整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

物件調査

良い物件情報に辿り着くアドバイス

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2016.5.15に、日整会に便乗して品川で築古木造戸建の少人数勉強会を行います。
勉強会の趣旨は、築古木造戸建投資を開始するための「動機づけの場」の提供です。


やはり、自分の意志だけで不動産投資を始めるのはちょっとハードルが高いです。あと、ある程度の実戦的知識や経験が無ければ再起不能の大やけどを負う可能性もあります。


宿題として、3月下旬までに自力で選び出したシュミレーション物件の簡単なレポートを作成してもらいました。提出資料を確認させていただくと、各先生方まじめに物件調査しておられます。


ただ、最初から全員が上手く物件調査できているわけではありません。特に物件を見つける段階でつまずく先生が多かったです。


このような先生方に共通しているのは、いきなり不動産業者さんの店に直行したことです。準備なしで不動産業者さんを訪問しても、めぼしい物件を紹介してもらえるチャンスは少ないです。


ひとつの不動産業者さんが元付になっている(直接取り扱っている)物件は限られているからです。しかし、「物件探し=不動産業者さんに行く」という思い込みが幅を利かせていました。


最もお勧めの方法は、インターネットで検索しまくってめぼしい物件を多く掲載している不動産業者さんに連絡を取ってみることです。


不動産業者さんに直接訪問して物件を紹介してもらうと、どうしても割高でうまみの無い物件を紹介されてしまいます。特にこちらが医師であることがバレルと、この傾向が顕著になります。


このあたりの不動産業者さんへのアプローチ法をアドバイスするだけで、10点/100点ぐらいの物件から、30点/100点ぐらいの物件に辿り着ける可能性が高まります。


もちろん現在のような売手優位な市況下において、ネット上で80点/100点以上の優良物件を見つけることは、砂浜に落ちた一粒のダイヤモンドを見つけるのと同じぐらいに困難です。


それでも60点/100点ぐらいの物件なら、めちゃくちゃ頑張れば見つけ出すことも可能だと思います。不動産の世界も情報が全てです。そして80点/100点以上の物件はコネが必要です。


私自身が現在所有している物件の多くは、元付業者さんから直接電話してもらった物件です。つまり、売主と媒介契約を結んだ直後に懇意の不動産業者さんが連絡をくれた物件です。


私は、不動産業者さんとの良好な関係を数年かけて(いくつかの物件を購入して)築いてきました。良好な関係を築くと、お互いwin-winなので良い循環が始まります。


いきなり川上にある優良情報に辿り着くことは極めて困難ですが、動かなければ何も始まりません。自分は初心者であることを理解しつつ、積極的に行動して欲しいなと思いました。





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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。勤務医のあなたなら税制を絡めて低リスクに実践可能な投資手法です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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ハワイの物件調査

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何気なくブログを更新しているので分かりにくいですが、数日前から私はハワイに滞在しています。ハワイに来た目的は、観光ではなくビジネス+その他諸々の用事のためです。


主な渡航目的は、ブログで公開できる内容ではありません。私と直接知り合いの方は、こっそり訊いて下さい(笑)。そこで、当たり障りの無いハワイの物件調査についてご報告いたします。


今回は知り合いの不動産エージェンシーに、ワイキキのコンドミニアムを案内してもらいました。エージェンシーのオーナーは以前からの投資家仲間で、2年前にホノルルで起業しています。




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まず、1件目はイリカイ ホテル(Ilikai Hotel & Luxury Suites)の2Fのコンドミニアムです。イリカイはご存知の方も多いと思いますが、アラモアナに隣接する高級ホテルです。



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今回は2Fが一括でリノベーションされての売り出しです。償却は日本では7年で可能(建物比率はほぼ90%)で 、価値は下がりにくいオーシャンフロントの立地です。


3月8日~31日までの入札制で、私は滑り込みでの物件内覧でした。物件価格は約40万ドルからのスタートで、表面利回りは5~6%程度のようです。さほど東京と変わらない感覚ですね。


運悪く(?)、ゲストハウス開業に現金の大半を注ぎ込んだ+所有物件売却の決済が4月にずれこんでいるので、今回は完全な傍観者となっています。




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2件目はアラモアナよりももう少し西側のWard Villageのコンドミニアムです。画像のごとく現在建築中で、2018年の完成予定です。近くにハワイ初のモノレールの新駅ができる予定です。


隣にある棟は4 ミリオンドル(約5億円)スタートですが、今回のアエオは60万ドルスタートなので、注目を浴びているようです。アラモアナビーチの目の前で素晴らしい立地と建物です。



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賃貸メインで月額賃料3~4000ドル(35~45万円)、表面利回りは6%前後のようです。日本では、ミドルアッパー層狙いの物件でこの価格帯はちょっと厳しいですがハワイは強気です。



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最後は、ワイキキ中心部のIsland Colonyという築50年のコンドミニアムです。価格は29万ドルと手ごろです。しかし画像では分かりにくいですが前の2物件と比べてかなり貧相です。


まぁ、私的にはこのボロさが最も落ち着くのですが(笑)、こんな「築古」物件でさえも表面利回りは6%程度とかなり低いことが驚きです。


しかし、いきなり1ミリオン越えの物件を狙うより、このような低額物件を最初に購入する方が安全だと知り合いの不動産エージェンシー・オーナーはおっしゃられていました。


リーマンショックの際にも、ホノルルの物件はあまり値下がりしなかったそうです。トレンドやマーケットの状況は、日本の不動産の感覚とは全く違うので完全にアウェーな気持ちになります。


海外投資に関して、私は為替と株式(産金株)においてある程度の結果を出していますが、不動産投資では全く実績がありません。いわゆる素人です。


自分の投資哲学に従うならハワイの不動産価格が大幅にドロップするまで「待ち」ですが、日本と社会情勢が全く異なるため、日本での投資判断が通用するか否かはちょっと自信無いです・・・




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自由気ままな整形外科医

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・医学博士
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・不動産投資家
・超長期金融資産投資家

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