整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

資産の浄化

2014年はとても良い年でした!

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いよいよ、今年も今日で終わりになりました。
私は毎月末に所有資産の時価評価を行うことで、資産内容の評価を行っています。


12月末は単月だけではなく、2014年の資産運用の成績を出す日でもあります。時価評価する方法はいつもと変わらないのですが、前月との比較に加えて昨年末との比較も行っています。


いつもの1ヶ月単位の比較では全体の動向に大きな変化が生じることは稀なので、主に各銘柄の値動き確認が中心です。つまり、ミクロの変化を捉えることが目的です。


しかし、12月末に関しては前年末とのマクロでの比較を行っています。具体的にはポートフォリオ内での時価評価の変動や自分のバランスシート変化の確認を行いました。


私は、この恒例の年末行事を2002年から実践していますが、今年は非常に変化の大きな年でした。主に変化した点は下記のごとくです。


  1. バランスシートの大幅な縮小
  2. 融資残高の大幅な縮小
  3. 金融資産比率の増大
  4. 現金比率の増大
  5. 収入源の多角化
  6. 物件の都心部シフト


上記①②③は基幹物件の売却の影響が大きいです。これは⑥ともリンクしていますが、地方の大型物件を売却して、都心部の物件に買換える ” 資産の浄化 ” を敢行しています。


そして、この影響は融資残高にも如実に現れています。12月末時点の融資残高が1億7000万円にまで激減しました。ここまで融資残高が少ないと、何が起ころうと対処可能なレベルです。


私と同規模の投資家の中で、これほど融資残高が少ない人はほとんど居ないです。私の投資仲間たちは、物件売却以外では返済不可能な巨額の負債を、熟練の技でコントロールしています。


④に関しては②ともリンクしますが、単純に「私の守備範囲ではチャンスの窓がどこにも開かれていない」のでベタ積みになっているだけです。


⑤に関してはまだまだ全体に占める割合は小さいですが、事業収入の伸びと太陽光発電所オープンで、医師としての給与と不動産に偏っていた収入源をかなり多角化することに成功しました。


総じて言うと、私にとって2014年は非常に良い年であったようです。皆さまにおかれましても、2015年が幸多い年になることを祈念して、今年の最終ブログを終えたいと思います。




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2棟目の物件売却を完了!

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先週に、所有物件のひとつを売却しました。 この物件は大都市郊外のRCのファミリータイプの1棟マンションで、不動産賃貸業を開始した2年後の2006年に購入しています。


8年間所有していたにも関わらず市況が良かったため、購入価格よりも1000万円高い価格で売却できました。築18年で購入して築26年で売却したのです。



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上の画像は、屋上に設置した太陽光発電設備です。当時は48円/kWhの買取価格で、9.65kWhの設備を導入しました。この際に得たノウハウが野建式太陽光発電導入に生かされています。


この物件は駆け出しの頃に取得した物件で、当時は今ほどサラリーマン大家さんがメジャーではなかったので、物件取得や管理の手法を学ぶことが難しかったように記憶しています。


数少ない書籍を読み漁ることで知識を取得し、実地で経験を重ねました。情報が少なかった時期の割にはスムーズに参戦できた方なのかもしれません。 今では立派な”プロ”です(笑)。


当時は一生所有し続けるつもりで取得しましたが、私にとってやや遠隔地にあることと、地価の高い都心の物件にシフトする投資戦略(資産の組替)への変更に伴い売却することにしました。


今回の売却の結果、再び金融資産の時価総額が残債総額(住宅ローンも含めた)を上回るようになりました。巨大な経済変動が発生しても破綻しない磐石の財務状況を達成しました。


今後の課題は、資産の組替をいかにして敢行していくかです。現在所有しているメインの3物件は、土地の坪単価が200万円を超えるエリアですが、なかなか安価な売り物がみつかりません。


昨年から相次いで物件を売却しているので、バランスシートはどんどん縮小しています。時代の波に乗るためには政府・日銀と同じスタンスがベターですが、真逆の方向に突き進んでいます。


しかし長期的な視点で冷静に計算すると、無理して割高な資産を購入するよりも、いまは余力を蓄えてチャンスが到来することを我慢して待つべき時期だと思います。


今回の売却の結果、所有物件の立地エリアは更に都心に集約されました。やはり地価の高いエリアの物件は客付けが楽で、高収益かつ所有していることを忘れるぐらい自動化が可能です。


そろそろ、アーリーリタイアを考えているのですが、資産運営はできるだけ自動化する必要があります。資産運営を自動化するには、労働力を投入しなくても収益性が高い資産が必須です。


この目標を達成するために、不動産では賃貸需要が強く物件の管理・運営が楽な物件がベストです。このためには、より都心の一等地にある物件へのシフトを進める必要があります。


株式に関しては、①流動性が高く ②バランスシートが素晴らしい ③旧産業 の銘柄取得に励むべきです。③はテクノロジーの影響を受けにくいから長期的安定性を得ることができます。


安定的なCFを生み出す資産にポートフォリオを組み替えることを ” 資産の浄化 ” と言っている方が居ますが、私も不動産・株式・事業などの資産運営の自動化に舵を切っていく予定です。




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所有物件のひとつを売却します

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先日、所有物件のひとつを売却する契約を締結してきました。この物件はファミリータイプの1棟マンションです。私にとってはやや遠隔地の物件であり、立地は一等地とは言えません。


専業大家さんであれば遠隔地の物件であっても管理できるのでしょうが、現状では兼業大家なので、自分の目が届きにくい物件はどうしても収益性が悪くなります。


退去後の原状回復工事などのルーチンワークは問題ないのですが、大規模修繕や新しい設備の導入などいわゆる”資本支出”系の案件に関してはどうしても後回しにしてしまいます。


この理由は、どうしても物件の現場に滞在する時間が限られているため、じっくりと現場の状況を見て判断することができないからです。


例えば、無料の高速インターネット回線を自主導入した際には、物件に足を運ばずウェブデザイナーや電気屋さんと打ち合わせをしただけで現地入りせず導入に成功しました。


この計画は上手くいきましたが、写真だけで駐輪場を新設した際には、もともとあった駐輪スペースとの整合性がイマイチで、ちょっとセンスを疑われる仕上がりになってしまいました(笑)。


やはり、兼業大家の私では、遠隔地に物件を所有することは少しハードルが高いという判断です。今回は購入価格よりも1000万円高い金額で契約を締結しました。


購入時期が7年前で、購入のタイミングが良かった割りには利益の金額がイマイチなのですが、まだ駆け出しで実力が足りなかったからだと諦めています。不動産も買値が全てですから・・・。


アーリーリタイアを成功するには、資産運営をできるだけ自動化する必要があります。資産運営を自動化するには、労働力を投入しなくても収益性が高い資産を所有する必要があります。


この目標を達成するために、不動産では賃貸需要が強く物件の管理・運営が楽な物件がベストです。このためには、より都心の一等地にある物件へのシフトを進める必要があります。


株式に関しては、①流動性が高く ②バランスシートが素晴らしい ③旧産業 の銘柄取得に励むべきです。③はテクノロジーの影響を受けにくいから長期的安定性を得ることができます。


安定的なCFを生み出す資産にポートフォリオを組み替えることを ” 資産の浄化 ” と言っている方が居ますが、不動産・株式・事業を含めて資産運営の自動化に舵を切っていこうと思います。




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