タイトルと異なる序文で恐縮ですが、日本電産の永守社長をご存知でしょうか？日本電産は、精密小型モーターのシェアが世界一で、東証とニューヨーク証券取引所に上場しています。
連結売上高1兆円・時価総額2兆8000億円超で、その巨大企業を創業した永守社長は、自身が保有している自社株の時価総額だけで2400億円を超える国内10位の富豪です。
猛烈な仕事ぶりや独特の経営哲学が異彩を放っています。 実際の永守社長も非常にワンマンで近くにいると鬱陶しい人ですが、天才経営者であることは間違いありません。
特に、2000年以降に海外企業を含めた40以上のM&A（企業の合併買収）を全て成功させた手腕は圧倒的です。 永守社長は再建型M&Aを得意としています。
永守社長に関する著書や講演から分析するかぎりでは、再建型M&Aを成功させるポイントは下記の2つのようです。
1. 日本電産に勝る「キャッシュになる技術力」を持っている
2. 儲かっていない原因が「マネジメントの問題」である
まず①ですが、技術もしくはウリとなる経営資源を持っている企業であることが再建型M&Aの最低条件です。この条件を持っていない企業に対してM&Aを仕掛けても100％成功しません。
次に②ですが、M&Aで巨額資金を投下する際には、同時に多額の借り入れや株式発行などの資金調達を必要とします。このため、借り入れの返済や金利・配当負担が大きくなります。
資金調達コストが大きいので、結果を出すことが急務となるのです。マネジメントを改善することで収益性を劇的に改善できる案件があれば、素早く確実に結果を出すことができます。
つまり、「素晴らしい技術やノウハウを持っているにも関わらず、当たり前のことを徹底できていない会社」を対象することが、再建型M&Aの必勝パターンなのです。
何故このような話をしているかと言うと、不動産投資と再建型M&Aは非常に似ていると思うからです。つまり、永守社長の再建型M&Aの必勝パターンは不動産投資に応用できるのです。
「素晴らしい技術やノウハウを持っているにも関わらず、当たり前のことを徹底できていない会社」は、不動産でいうと「立地が良いのに管理がダメな物件」です。
この場合の「管理が悪い」とは、少し資金を投入するだけで高収益物件に化けるにも関わらず、空き家として放置していたり、単に住居として住んでいるだけというケースが該当します。
現在は収益不動産市場はバブル的な様相を呈しています。このため、好立地にある1棟マンションなどの収益物件に関しては、納得できる価格で購入することは難しいです。
一方、収益物件ではない住宅などの実需物件は、好立地物件であっても実需のローカルマーケットに連動しているので、収益不動産ほどには価格は高騰していません。
このような好立地の実需物件を（収益物件に比べて）安価に購入して再生することができれば、再建型M&A同様に高い確率で不動産投資を成功させることが可能となります。
このような投資戦略を可能とするには、下記の能力を磨くことが重要だと思います。
・ 実需物件の存在する好立地エリアを把握する
・ 資金調達能力
・ 物件再生ノウハウ
私が1棟マンション投資から好立地の築古木造戸建投資にシフトするのは、相続対策だけではなく現時点の不動産投資としては、最も成功率が高いと考えているからです。
現状の高騰した不動産市況を考えると「休むも相場」の格言通りに、不動産購入を控えることも賢い選択肢だと思います。事実、私は都心の1棟マンション以外は順次売却しています。
しかし、不動産は相対取引のため時々お買い得物件が出てきます。そして節税対策を考えると、1物件あたり4年しか賞味期限が無いので、時々は購入しないわけにはいきません。
もちろん、2008～2009年のように不動産市況が劇的に悪化すれば、1棟マンション投資を再開するつもりです。それまではチャンスがあれば好立地の築古木造戸建を拾っていこうと思います。
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