先日、個人的に築古木造戸建投資について質問をいただきました。普段の私は、特に深く考えることなく、自分の相場観をブログ内で書き散らしています（笑）。
他の方に説明するというより、自分の頭の中を整理して論理を組み立てるツールとしてブログを利用しているため、ロジックが分かりにくい部分があります。質問の内容は下記のごとくでした。
質問１
これまでにタネ銭貯め、固定費削減、生命保険見直、確定申告、投資を実行しました。 次は築古木造住宅を購入しようと思ったのですが、ここで疑問が生じました。
それは不動産を購入する時期についてです。 今は不動産が高騰しており、購入すべき時期ではなさそうだということを、先生のブログなどを読んで知りました。
築古木造住宅をなるべく早く購入した方がいいのか、または数年後の不動産価格の下落を待ってから動くべきなのか、ここが分からなくて迷っています。
ごもっとな意見です・・・。確かに理論と現実の間を埋める説明が全く無かった気がします。そこで、下記のように回答しました。
築古木造戸建の購入時期は悩ましいですね。ポイントは、「物件の価格帯」です。リフォーム費用込みで総額500万円未満程度であれば、いつでも購入OKだと思います。
何故なら、買った瞬間に損切りしても、最大損失500万円だからです。痛いですが、人生を棒に振るほどの金額ではありません。
実際は、余程大規模な自然災害でも発生しない限り、 都市中心部以外では短期間で半額まで下落することは考えにくいです。
そして、利回り15％＋節税利回り10％の物件なら、4年で資金回収が可能です。 仮にトータルの利回り10％の物件であったとしても、税を考慮しなければ10年後に全額回収可能です。
このように、多少割高につかんだ物件であっても、利益が少なくなるだけで損するわけではありません。そして、築古木造戸建購入の最大の目的は、「不動産投資の学習」だと思っています。
受験勉強同様に、学習の開始時期は早い方が良いと思います。 ただし、都市中心部に近い総額の大きい（1000万円を超えるような）物件をやみくもに購入することは控えた方がよいでしょう。
考慮するべき因子が複数ある事案は、私も2015年にNYSEの産金株に投資する際に経験しました。 当時は120円/ドル超の円安で、日本円の価値が下落していました。
円高になるまで待って産金株投資を行うのか、 それとも現在進行形で暴落している阿鼻叫喚の産金株を、円安には目をつむって、今すぐ拾いにいくのか・・・ （※）
※ この際の私の思考過程は、コメント欄の麻酔科5年目先生とのやり取りを参照してください
結果的には、円安は無視して産金株への参戦を決断しました。産金株の変動率の方が、その他の因子（この場合は為替）の影響よりも大きいことがポイントだと考えたのです。
築古木造戸建購入の目的を、不動産投資の学習と考えるのなら、あれこれ悩んで数年浪費するよりも、早めに行動に移して学習した方が良いと思います。
ただし、1億円を超えるような1棟収益マンションやビル等の総額の大きいメイン・ポートフォリオの購入は避けた方が無難だと思います。こちらで高値掴みすると取り返しがつかないからです。
質問２
せっかく築古木造戸建を購入してリフォームしても、入居者が見つからなければ、それは結局負債となって資産形成の足を引っ張ることになるのではないかと考えています。
空き家が問題となっているご時世で、不動産投資の経験がない医師が、築古木造戸建を購入しても、いきなり客付けに成功するのは難しいのではないでしょうか。
これだけ空き家問題が報道されると、不安に思うのはごもっともですね。しかし、空き家問題を鵜呑みにする必要はありません。何故なら、あの統計は空き家の定義が不正確だからです。
空きやか否かの判断は、調査員が目視で行います。このため、目視で確認しづらい都心のタワーマンションの空室率が20-30％になるという、トンデモない結果になるのです。
この手法では、日本野鳥の会の方を雇わなければ、都心のタワーマンションの空室の判断はできないと思います（笑）。
問題は空き家問題というよりも、歪んだ日本の相続税制に起因する一括借り上げの賃貸マンション建設ラッシュだと思います。
地主の弱みに付け込んだビジネスのため、需給関係悪化による建築抑制が発生しません。そこに相続で悩みを抱える地主が存在する限り、日本全国で延々とマンション建設が続きます。
このため、無尽蔵に土地のある郊外の賃貸マンションはかなり危険だと思います。真の激戦エリアでは、私でも満室を維持する自信は無いです。
このように、需要が少なくて供給過剰なエリアでは、空室を埋めるのは容易ではありません。しかし、戸建の場合は供給が少ないので、単身者用マンションほどには競争が激しくないです。
さすがに、限界集落では厳しいと思います。しかし、3大都市圏もしくは政令指定都市の郊外レベルであれば、何をしても客付け不能ということは無いと思います。
そして、この客付けという「集客能力」を学習することが、築古木造戸建投資の主な目的のひとつです。どんなビジネスにおいても、「集客能力」は最も重要な要素のひとつだからです。
結論的には、たしかに現時点では不動産市場（特に都市中心部の物件および収益不動産）は高騰しており、決して本格参入するべき時期ではありません。
しかし、目的が「不動産投資の学習」ということであれば、総額の小さい物件に限って、購入してみるのもひとつの選択肢だと思います。ただし、私は買い煽りしているわけではありません。
2013年以降の私は、アーリーアダプター期のインバウンド・ビジネスに挑むべく、2015年に築古木造戸建を1戸購入しただけです。その間、3棟＋2物件の合計5物件を売却・利確しました。
更に、築古木造戸建1戸を贈与しています。少なくとも、節税目的で築古木造戸建は購入していないのです。現時点で購入するのなら、不動産投資の学習目的以外はお勧めできません。
ただ、人生は長いようで短いです。実戦経験するなら早い方が良いという考え方もあります・・・
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なぜ、築古木造戸建なのか？ 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。
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