家仲間には売出価格が筒抜けでした。
物件所在地がメインエリアの不動産投資家さんからは、「○○さん、その価格で買ったら、こっちが破産してしまいますよ～」とおちょくられる有様でした（笑）。
確かに2015年時点では超強気な価格でしたが、2016年になってマイナス金利が導入されてから風向きが変わりました。市場価格が売出価格に追いついてしまったのです！
売却を急ぐ必要の無いスペックの物件であれば、晒し物件（さらしぶっけん）化も気にせずにどっしり構えて、何年でも売れるまで持ち続ける売り方もアリかなと思うようになりました。
もちろん、収益性の低い郊外の更地や、都市中心部以外の区分所有マンションはこの限りではありません。市況の良い時期（＝今）に売り抜けることを目指すべきだと思います。
ポイント
- 物件売却では、一般媒介＋インターネット広告可という間口を広げる戦略がお勧め
- それなりのスペックの物件なら、晒し物件化を気にせず待ち続けるのも一法
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